Remont mieszkania kupionego w celu odsprzedaży a pierwsze zasiedlenie

Krzysztof Hałub

Działalność przedsiębiorcy polega na zakupie używanych mieszkań, ich remoncie i odsprzedaży. Mieszkania kupuje na rynku wtórnym – bez VAT, od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Koszty remontu (udokumentowane fakturami wystawionymi na przedsiębiorcę) na ogół nie przekraczają 30% ceny zakupu lokalu, ale w niektórych przypadkach mogą być wyższe.
Czy sprzedaż używanych mieszkań będzie objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

Przywołany przepis zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części (w tym wyodrębnionych lokali mieszkalnych), z wyjątkiem gdy:

  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • updof – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
  • ustawa o VAT – ustawa o podatku od towarów i usług
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa
  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Kluczowe jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie mieszkania i jaki okres upłynął od tego momentu.

Pierwszym zasiedleniem – w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT – jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponieważ przedsiębiorca kupuje używane mieszkania na rynku wtórnym, bez podatku VAT, to z pewnością zostały one oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi na poprzednich etapach obrotu (w momencie nabycia przez poprzedniego właściciela albo przez jego poprzednika prawnego) i od tego czasu najprawdopodobniej minęły 2 lata. Ich sprzedaż przez przedsiębiorcę nie będzie więc oznaczała pierwszego zasiedlenia (także gdy chodzi o mieszkania wybudowane i po raz pierwszy sprzedane jeszcze przed wejściem w życie przepisów o VAT – zob. wyrok NSA z 9.06.2015, I FSK 213/14).

Wątpliwości może budzić, czy spełniona jest druga przesłanka pierwszego zasiedlenia, tj. czy w przypadku, gdy koszty wykonanego przez przedsiębiorcę remontu wynoszą co najmniej 30% ceny zakupu mieszkania, można uznać, że ponosi on wydatki na ulepszenie lokalu mieszkalnego, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, skutkujące ponownym pierwszym zasiedleniem.

O wydatkach na ulepszenie mowa jest w art. 22g ust. 17 updof, w kontekście wydatków ponoszonych na środki trwałe. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, ich wartość początkową powiększa się o sumę wydatków na ulepszenie, w tym także na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 tys. zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 tys. zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Skoro działalność przedsiębiorcy polega na kupnie i sprzedaży mieszkań, to stanowią one dla niego towary handlowe, a nie środki trwałe. Nie mogą więc – bez względu na wysokość poniesionych na nie nakładów i ich charakter – ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się art. 2 pkt 14 ustawy VAT, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

Pogląd ten podzielają organy podatkowe (zob. np. interpretacje KIS z 5.11.2020, 0111-KDIB3-1.4012.616.2020.2.IK, 12.06.2020, 0111-KDIB3-1.4012.236.2020.2.AB, 21.02.2020, 0111-KDIB3-1.4012.773.2019.2.AB, 8.11.2019, 0111-KDIB3-1.4012.579.2019.1.AB).

Sprzedaż przez przedsiębiorcę wyremontowanych lokali mieszkalnych może więc być objęta zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Zwolnienie to dotyczy również zbywanego wraz z lokalem udziału w gruncie bądź w prawie jego wieczystego użytkowania, o czym stanowi art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zobacz tematy:

Temat: „Sprzedaż nieruchomości”
VAT

Opodatkowanie VAT cesji praw do lokalu mieszkalnego

Jaką stawkę VAT należy stosować do cesji praw z umowy przedwstępnej i deweloperskiej lokalu mieszkalnego?

W odpowiedzi z 13.05.2020 na interpelację poselską (PT1.054.20.2020.PSG.343) MF przyznał, że nie może jednoznacznie rozstrzygnąć tej kwestii. MF wstrzymuje się z wydaniem ogólnej interpretacji przepisów do czasu ukształtowania się linii orzeczniczej NSA.

Podatki i prawo gospodarcze

Termin zwrotu podatku od przychodów z budynków

Spółka złożyła wniosek o zwrot podatku od przychodów z budynków.
Jaki jest termin na dokonanie tego zwrotu przez US?
Ważny wyrok

Zaliczka przeznaczona na własny cel mieszkaniowy

Kwota zadatku (zaliczki) otrzymana przy zawarciu przedwstępnej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości, wydatkowana na własne cele mieszkaniowe, jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku (zaliczki) została zaliczona na poczet ceny.

Wynika to z uchwały NSA z 17.02.2020 (II FPS 4/19). W ustnym uzasadnieniu NSA wyjaśnił, że kwota zadatku bądź zaliczki jest częścią ceny sprzedaży nieruchomości, a więc jest również elementem przychodu z odpłatnego zbycia. Sprzedający może przeznaczyć ją na własne cele mieszkaniowe, nie czekając, aż otrzyma całą należność ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Księgi rachunkowe

Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego – ujęcie w księgach rachunkowych

Spółka zamierza kupić spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Niewykluczone, że następnie – po dokonaniu nakładów na adaptację – lokal zostanie przez nią wynajęty.
Jak ująć takie operacje w księgach rachunkowych? Spółka korzysta z uproszczenia polegającego na dokonywaniu odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami podatkowymi (art. 32 ust. 7 uor).

Spółka zamierza kupić spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Niewykluczone, że następnie – po dokonaniu nakładów na adaptację – lokal zostanie przez nią wynajęty.

Jak ująć takie operacje w księgach rachunkowych? Spółka korzysta z uproszczenia polegającego na dokonywaniu odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami podatkowymi (art. 32 ust. 7 uor).

Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego zalicza się – zgodnie z art. 244 Kc – do ograniczonych praw rzeczowych, których cechą charakterystyczną jest, że są to prawa związane z rzeczą-nieruchomością (właścicielem budynku, w którym znajduje się lokal użytkowy, wykorzystywany na podstawie prawa spółdzielczego, pozostaje spółdzielnia).

Podatki i prawo gospodarcze

Sprzedaż przez fundację darowanego budynku a prawo do zwolnienia z CIT

W 2017 r. fundacja otrzymała darowiznę w postaci własności budynku wraz z własnością działki, na której ten budynek wzniesiono. Wartość nieruchomości została uwzględniona w przychodach z 2017 r., a wykazany w tym samym roku dochód przeznaczono na cel statutowy fundacji, jakim jest działalność w zakresie dobroczynności. W efekcie, w 2017 r. fundacja skorzystała ze zwolnienia z CIT, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 updop. Dochód objęty zwolnieniem nie został jeszcze wydatkowany na zadeklarowany cel statutowy, a w 2020 r. fundacja zamierza sprzedać otrzymaną nieruchomość.
Czy sprzedaż nieruchomości doprowadzi do utraty zwolnienia podatkowego, z którego fundacja skorzystała w roku jej otrzymania? Czy fundacja może skorzystać z takiego samego zwolnienia, jeżeli wykaże dodatkowy dochód w związku ze sprzedażą?

Sprzedaż nieruchomości nie powinna doprowadzić do utraty zwolnienia, z jakiego fundacja skorzystała w roku otrzymania darowizny (2017) na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4 updop. Ponadto, przy spełnieniu odpowiednich wymogów ustawowych dochód, jaki ew. powstanie na skutek sprzedaży nieruchomości, także może być objęty ww. zwolnieniem. Korzystanie ze zwolnienia w odniesieniu do dochodu ze sprzedaży nie budzi kontrowersji. Może je natomiast budzić kwestia zwolnienia dochodu, który się wiązał z otrzymaniem darowizny.

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....