Przyspieszona amortyzacja wynajmowanego budynku mieszkalnego

Piotr Kaim doradca podatkowy

Podatnik (osoba fizyczna) zamierza nabyć budynek mieszkalny, wybudowany przez dotychczasowego właściciela i używany wyłącznie do celów prywatnych (jako mieszkanie, od 2009). Następnie zamierza przeprowadzić niewielkie prace remontowe oraz adaptacyjne i wynająć mieszczące się w budynku lokale. Czy powinien amortyzować budynek wg standardowej stawki 1,5% rocznie, czy też może skorzystać z amortyzacji przyspieszonej dla budynków używanych?
Czy prawo do przyspieszonej amortyzacji zależy od formy działalności, tj. czy istnieje różnica między najmem w ramach działalności gospodarczej i tzw. najmem prywatnym?

Zgodnie z tabelą rocznych stawek amortyzacyjnych (zał. nr 1 do updof) budynki mieszkalne są amortyzowane wg stawki 1,5% rocznie. Jej zastosowanie pozwoliłyby na pełne umorzenie budynku dopiero po 66 latach i 8 mies. Jednak zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 updof podatnik może skrócić okres amortyzacji budynku mieszkalnego do 10 lat, o ile będą spełnione 2 warunki:

  • IS – izba skarbowa
  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • updof – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa
  • budynek musi być wprowadzany do ewidencji środków trwałych podatnika po raz pierwszy,
  • budynek musi się zaliczać do środków trwałych używanych lub ulepszonych.

Odnosząc to do opisanej sytuacji, nie ulega wątpliwości, że – jeśli podatnik wprowadzi budynek do ewidencji środków trwałych – zostanie on ujawniony w jego ewidencji po raz pierwszy. Tym samym zostanie spełniony pierwszy warunek skrócenia okresu amortyzacji do 10 lat. Pozostaje zatem ustalić, czy spełniony będzie też warunek drugi, tj. czy budynek będzie należeć do środków trwałych używanych lub ulepszonych.

Zgodnie z art. 22j ust. 3 pkt 1 updof budynek jest zaliczany do używanych środków trwałych, jeżeli podatnik wykaże, że – zanim go nabył – budynek ten był wykorzystywany przez co najmniej 60 mies. W przepisie nie sprecyzowano, jaki sposób wykorzystania jest wymagany do spełnienia tego warunku. W związku z tym wystarczy wykazać, że – przed nabyciem – budynek był wykorzystywany przez 60 mies. w dowolny sposób, w tym także do użytku prywatnego, niezwiązanego z działalnością zarobkową. Takie rozumienie art. 22j ust. 3 pkt 1 updof potwierdza m.in. interpretacja KIS z 23.06.2017 (0114-KDIP3-1.4011.93.2017.1.AM). Biorąc pod uwagę, że poprzedni właściciel korzystał z budynku od 2009, a więc znacznie dłużej niż przez 60 mies., podatnik będzie mógł zaliczyć ten składnik majątkowy do używanych środków trwałych. Będzie więc możliwe skrócenie okresu amortyzacji do 10 lat.

Nie ma przy tym znaczenia, czy – dodatkowo – budynek będzie zaliczany do środków trwałych ulepszonych. Byłoby to istotne, gdyby podatnik nie był w stanie wykazać, że jest on środkiem trwałym używanym (wykorzystywanym przez poprzedniego właściciela przez co najmniej 60 mies.).

Niemniej, dla uzupełnienia, warto wyjaśnić, że budynek jest uważany za ulepszony, jeżeli – przed wprowadzeniem go do ewidencji – podatnik poniósł wydatki na ulepszenie, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku (art. 22j ust. 3 pkt 2 updof). Wnioskując z pytania, warunek ten nie będzie spełniony, jako że podatnik nie planuje prowadzenia większych prac, zmierzających do wprowadzenia ulepszeń. Nie będzie to jednak przeszkodą do skorzystania z przyspieszonej amortyzacji, bo – jak już wspomniano – budynek będzie środkiem używanym.

W art. 22j ust. 1 pkt 3 updof, pozwalającym na skrócenie okresu amortyzacji do 10 lat, mowa jest o prawie do indywidualnego wyboru stawki, co oznacza, że podatnik ma w tym zakresie dużą swobodę – może wybrać dowolną stawkę z przedziału 1,5–10% (dolna granica to standardowa stawka wynikająca z tabeli dołączonej do updof, a górna odpowiada okresowi 10 lat, który jest maksymalnym okresem amortyzacji budynków używanych lub ulepszonych).

Zdaniem organów podatkowych i sądów wybór określonej stawki indywidualnej to zarazem wybór metody amortyzacji. W myśl art. 22h ust. 2 updof wybraną metodę amortyzacji stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego. Zatem – zgodnie z ogólnie akceptowaną wykładnią – podatnik, który wybiera stawkę indywidualną, nie może jej później zmienić i musi ją stosować aż do pełnego zamortyzowania środka trwałego (zob. wyrok NSA z 17.04.2008, II FSK 282/07, oraz pismo IS w Warszawie z 17.08.2009, IPPB1/415-324/09-5/IF).

Z uwagi na trwałość indywidualnie ustalonej stawki podatnik powinien wybierać ją z rozwagą. Wymaga to realistycznej oceny przyszłych przychodów, jakie będą osiągane dzięki amortyzowanemu budynkowi. Z reguły podatnicy dążą do tego, by okres amortyzacji był możliwie krótki, co wiąże się z wyborem relatywnie wysokiej stawki. Jeżeli jednak będzie ona zbyt wysoka, w rachunku podatkowym mogą się pojawić straty, których nie będzie można później rozliczyć. Należy pamiętać, że – zgodnie z powołanym już art. 22h ust. 2 updof – decyzja w sprawie przyjęcia określonej stawki indywidualnej powinna być podjęta przed dokonaniem pierwszego odpisu amortyzacyjnego.

Wszystkie powyższe uwagi odnoszą się w równym stopniu do usług najmu świadczonych w ramach działalności gospodarczej, jak też wykonywanych w ramach tzw. najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą). Jak wynika z art. 22a ust. 1 updof, składniki majątkowe o określonych cechach – a więc m.in. stanowiące własność podatnika, kompletne i zdatne do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok – są środkami trwałymi także wtedy, kiedy są używane do świadczenia usług najmu poza zakresem działalności gospodarczej (źródło przychodów wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof). Do takich środków odnoszą się wszystkie ogólne zasady amortyzacji, w tym także prawo do amortyzacji przyspieszonej, przewidzianej dla środków używanych lub ulepszonych.

Oczywiście o ile podatnik nie zdecyduje, że będzie się rozliczać z PIT na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wówczas bowiem budynek w ogóle nie będzie podlegał amortyzacji podatkowej (przy czym także nie ma różnicy między działalnością gospodarczą i najmem prywatnym).

Zakładając, że podatnik będzie rozliczał się z PIT na zasadach ogólnych (w ramach działalności gospodarczej czy najmu prywatnego), budynek powinien zostać wprowadzony do ewidencji środków trwałych najpóźniej w miesiącu oddania go do używania. Jest to ogólny wymóg, którego spełnienie jest wymagane dla rozpoczęcia amortyzacji podatkowej (art. 22d ust. 2 updof). Nie dotyczy to jednak przypadku, o którym mowa w art. 22n ust. 3 updof, a więc gdy podatnik ustala wartość początkową budynku (podstawę obliczania odpisów amortyzacyjnych) metodą uproszczoną wskazaną w art. 22g ust. 10 updof – jako iloczyn m2 powierzchni użytkowej budynku (wynajmowanej lub używanej w inny sposób) oraz kwoty 988 zł. Metoda ta jest rzadko stosowana z uwagi na to, że podany przelicznik m2 jest – w obecnych realiach rynkowych – wyjątkowo niekorzystny.

Niezależnie od tego uchylenie się od wprowadzenia budynku do ewidencji środków trwałych, dopuszczalne przy obliczaniu wartości początkowej na podstawie metrażu powierzchni budynku, wyklucza amortyzację przyspieszoną wg stawki indywidualnej. Jak już bowiem wyjaśniliśmy, stosowanie takiej stawki wymaga m.in., by budynek został po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji podatnika. Jest oczywiste, że stosowanie stawki indywidualnej nie jest możliwe, jeżeli budynek w ogóle się w ewidencji nie pojawi.

Więcej na temat podatków dochodowych:
Preferencje w CIT i PIT

Nowe odliczenia od dochodu do opodatkowania

Aleksander Woźniak
W podatkach dochodowych pojawiły się nowe możliwości odliczeń od podstawy opodatkowania. Jedna z nich dotyczy darowizn rzeczowych na szkoły zawodowe, druga – kosztów przyłączenia aptek i punktów aptecznych do e-systemu.

Z drugiej ulgi można korzystać tylko w rozliczeniu za 2018, z pierwszej – począwszy od rozliczenia za 2019. Obie preferencje przewidziano zarówno dla podatników PIT, jak i CIT.

Darowizny dla publicznych placówek kształcenia zawodowego: Prawo do odliczania darowizn dla publicznych placówek prowadzących kształcenie zawodowe wprowadziła ustawa z 22.11.2018 o zmianie ustawy Prawo oświatowe, ustawy o systemie oświaty oraz niektórych innych ustaw (DzU poz. 2245).


CIT

Warunki stosowania stawki CIT 9%

Artur Kowalski Anna Koleśnik
Od 2019 r. niektórzy podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych zostali objęci stawką tego podatku w wysokości 9% podstawy opodatkowania. Nie dotyczy ona jednak przychodów z zysków kapitałowych. W artykule omówiono warunki korzystania z tej preferencji.

Obniżona stawka CIT została wprowadzona ustawą z 23.10.2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podaku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw[1]. Nie obejmuje podatników CIT, których rok podatkowy jest inny niż kalendarzowy i rozpoczął się przed 1.01.2019, a zakończy po 31.12.2018 r. Do koń-ca przyjętego przez siebie roku podatkowego stosują oni przepisy updop w brzmieniu dotychczasowym (art. 13 nowelizacji).

Podatek dochodowy od osób prawnych (obliczany na zasadach ogólnych) do końca 2018 r. wynosił:

  • 19% podstawy opodatkowania (art. 19 ust. 1 pkt 1 updop),
  • 15% podstawy opodatkowania – w przypadku małych podatników i podatników rozpoczynających działalność – w roku podatkowym, w którym ją rozpoczęli (art. 19 ust. 1 pkt 2 updop).

PIT i CIT

Ubezpieczenie samochodu osobowego w kosztach uzyskania przychodów

Aleksander Woźniak
Jak od 1.01.2019 należy rozliczać w kosztach składki na ubezpieczenie OC i AC samochodu osobowego? Czy brać pod uwagę limit 150 tys. zł, czy także 75% bądź 20%?

Odpowiedź zależy od tego, czy samochód osobowy jest środkiem trwałym (lub jest wykorzystywany na podstawie umowy leasingu bądź najmu), czy też jest to auto będące wprawdzie własnością podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (indywidualnie lub w spółce osobowej), ale nie będące składnikiem majątku firmy.

  • Auto w leasingu lub będące środkiem trwałym
  • Samochód podatnika niebędący środkiem trwałym

CIT i PIT

Co się zmienia w podatkach dochodowych w 2019 r.

Mateusz Kaczmarek
W 2018 r. uchwalono liczne zmiany przepisów updop i updof, które weszły w życie od nowego roku. Przedstawiamy przegląd najważniejszych nowości.

Tegoroczne zmiany idą w następujących kierunkach: uszczelnienie systemu podatkowego, w tym zwłaszcza zapobieganie optymalizacji na wielką skalę, zwiększenie wpływów budżetowych kosztem najbogatszych podatników, obniżenie opodatkowania i wprowadzenie ułatwień dla „zwykłych” firm i osób fizycznych.

Szczegółowe opisanie wszystkich nowości wykracza poza ramy artykułu, stąd poniżej przedstawiono jedynie wybrane zagadnienia. Tematy szczególnie interesujące z punktu widzenia czytelników „Rachunkowości” będą przedmiotem odrębnych opracowań.


Zwolnienia

Odszkodowania za zniszczenie składnika majątku firmy bez PIT i CIT

Anna Koleśnik
Wypłacone przez ubezpieczyciela odszkodowania za szkody w niebędącym samochodem osobowym środku trwałym od 1.01.2019 są przychodem wolnym od podatku, o ile zostaną przeznaczone na remont lub zastąpienie utraconego składnika nowym.

Zmianę taką wprowadziła nowelizacja updof i updop z 9.11.2018 (DzU poz. 2244).

Zwolnienie ma zastosowanie do odszkodowań za szkody powstałe po 31.12.2018, również w odniesieniu do podatników CIT, u których rok podatkowy nie pokrywa się z rokiem kalendarzowym (art. 39 ustawy nowelizującej). A zatem odszkodowania wypłacone w 2019 za szkody powstałe w 2018 nie są nim objęte.


Przekształcenie wieczystego użytkowania we własność

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów – obowiązki księgowe i skutki podatkowe

Ewa Hrebin
Od 1.01.2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe uleg- ło z mocy prawa przekształceniu w prawo własności. Wiąże się to zarówno z obowiązkami w zakresie rachunkowości – o ile podmiot, który w ten sposób nabędzie własność gruntu, prowadzi księgi rachunkowe – jak i z obowiązkami podatkowymi – w zakresie VAT, CIT bądź PIT.

Przekształcenie z mocy prawa – następujące na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (znowelizowanej ustawą z 6.12.2018 r.) dotyczy jedynie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, do których ustanowiono prawo wieczystego użytkowania, niezależnie od tego, kto to prawo posiadał.

Grunty, do których prawo podlega przekształceniu, definiuje art. 1 ust. 2 ustawy z 20.07.2018 r. Są to nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

  • mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
  • mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne.

CIT i PIT

Użyczenie nieruchomości spółce jawnej przez wspólnika – czy powstaje przychód

Anna Koleśnik
Wspólnikami spółki jawnej są dwie spokrewnione ze sobą osoby (ojciec i syn).
Jakie skutki w PIT będzie miało użyczenie spółce nieruchomości (lokal użytkowy) stanowiącej prywatną własność ojca?
Czy po stronie wspólników powstanie przychód z nieodpłatnych świadczeń do opodatkowania?

Do przychodów podatkowych zalicza się – na mocy art. 14 ust. 2 pkt 8 updof – wartość otrzymanych przez podatników PIT rzeczy lub praw, a także innych świadczeń:

  • w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie,
  • nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych.

Wycenia się je zgodnie z art. 11 ust. 2 i 2a updof.


Podatki i prawo gospodarcze

Zeznanie roczne fundacji składane w formie elektronicznej

Mariusz Sobkowiak
Jesteśmy małą fundacją, która w ubiegłym roku wygenerowała niewielki przychód. Od 2019 r. wszystkie podmioty muszą składać deklarację CIT-8 drogą elektroniczną, korzystając z kwalifikowanego podpisu elektronicznego.
Mamy w związku z tym kilka pytań: Czy dotyczy to już rozliczenia za 2018 r.? Co w przypadku deklaracji, które powinny zostać złożone w 2018 r., ale nie zostały, i w 2019 r. będą złożone po terminie? Czy te deklaracje też należy składać drogą elektroniczną, czy można je złożyć w formie papierowej? I czy korekty deklaracji CIT-8 za okresy wcześniejsze (np. 2016 i 2017) składane w 2019 r. również należy składać drogą elektroniczną?

Deklaracje roczne na podatek dochodowy, począwszy od dochodów (przychodów) uzyskanych od 1.01.2018 r. przez podmiot niebędący osobą fizyczną, a takim jest niewątpliwie fundacja, muszą zostać złożone elektronicznie (wyłącznie z wykorzystaniem formularza interaktywnego i wtyczki plug-in) oraz podpisane za pomocą kwalifikowanego podpisu elektronicznego (art. 27 ust. 1 i 1c updop).

Co prawda nadal obowiązuje art. 27a updop, mówiący, że zeznanie może być złożone w formie dokumentu pisemnego, jeżeli podatnik jest zwolniony, na podstawie art. 45 ba updof, z obowiązku składania za pomocą środków komunikacji elektronicznej deklaracji, informacji oraz rocznego obliczenia podatku, niemniej z uwagi na zmianę z dniem 1.01.2019 r. przywołanego przepisu updof[1] jest on bezprzedmiotowy.


PIT

Wynagrodzenie byłego wspólnika z tytułu zakazu konkurencji jako koszt podatkowy

Marcin Sądej
Wypłaty dla byłej wspólniczki na podstawie umowy o zakazie konkurencji to koszty służące zabezpieczeniu źródła przychodów.

Taki wniosek wynika z interpretacji KIS z 8.05.2018 (0114-KDIP3-1.4011.71.2018.1.KS1).

Podatnik podpisał umowę o zakazie konkurencji z byłą wspólniczką, w której zobowiązała się ona – przez 11 lat – nie prowadzić na terenie powiatu działalności konkurencyjnej, w tym nie świadczyć żadnych usług konkurencyjnych, oraz nie pełnić żadnych funkcji w konkurencyjnych przedsiębiorstwach. Nabrał wątpliwości, czy wynagrodzenie wypłacane byłej wspólniczce w ramach tej umowy może być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.


CIT i PIT

Niezapłacone zobowiązania likwidowanej spółki nie są przychodem podatkowym

Anna Koleśnik
W spółce z o.o. trwa postępowanie likwidacyjne. Jest prawdopodobne, że środki zgromadzone przez likwidatorów w ramach tego postępowania nie wystarczą na pokrycie jej wszystkich zobowiązań pieniężnych wobec kontrahentów. Na dzień zakończenia likwidacji w spółce mogą więc pozostać niespłacone nieprzedawnione zobowiązania.
Czy stanowią one przychód do opodatkowania CIT?

Nie, co potwierdzają liczne interpretacje organów podatkowych.

Umorzone zobowiązania, w tym także z tytułu zaciągniętych kredytów i pożyczek, z wyjątkiem umorzonych pożyczek z FP, stanowią przychód podatkowy na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3 updop i art. 14 ust. 2 pkt 6 updof. Przychód ten powstaje w dacie umorzenia. W przypadku zobowiązań z tytułu dostaw towarów i usług (zawierających VAT) przychodem podatkowym jest pełna kwota zobowiązania, zawierająca również VAT (kwota brutto umorzonej wierzytelności). Nie ma znaczenia, czy dłużnik zaliczył to zobowiązanie do swoich kosztów uzyskania przychodów w kwocie netto, czy brutto (wyrok WSA z 10.05.2017, I SA/Gd 345/17, interpretacja KIS z 31.05.2017, 0111-KDIB1-2.4010.99.2017.1.BG).


PIT

Przerwa w wynajmie a prawo do amortyzacji całej powierzchni nieruchomości

Aleksander Woźniak
Podatnik PIT jest właścicielem budynku z lokalami przeznaczonymi wyłącznie na wynajem. Stara się znaleźć najemców na wszystkie lokale (poprzez banery, oferty w internecie, współpracę z biurami pośrednictwa nieruchomości), jednak część powierzchni ciągle pozostaje niewynajęta.
Czy mimo braku najemców na niektóre lokale może amortyzować dla celów podatkowych całość powierzchni przeznaczonej na wynajem, czy tylko tę część, która jest aktualnie wynajęta?

Podatnik może amortyzować całość powierzchni przeznaczonej docelowo na wynajem. Mogłoby się wydawać, że przeszkodą jest tu art. 22f ust. 4 updof, jednak może być on interpretowany na 2 sposoby.

Wspomniany artykuł mówi, że jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana, to odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości (budynku) odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.


Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....