Przyspieszona amortyzacja wynajmowanego budynku mieszkalnego

Piotr Kaim doradca podatkowy

Podatnik (osoba fizyczna) zamierza nabyć budynek mieszkalny, wybudowany przez dotychczasowego właściciela i używany wyłącznie do celów prywatnych (jako mieszkanie, od 2009). Następnie zamierza przeprowadzić niewielkie prace remontowe oraz adaptacyjne i wynająć mieszczące się w budynku lokale. Czy powinien amortyzować budynek wg standardowej stawki 1,5% rocznie, czy też może skorzystać z amortyzacji przyspieszonej dla budynków używanych?
Czy prawo do przyspieszonej amortyzacji zależy od formy działalności, tj. czy istnieje różnica między najmem w ramach działalności gospodarczej i tzw. najmem prywatnym?

Zgodnie z tabelą rocznych stawek amortyzacyjnych (zał. nr 1 do updof) budynki mieszkalne są amortyzowane wg stawki 1,5% rocznie. Jej zastosowanie pozwoliłyby na pełne umorzenie budynku dopiero po 66 latach i 8 mies. Jednak zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 updof podatnik może skrócić okres amortyzacji budynku mieszkalnego do 10 lat, o ile będą spełnione 2 warunki:

  • IS – izba skarbowa
  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • updof – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa
  • budynek musi być wprowadzany do ewidencji środków trwałych podatnika po raz pierwszy,
  • budynek musi się zaliczać do środków trwałych używanych lub ulepszonych.

Odnosząc to do opisanej sytuacji, nie ulega wątpliwości, że – jeśli podatnik wprowadzi budynek do ewidencji środków trwałych – zostanie on ujawniony w jego ewidencji po raz pierwszy. Tym samym zostanie spełniony pierwszy warunek skrócenia okresu amortyzacji do 10 lat. Pozostaje zatem ustalić, czy spełniony będzie też warunek drugi, tj. czy budynek będzie należeć do środków trwałych używanych lub ulepszonych.

Zgodnie z art. 22j ust. 3 pkt 1 updof budynek jest zaliczany do używanych środków trwałych, jeżeli podatnik wykaże, że – zanim go nabył – budynek ten był wykorzystywany przez co najmniej 60 mies. W przepisie nie sprecyzowano, jaki sposób wykorzystania jest wymagany do spełnienia tego warunku. W związku z tym wystarczy wykazać, że – przed nabyciem – budynek był wykorzystywany przez 60 mies. w dowolny sposób, w tym także do użytku prywatnego, niezwiązanego z działalnością zarobkową. Takie rozumienie art. 22j ust. 3 pkt 1 updof potwierdza m.in. interpretacja KIS z 23.06.2017 (0114-KDIP3-1.4011.93.2017.1.AM). Biorąc pod uwagę, że poprzedni właściciel korzystał z budynku od 2009, a więc znacznie dłużej niż przez 60 mies., podatnik będzie mógł zaliczyć ten składnik majątkowy do używanych środków trwałych. Będzie więc możliwe skrócenie okresu amortyzacji do 10 lat.

Nie ma przy tym znaczenia, czy – dodatkowo – budynek będzie zaliczany do środków trwałych ulepszonych. Byłoby to istotne, gdyby podatnik nie był w stanie wykazać, że jest on środkiem trwałym używanym (wykorzystywanym przez poprzedniego właściciela przez co najmniej 60 mies.).

Niemniej, dla uzupełnienia, warto wyjaśnić, że budynek jest uważany za ulepszony, jeżeli – przed wprowadzeniem go do ewidencji – podatnik poniósł wydatki na ulepszenie, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku (art. 22j ust. 3 pkt 2 updof). Wnioskując z pytania, warunek ten nie będzie spełniony, jako że podatnik nie planuje prowadzenia większych prac, zmierzających do wprowadzenia ulepszeń. Nie będzie to jednak przeszkodą do skorzystania z przyspieszonej amortyzacji, bo – jak już wspomniano – budynek będzie środkiem używanym.

W art. 22j ust. 1 pkt 3 updof, pozwalającym na skrócenie okresu amortyzacji do 10 lat, mowa jest o prawie do indywidualnego wyboru stawki, co oznacza, że podatnik ma w tym zakresie dużą swobodę – może wybrać dowolną stawkę z przedziału 1,5–10% (dolna granica to standardowa stawka wynikająca z tabeli dołączonej do updof, a górna odpowiada okresowi 10 lat, który jest maksymalnym okresem amortyzacji budynków używanych lub ulepszonych).

Zdaniem organów podatkowych i sądów wybór określonej stawki indywidualnej to zarazem wybór metody amortyzacji. W myśl art. 22h ust. 2 updof wybraną metodę amortyzacji stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego. Zatem – zgodnie z ogólnie akceptowaną wykładnią – podatnik, który wybiera stawkę indywidualną, nie może jej później zmienić i musi ją stosować aż do pełnego zamortyzowania środka trwałego (zob. wyrok NSA z 17.04.2008, II FSK 282/07, oraz pismo IS w Warszawie z 17.08.2009, IPPB1/415-324/09-5/IF).

Z uwagi na trwałość indywidualnie ustalonej stawki podatnik powinien wybierać ją z rozwagą. Wymaga to realistycznej oceny przyszłych przychodów, jakie będą osiągane dzięki amortyzowanemu budynkowi. Z reguły podatnicy dążą do tego, by okres amortyzacji był możliwie krótki, co wiąże się z wyborem relatywnie wysokiej stawki. Jeżeli jednak będzie ona zbyt wysoka, w rachunku podatkowym mogą się pojawić straty, których nie będzie można później rozliczyć. Należy pamiętać, że – zgodnie z powołanym już art. 22h ust. 2 updof – decyzja w sprawie przyjęcia określonej stawki indywidualnej powinna być podjęta przed dokonaniem pierwszego odpisu amortyzacyjnego.

Wszystkie powyższe uwagi odnoszą się w równym stopniu do usług najmu świadczonych w ramach działalności gospodarczej, jak też wykonywanych w ramach tzw. najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą). Jak wynika z art. 22a ust. 1 updof, składniki majątkowe o określonych cechach – a więc m.in. stanowiące własność podatnika, kompletne i zdatne do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok – są środkami trwałymi także wtedy, kiedy są używane do świadczenia usług najmu poza zakresem działalności gospodarczej (źródło przychodów wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof). Do takich środków odnoszą się wszystkie ogólne zasady amortyzacji, w tym także prawo do amortyzacji przyspieszonej, przewidzianej dla środków używanych lub ulepszonych.

Oczywiście o ile podatnik nie zdecyduje, że będzie się rozliczać z PIT na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wówczas bowiem budynek w ogóle nie będzie podlegał amortyzacji podatkowej (przy czym także nie ma różnicy między działalnością gospodarczą i najmem prywatnym).

Zakładając, że podatnik będzie rozliczał się z PIT na zasadach ogólnych (w ramach działalności gospodarczej czy najmu prywatnego), budynek powinien zostać wprowadzony do ewidencji środków trwałych najpóźniej w miesiącu oddania go do używania. Jest to ogólny wymóg, którego spełnienie jest wymagane dla rozpoczęcia amortyzacji podatkowej (art. 22d ust. 2 updof). Nie dotyczy to jednak przypadku, o którym mowa w art. 22n ust. 3 updof, a więc gdy podatnik ustala wartość początkową budynku (podstawę obliczania odpisów amortyzacyjnych) metodą uproszczoną wskazaną w art. 22g ust. 10 updof – jako iloczyn m2 powierzchni użytkowej budynku (wynajmowanej lub używanej w inny sposób) oraz kwoty 988 zł. Metoda ta jest rzadko stosowana z uwagi na to, że podany przelicznik m2 jest – w obecnych realiach rynkowych – wyjątkowo niekorzystny.

Niezależnie od tego uchylenie się od wprowadzenia budynku do ewidencji środków trwałych, dopuszczalne przy obliczaniu wartości początkowej na podstawie metrażu powierzchni budynku, wyklucza amortyzację przyspieszoną wg stawki indywidualnej. Jak już bowiem wyjaśniliśmy, stosowanie takiej stawki wymaga m.in., by budynek został po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji podatnika. Jest oczywiste, że stosowanie stawki indywidualnej nie jest możliwe, jeżeli budynek w ogóle się w ewidencji nie pojawi.

w sprzedaży

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....