Przerwa w wynajmie a stawka podatku od nieruchomości

Aleksander Woźniak

Jeden ze spadkobierców administruje nieruchomością zabudowaną dwoma budynkami z początku XX w. Oficyna o powierzchni 2000 m2 nie nadaje się do eksploatacji, natomiast w budynku frontowym o powierzchni 550 m2 są lokale na wynajem. Zgodnie z uchwałą rady gminy podatek od oficyny płaci według stawki dla budynków pozostałych (7,75 zł/m2), a od budynku frontowego – według stawki właściwej dla budynków związanych z działalnością gospodarczą (23,13 zł/m2). Od ponad roku, w związku ze słabą koniunkturą, w budynku frontowym wynajęto tylko 200 m2, a dochód z najmu nie pokrywa kosztów utrzymania nieruchomości.
Czy i w jaki sposób da się zmniejszyć podatek od nieruchomości od tego budynku?
  • WSA – wojewódzki sąd administracyjny
  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • TK – Trybunał Konstytucyjny
  • upol – ustawa o podatkach i opłatach lokalnych

Z treści pytania możemy się domyślić, że chodzi o lokale użytkowe. Nie ma możliwości zapłaty niższego podatku od nieruchomości w czasie, gdy lokal użytkowy czeka na najemcę. Niższa stawka podatku obowiązuje tylko wtedy, gdy organ nadzoru budowlanego nakaże rozbiórkę lub organ nadzoru górniczego trwale wyłączy budynek lub jego część z użytkowania.

Zasadą jest, że wyższa stawka podatku dotyczy budynków lub ich części „związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” oraz budynków mieszkalnych lub ich części „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej” (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b upol).

Wystarczy posiadać

Przez budynki (tak samo grunty i budowle) „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” należy rozumieć budynki (grunty i budowle) będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą (art. 1a ust. 1 pkt 3 upol). O opodatkowaniu według wyższej stawki decyduje więc samo „posiadanie” budynku przez przedsiębiorcę.

Co prawda w wyroku z 12.12.2017 (SK 13/15) TK to zakwestionował, ale tylko w odniesieniu do gruntów, których osoba prowadząca działalność gospodarczą jest współposiadaczem. TK orzekł, że jeżeli przedsiębiorca posiada grunt, to nie można żądać od niego podatku od nieruchomości według najwyższej stawki, gdy nieruchomość ta w żaden sposób nie służy prowadzeniu działalności gospodarczej (wchodzi do majątku prywatnego), a drugi współposiadacz w ogóle nie jest przedsiębiorcą. W tym zakresie art. 1a ust. 1 pkt 3 utracił moc 20.12.2017.

Zakładamy jednak, że problem występowania w obrocie w dwojakim charakterze – raz jako osoba prywatna (a więc w zakresie majątku osobistego), raz jako przedsiębiorca – Czytelnika nie dotyczy.

W jego sytuacji ma zastosowanie zasada ogólna, czyli obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości według najwyższej stawki, gdy budynek lub jego części są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nie ma znaczenia, czy w danym momencie są wykorzystywane do tego celu.

W wyroku z 1.02.2019 (II FSK 3432/17) NSA orzekł, że czasowe niewykorzystywanie nieruchomości przez przedsiębiorcę lub nawet wykorzystywanie na inne rodzaje działalności niż gospodarcza nie zwalnia przedsiębiorcy z płacenia podatku od nieruchomości według stawek przewidzianych dla gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

NSA zgodził się z WSA w Rzeszowie (I SA/Rz 72/17), że podstawowym kryterium związku z działalnością gospodarczą jest samo posiadanie danej nieruchomości przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a związek danej nieruchomości z prowadzeniem działalności gospodarczej oznacza także związek pośredni, służący prowadzonej działalności i nie może być utożsamiany jedynie z działalnością faktyczną.

Tym samym o tym, czy dana nieruchomość pozostaje związana z działalnością gospodarczą, nie przesądza to, czy działalność gospodarcza jest w danym obiekcie rzeczywiście prowadzona, ale to, czy jest w posiadaniu przedsiębiorcy. Natomiast przejściowe niewykorzystywanie przez podmiot gospodarczy części nieruchomości do wykonywania działalności gospodarczej nie daje podstaw do tego, by do wymiaru podatku od nieruchomości nie miały zastosowania stawki przewidziane dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą.

W tej kwestii linia orzecznicza sądów administracyjnych jest ukształtowana. Tak samo orzekł NSA m.in. w wyrokach z 21.01.2016 (II FSK 3337/13) i 14.11.2014 (II FSK 3049/12).

W orzeczeniach z 13.09.2018 (II FSK 479/18) i 9.12.2009 (II FSK 1031/09) sąd zwrócił uwagę na samą konstrukcję podatku od nieruchomości, który jest podatkiem majątkowym – od posiadania, a nie od dochodu. Co prawda stawki określone dla budynków i gruntów związanych z działalnością gospodarczą są wyższe, ale nie zmienia to charakteru tej daniny co do zasady, gdyż uzależnia się obowiązek płacenia podatku według wyższej stawki tylko od potencjalnych możliwości osiągania przychodów z budynku (gruntu), a nie stawek zróżnicowanych według wielkości rzeczywistych przychodów.

O tym, że nieruchomość wchodzi w skład przedsiębiorstwa, świadczyć może już sama treść aktu notarialnego, jak również wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych, dokonywanie odpisów amortyzacyjnych, zaliczanie wydatków na utrzymanie nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów.

Kiedy związany, kiedy zajęty

Z pytania wnioskuję, że chodzi o budynek niemieszkalny. W odniesieniu do takich budynków art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b upol posługuje się pojęciem „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Gdyby był to budynek mieszkalny, to sytuacja byłaby inna, bo art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b upol mówi o „zajęciu na prowadzenie działalności gospodarczej”.

W prawomocnym wyroku z 31.08.2016 (I SA/Go 209/16) dotyczącym lokali niemieszkalnych, ale znajdujących się budynku mieszkalnym, WSA w Gorzowie Wielkopolskim orzekł: okoliczność, że skarżąca w zakresie swojej działalności ma sprzedaż, kupno nieruchomości na własny rachunek, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jest niewystarczająca do przyjęcia, że lokale te są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Opodatkowanie nieruchomości stawkami podatkowymi w najwyższej wysokości może nastąpić tylko wtedy, gdy stwierdzi się, iż budynek mieszkalny (lub jego część) jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego (...) burmistrz miasta dokonał błędnej interpretacji przepisu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b w zw. z art. 1a ust. 1 pkt 3 upol, uznając, że już sam fakt posiadania przez przedsiębiorcę lokalu niemieszkalnego [w budynku mieszkalnym – przyp. red.] powoduje, iż nieruchomość ta podlega opodatkowaniu stawkami podatkowymi w najwyższej wysokości (związanej z działalnością gospodarczą).

Decyzją właściwego organu

Istnieje jednak wyjątek pozwalający na nieuznanie budynku za związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jest on przewidziany w art. 1a ust. 2a upol dla budynków lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru:

  • budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego lub
  • górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

Art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego stanowi, że jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.

Wspomniany wyjątek jest dużo węższy niż obowiązujący do 31.12.2015. Przed tą datą stawka podatku mogła być niższa, gdy przedmiot opodatkowania nie był i nie mógł być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej „ze względów technicznych”.

Skłaniało to do nadużyć, a samo pojęcie „względów technicznych” było przedmiotem licznych sporów z organami podatkowymi. Od 1.01.2016 zostało więc ono usunięte z art. 1a ust. 2a upol i zastąpione wymogiem uzyskania odpowiedniej decyzji organu nadzoru budowlanego lub organu nadzoru górniczego.

Spis treści artykułu
Spis treści artykułu:
Więcej na temat: „Podatek od nieruchomości”

Czy garaż, który ma filary zamiast ściany, jest objęty podatkiem od nieruchomości

Marcin Szymankiewicz
Spółka jest właścicielem budynku handlowo-usługowego, w którym na najniższej kondygnacji znajduje się parking. Ze względu na zalecenia przeciwpożarowe podjęto decyzję, że zamiast montażu instalacji wentylacyjnej jedna ze ścian garażu zostanie zastąpiona słupami konstrukcyjnymi (filarami).
Czy przerwy w ciągłości zabudowy ścian garażu powodują, że nie można ustalić jego powierzchni użytkowej i w związku z tym spółka ma prawo przyjąć – jako podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości – powierzchnię użytkową budynku liczoną bez garażu?

Podatki i prawo gospodarcze

Sprzedaż nieruchomości z rozpoczętą inwestycją – rozliczenie PIT i VAT

Piotr Kaim
W 2009 r. wspólnicy spółki cywilnej (prowadzącej księgi rachunkowe) nabyli nieruchomość za łączną cenę 840 tys. zł (bez uwzględnienia VAT), na którą składała się cena budynku (700 tys. zł) oraz gruntu (140 tys. zł). Następnie nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej spółki. Od 2017 r. spółka rozbudowuje budynek, a wydatki na ten cel (680 tys. zł netto, bez VAT) zostały zaksięgowane na koncie „Środki trwałe w budowie” (rozbudowa jeszcze trwa). W trakcie użytkowania budynku spółka dokonywała odpisów amortyzacyjnych, które łącznie wyniosły 150 tys. zł. Zarówno nabycie nieruchomości, jak i rozbudowa były finansowane kredytami we frankach szwajcarskich. Ostatnio wspólnicy podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości przed zakończeniem rozbudowy.
Jakie będą tego skutki w PIT i VAT?

Podatki i prawo gospodarcze

Podatek od przychodów z budynków służących działalności socjalnej

Piotr Kaim
Uczelnia wyższa jest właścicielem ośrodków wypoczynkowych, w których mieszczą się domki zaliczane do grupowania 109 KŚT. Korzystają z nich pracownicy uczelni wraz z rodzinami, w ramach letnich turnusów wypoczynkowych. Podstawę udostępnienia stanowi przydział, na wniosek pracownika. Korzystanie z domku jest odpłatne, a wniesiona przez pracownika opłata zasila zfśs.
Czy od tych domków należy płacić podatek od przychodów z budynków na podstawie art. 24b ust. 1 updop?

Podatek od nieruchomości pod lupą Trybunału Konstytucyjnego

W dwóch wyrokach z grudnia 2017 TK zakwestionował praktykę organów podatkowych w zakresie podatku od nieruchomości przedsiębiorców. Wskazał, że sam fakt, iż nieruchomość jest we władaniu przedsiębiorcy będącego osobą fizyczną, nie wystarczy do objęcia jej wyższą stawką i że nie jest możliwe opodatkowanie budynku jako budowli.

Pierwsze z tych orzeczeń – z 12.12.2017 (SK 13/15, opublikowane w DzU z 20.12.2017 poz. 2372) – zapadło ws. współmałżonków, z których jeden był przedsiębiorcą. Nabyli oni grunt i choć nigdy nie wykorzystywali go na cele działalności gospodarczej, to gmina zażądała od nich podatku od nieruchomości wg stawki przewidzianej dla gruntów związanych z prowadzeniem takiej działalności.


Opodatkowanie nieruchomości

Zmiana zasad opodatkowania nieruchomości od 1.01.2016 w zakresie części wspólnej

Ewa Hrebin
Przedsiębiorca jest właścicielem odrębnego lokalu użytkowego w spółdzielni mieszkaniowej. Dostał niedawno od niej pismo informujące o łącznej powierzchni użytkowej części wspólnej przypadającej na jego lokal i konieczności korekty podatku od nieruchomości za lata 2016 i 2017.
Z czego wynika taki obowiązek?

Od 1.01.2016 ustawą z 25.06.2015 o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2015 poz. 1045) modyfikacji uległ art. 3 ust. 5 upol, określający opodatkowanie podatkiem od nieruchomości części wspólnych, w przypadku gdy w nieruchomości spółdzielni wyodrębniono własność lokali.


Daniny

Ograniczenie solidarnej odpowiedzialności za podatki od nieruchomości

Anna Koleśnik
Jeżeli jednego lub kilku współwłaścicieli nieruchomości odpowiadających solidarnie za zobowiązania w podatkach od nieruchomości, rolnym lub leśnym obejmuje zwolnienie z tych podatków, pozostali zapłacą daninę tylko w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub posiadaniu.

Opodatkowanie nieruchomości

Tylko wspólnik spółki cywilnej może być właścicielem nieruchomości

Anna Koleśnik
Nie spółka cywilna, lecz jej wspólnicy są podatnikami podatku od nieruchomości, której własność została wniesiona jako wkład do spółki lub która została nabyta w ramach działalności gospodarczej, a zatem to oni powinni zadeklarować w gminie istnienie obowiązku podatkowego.

Opodatkowanie nieruchomości

Stawka podatku dla miejsc parkingowych przeznaczonych dla klientów

Tomasz Krywan
Przedsiębiorca wybudował budynek handlowo-usługowy z parkingiem podziemnym dla klientów.
Według jakiej stawki podatku od nieruchomości należy opodatkować miejsca parkingowe?

Opodatkowanie nieruchomości

Jaka danina od gruntów rolnych i leśnych posiadanych przez przedsiębiorcę

Łukasz Chłond
W majątku spółki znajduje się wiele działek rolnych oraz leśnych, które zostały kupione przed laty jako lokata kapitału, ale nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia na nich jakiejkolwiek działalności gospodarczej.
Czy należy od nich płacić podatek od nieruchomości, czy może jednak podatek rolny/leśny?

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....