Przerwa w wynajmie a prawo do amortyzacji całej powierzchni nieruchomości

Aleksander Woźniak

Podatnik PIT jest właścicielem budynku z lokalami przeznaczonymi wyłącznie na wynajem. Stara się znaleźć najemców na wszystkie lokale (poprzez banery, oferty w internecie, współpracę z biurami pośrednictwa nieruchomości), jednak część powierzchni ciągle pozostaje niewynajęta.
Czy mimo braku najemców na niektóre lokale może amortyzować dla celów podatkowych całość powierzchni przeznaczonej na wynajem, czy tylko tę część, która jest aktualnie wynajęta?

Podatnik może amortyzować całość powierzchni przeznaczonej docelowo na wynajem. Mogłoby się wydawać, że przeszkodą jest tu art. 22f ust. 4 updof, jednak może być on interpretowany na 2 sposoby.

  • IS – izba skarbowa
  • updof – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa

Wspomniany artykuł mówi, że jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana, to odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości (budynku) odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Przepis ten może być rozumiany w ten sposób (i to jest pierwsza z jego wykładni), że dotyczy on każdego podatnika, który w danej chwili – celowo lub nie – wynajmuje tylko część nieruchomości.

Druga, równie dopuszczalna interpretacja jest taka, że art. 22f ust. 4 updof dotyczy wyłącznie podatników, którzy jeszcze przed rozpoczęciem amortyzacji z góry zakładają, że do celów wynajmu przeznaczają tylko część nieruchomości, a pozostałą przeznaczają na inne cele, np. prywatne. To by oznaczało, że artykuł ten nie ma zastosowania, gdy zamiarem podatnika jest wynajem całej nieruchomości, ale z przyczyn od niego niezależnych (np. z braku najemców) wynajmuje w danym momencie tylko jej część. Taki podatnik ma więc prawo zaliczać do podatkowych kosztów odpisy amortyzacyjne od całej wartości nieruchomości przeznaczonej na wynajem – także w tej części, która czasowo pozostaje niewynajęta.

Potwierdzeniem tej drugiej wykładni są interpretacje organów podatkowych:

  • z 31.10.2018 (0112-KDIL3-3.4011.347.2018.1.MC), w której KIS, zgadzając się z podatnikiem, odstąpiła od uzasadnienia,
  • z 22.11.2017 (0115-KDIT3.4011.300.2017.2.MPŁ), w której KIS stwierdziła, że przesłanką powodującą niemożność dokonywania odpisów amortyzacyjnych od składników majątku trwałego jest ce-lowa (stała lub czasowa) rezygnacja – w związku z którą następuje zaprzestanie używania tych składników – tj. sytuacja, gdy podatnik (w tym czasie) nie chce uzyskiwać przychodu z najmu. Natomiast czasowa przerwa w wynajmowaniu lokalu mieszkalnego spowodowana m.in. przerwą wakacyjną (lokal będzie wynajmowany przede wszystkim studentom) bądź wypowiedzeniem umowy najmu, w czasie której podatnik czyni starania w celu pozyskania najemców, nie jest przesłanką uzasadniającą zaprzestanie dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reasumując, (...) odpisy amortyzacyjne dokonywane w okresie, w którym lokal mieszkalny nie będzie wynajmowany, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów – jeżeli wnioskodawczyni nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb,
  • z 6.08.2015 (ITPB1/4511-608/15-3/PSZ), w której IS w Bydgoszczy stwierdziła, że czasowa przerwa w użytkowaniu lokalu mieszkalnego, spowodowana zakończeniem umowy najmu i poszukiwaniem najemcy, nie jest przesłanką uzasadniającą zaprzestanie dokonywania odpisów amortyzacyjnych. (...) W przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli udowodni Pani, że czyniła starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb, odpisy amortyzacyjne w okresie, w którym lokal mieszkalny nie będzie wynajmowany w związku z utrzymaniem tego lokalu, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów,
  • z 10.09.2013 (IPPB1/415-639/13-3/ES), w której IS w Warszawie stwierdziła, że jeżeli wnioskodawca w istocie udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnował z najmu, odpisy amortyzacyjne dokonane w tym okresie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.
Więcej na temat: „Podatki Dochodowe CIT i PIT”
PIT

Świadczenie przez lekarza usług na rzecz szpitala-pracodawcy a podatek liniowy

Iwona Czauderna
Lekarz zatrudniony na stanowisku starszego asystenta oddziału w szpitalu specjalistycznym świadczy w tym samym szpitalu, w ramach działalności gospodarczej, usługi polegające na sprawowaniu dyżurów lekarskich kontraktowych.
Czy może opodatkowywać swoją działalność podatkiem liniowym?

PIT

Koszty wynagrodzenia dyrektora przedszkola pokryte dotacją

Ryszard Kubacki
Osoba fizyczna prowadzi (jako właściciel i dyrektor) niepubliczne przedszkole, którego działalność jest finansowana z opłat czesnego oraz dotacji z budżetu miasta.
Skoro jej wynagrodzenie jest pokryte z dotacji, to czy stanowi koszt podatkowy?

Podatki i prawo gospodarcze

Wydatki na naprawę drogi stanowiącej własność gminy – moment potrącenia kosztu

Marcin Szymankiewicz
Spółka z o.o. zajmuje się wydobywaniem kruszyw. Na mocy porozumienia z gminą rozpoczęła remont odcinka drogi gminnej łączącego się z wewnętrzną drogą na wyrobisku (kopalni), które eksploatuje. Remont polega na utwardzeniu nawierzchni materiałem kamiennym. Remontowana droga stanowi jedyny dojazd do kopalni. Jest dostępna także dla pozostałych użytkowników, a spółka nie ma żadnego tytułu prawnego na jej użytkowanie. Koszty remontu są – dla celów rachunkowych – rozliczane poprzez czynne rozliczenia międzyokresowe, przez okres otrzymanej koncesji na wydobycie, tj. do 2029 r.
Czy dla celów podatkowych będzie to inwestycja w obcym środku trwałym, a kosztem uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne?

Podatki i prawo gospodarcze

Czy użyczając nieruchomości, uczelnia jest podatnikiem podatku od przychodów z budynków

Piotr Kaim
Uczelnia publiczna (uniwersytet medyczny) jest właścicielem budynków, które wykorzystuje przede wszystkim na własne potrzeby, czyli na prowadzenie działalności dydaktycznej i badawczej. Jednocześnie udostępnia te budynki nieodpłatnie – na podstawie umowy użyczenia – szpitalom klinicznym (dla których jest organem założycielskim) do działalności leczniczej. Studenci uczelni odbywają w nich praktyki.
Czy od tych budynków uczelnia powinna uiszczać podatek, o którym mowa w art. 24b updop (od przychodów z budynków)?

Zeznanie roczne

Dłuższy termin na złożenie CIT-8 dla podatników ze skróconym rokiem podatkowym

Podatnicy CIT, których rok podatkowy rozpoczął się i zakończył w I połowie br., mają czas na złożenie zeznania rocznego (CIT-8 lub CIT-8AB) do końca października 2019.

CIT i PIT

Wierzytelność otrzymana w ramach podziału majątku rozwiązanej spółki osobowej – czy jest przychodem

Ryszard Kubacki
Czy otrzymanie wierzytelności, w ramach podziału majątku rozwiązanej spółki jawnej, będzie skutkować powstaniem przychodu podatkowego u byłego wspólnika (osoby fizycznej)? Może przychód ten powstanie w momencie spłaty wierzytelności?

CIT i PIT

Ulga termomodernizacyjna nie przysługuje w razie budowy budynku

Krzysztof Hałub
Tylko już istniejące, a nie dopiero wznoszone budynki mieszkalne objęte są ulgą termomodernizacyjną.

CIT i PIT

Odliczenie wydatków na termomodernizację, finansowanych pożyczką z WFOŚiGW

W ramach programu „Czyste Powietrze” osoba fizyczna otrzymała od wojewódzkiego funduszu ochrony środowiska dotację oraz pożyczkę na wydatki związane z termomodernizacją, niepokryte dotacją.
Czy wydatki sfinansowane z pożyczki mogą zostać odliczone w ramach ulgi termomodernizacyjnej?

Podatki i prawo gospodarcze

Likwidacja nie w pełni umorzonych wartości niematerialnych i prawnych

Piotr Kaim
Pod koniec 2018 r. spółka z o.o. zakończyła prace rozwojowe, mające na celu produkcję i wprowadzenie na rynek nowego rodzaju zabawek dla dzieci. Uznała, że prace zakończyły się sukcesem, więc wydatki na ten cel zaliczono do wartości niematerialnych i prawnych (wnip). Już po uruchomieniu produkcji nowych zabawek spółka uznała, że ten projekt nie przyniesie spodziewanych korzyści, i postanowiła go zamknąć. W konsekwencji wykreśliła koszty prac rozwojowych z ewidencji środków trwałych i wnip.
Czy dopuszczalne jest zaliczenie niezamortyzowanej części kosztów prac rozwojowych do kosztów podatkowych?

Tak. Przypomnijmy, że koszty prac rozwojowych to koszty działań zmierzających do stworzenia nowych produktów lub technologii. Tego typu koszty są zaliczane do wnip, o ile odnoszą się do prac zakończonych pozytywnym wynikiem. Szczegółowe warunki uznania ich za składniki wnip wskazano w art. 16b ust. 2 pkt 3 updop. Przyjmujemy, że spółka je spełniła.


Podatki i prawo gospodarcze

Sprzęt komputerowy wynajmowany od niemieckiej spółki – czy jest urządzeniem przemysłowym

Iwona Czauderna
Polska spółka wynajmuje od spółki niemieckiej sprzęt komputerowy, który służy do pracy biurowej.
Czy mamy tu do czynienia z urządzeniem przemysłowym, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 1 updop w zw. z art. 12 ust. 3 polsko-niemieckiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (upo), a w konsekwencji czy polska spółka powinna pobrać od wynagrodzenia za najem podatek u źródła?

CIT i PIT

Opłata recyklingowa za 2018 kosztem w 2019

Krzysztof Hałub
Do 15.03.2019 przedsiębiorcy po raz pierwszy wpłacą do budżetu nałożoną w ubiegłym roku opłatę recyklingową (od toreb foliowych). Stanowiła ona ich przychód w 2018, ale koszt podatkowy z tego tytułu powinni wykazać w bieżącym roku.

Zeznanie roczne

Spóźniony PIT małżonków nie udaremni wspólnego rozliczenia

Krzysztof Hałub
Od 2019 zniknął jeden z warunków preferencyjnego opodatkowania dochodów małżonków oraz osób samotnie wychowujących dzieci – złożenie zeznania rocznego w ustawowym terminie (30 kwietnia).

CIT

Koszty noclegów osób zatrudnionych na umowy zlecenia

Marcin Szymankiewicz
Spółka z o.o. prowadzi działalność w zakresie robót budowlanych na terenie całej Polski. Pracowników zatrudnia m.in. na podstawie umów cywilnoprawnych (zlecenia). Pokrywa im koszty noclegów w obiektach hotelowych lub zakwaterowania w najmowanych mieszkaniach. Z umów zlecenia jednoznacznie wynika obowiązek pokrywania przez spółkę tych wydatków. Są one udokumentowane fakturami wystawianymi na spółkę lub zawartymi przez nią umowami najmu. Nie obciążają zleceniobiorców.
Czy stanowią dla spółki koszty uzyskania przychodów?

CIT i PIT

Czy PCC pobrany przy przekształceniu spółki jawnej w spółkę komandytową jest kosztem podatkowym

Marcin Szymankiewicz
W lutym podjęto uchwałę o przekształceniu spółki jawnej w spółkę komandytową na podstawie art. 551 § 1 w zw. z art. 563 oraz art. 581 Ksh. Zawarto także umowę spółki komandytowej będącej następcą prawnym przekształcanej spółki. Wspólnikami będą te same osoby – osoba fizyczna (przedsiębiorca prowadzący księgi rachunkowe) i spółka z o.o. Notariusz pobrał PCC, stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 8 lit. f w zw. z art. 9 pkt 11 lit. a ustawy o PCC od wartości wkładów (rozumianych jako aktywa spółki) do spółki przekształconej, w części, która nie była uprzednio opodatkowana PCC. Podatek ten został wpłacony z rachunku spółki jawnej.
Czy stanowi on dla wspólników (proporcjonalnie do udziałów w zyskach spółki jawnej) koszt uzyskania przychodu?

Rachunkowość

Rozliczenie różnicy między podstawą opodatkowania CIT a wynikiem brutto

Pozycja 2.6 dodatkowych informacji i objaśnień wg zał. nr 1 do uor „Rozliczenie różnicy pomiędzy podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym (od osób prawnych – przyp. red.) a wynikiem finansowym (zyskiem, stratą) brutto” jest – jak wiadomo – jedynym elementem informacji dodatkowej, którego postać została ujednolicona (ustrukturyzowana).
Czy wszystkie jej pola wymagają wypełnienia?

Nie. Tę pozycję dodatkowych informacji i objaśnień wypełniają tylko podatnicy CIT. Jak obrazuje tabela, pola:

  • „Rok bieżący – wartość z zysków kapitałowych” i „Rok bieżący – wartość z innych źródeł przychodów”,
  • „Rok poprzedni”,

mają charakter opcjonalny, czyli nie są obowiązkowe. Od decyzji jednostki zależy, czy wypełni te pozycje, czy nie. Obowiązkowe jest tylko wypełnienie pól „Rok bieżący – wartość łączna” oraz „Rok bieżący – podstawa prawna”, jeśli dotyczą przychodów lub kosztów roku bieżącego opiewających na kwotę 20 tys. zł lub więcej. Potwierdziło to Ministerstwo Finansów w odpowiedziach na najczęściej zadawane pytania dotyczące sporządzania e-sprawozdań finansowych, zamieszczonych na stronie internetowej www.mf.gov.pl.


Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....