Otrzymanie zaliczki na poczet najmu – skutki w VAT

Marcin Szymankiewicz doradca podatkowy

Spółka wynajmuje firmom lokale użytkowe. Zgodnie z umowami najmu czynsz za dany miesiąc ma być płacony przez najemców „z góry”, do 20. dnia tego miesiąca kalendarzowego. Spółka wystawia faktury ok. 10. dnia każdego miesiąca. Zdarza się, że najemca zapłaci czynsz przed wystawieniem faktury za dany miesiąc – np. 28.09.2020 zapłacono czynsz najmu za październik 2020, a faktura została wystawiona 10.10.2020.
Czy wpłata zaliczki na poczet czynszu najmu powoduje powstanie obowiązku podatkowego w VAT i konieczność wystawienia faktury zaliczkowej?

Moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu usług najmu został uregulowany w szczególny sposób. W myśl art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT obowiązek ten powstaje z chwilą wystawienia faktury. Jeżeli podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu wystawienia faktury – określonego w art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT.

  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • ustawa o VAT – ustawa o podatku od towarów i usług
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa

Zgodnie z tym przepisem dla usług najmu fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności. Faktura ta może być wystawiona wcześniej niż 30. dnia przed wykonaniem usługi, jeżeli zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy (art. 106i ust. 7 ustawy o VAT i art. 19a ust. 8 ustawy o VAT).

Do usług najmu nie ma natomiast zastosowania:

  • art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, w stosunku do tej całości lub części zapłaty powstaje obowiązek podatkowy,
  • art. 106b ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą m.in. zaliczki otrzymywane na poczet świadczenia usług,

co wynika wprost z ww. przepisów.

Otrzymanie zaliczki na poczet świadczonej usługi najmu (przed terminem płatności ustalonym w umowie najmu) nie rodzi więc obowiązku podatkowego w VAT. Nie powinno być także dokumentowane fakturą zaliczkową, co potwierdzają interpretacje KIS z 8.07.2020 (0112-KDIL1-1.4012.196.2020.2.MB) i 6.05.2019 (IBPP1/4512-965/15-2/KO) oraz wyrok NSA z 3.08.2018 (I FSK 1842/16).

W opisanej sytuacji faktury na usługi najmu są wystawiane ok. 10. dnia każdego miesiąca. Jeżeli zatem np. faktura za październik została wystawiona 9.10.2020, to obowiązek podatkowy powstał tego dnia. Gdyby jednak faktura za październik nie została wystawiona do 20.10.2020, to w tym dniu i tak powstałby obowiązek podatkowy w VAT.

Jak już o tym była mowa, spółka nie może wystawić faktury zaliczkowej z racji otrzymania zaliczki na poczet najmu. Nie ma natomiast przeszkód, aby po otrzymaniu zaliczki wystawiła fakturę końcową dokumentującą najem za październik 2020. Z chwilą jej wystawienia (np. 30.09.2020) powstałby obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług najmu za październik 2020 (o ile zostałaby ona wstawiona do upływu terminu płatności, czyli do 20.10.2020).

Zobacz tematy:

Temat: „Najem”
Podatek od nieruchomości

Krótkotrwały wynajem uzasadnia objęcie lokalu wyższym podatkiem od nieruchomości

Mieszkanie wynajmowane krótkoterminowo turystom jest opodatkowane według najwyższej stawki, właściwej dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Tak orzekł NSA w wyroku z 4.02.2020 (II FSK 716/18).

Podatki i prawo gospodarcze

Refaktura ubezpieczenia przy najmie nieruchomości – jaka stawka VAT

Spółka zawiera umowy najmu powierzchni biurowych w budynku, którego jest właścicielem. Najemcy poza czynszem ponoszą koszty dodatkowe – opłaty za media, usługi ochrony mienia, podatek od nieruchomości, a także ubezpieczenia wynajmowanych nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – które są na nich refakturowane.
Udział najemcy w kosztach ubezpieczenia jest proporcjonalny do wynajmowanej powierzchni. Nie nabywa on prawa do ew. wypłaty odszkodowania. Umowę ubezpieczenia zawiera spółka i odprowadza z tego tytułu składki. Najemca nie ma wpływu na wybór ubezpieczyciela ani na warunki ubezpieczenia.
Obowiązek ponoszenia przez najemcę kosztów ubezpieczenia nieruchomości jest warunkiem zawarcia umowy najmu. Nie może on zawrzeć umowy ubezpieczenia we własnym zakresie. Umowa najmu nie przewiduje wprost możliwości jej rozwiązania z tytułu zwłoki w zapłacie należności ubezpieczeniowej przez najemców.
Czy spółka na fakturach wystawianych dla najemców prawidłowo wykazuje kwotę ubezpieczenia obciążoną stawką 23% VAT?
VAT

Zawieszenie działalności gospodarczej przez podatnika wynajmującego „prywatnie” lokale na cele mieszkalne

Osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą oraz wynajmuje „prywatnie” dwa mieszkania będące jej własnością. Zamierza zawiesić wykonywanie działalności gospodarczej od 1.04.2020.
Jak wobec tego będzie wyglądać jej sytuacja jako podatnika VAT? Czy o zawieszeniu działalności powinna zawiadomić US?

Definicję działalności gospodarczej na potrzeby VAT zawiera art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Jest ona szersza od definicji tego pojęcia obowiązujących na gruncie innych przepisów i obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wnip w sposób ciągły, dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT). Powoduje to, że działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT jest również wynajmowanie i wydzierżawianie przez osoby fizyczne składników prywatnego majątku, czyli tzw. prywatny wynajem (zob. np. interpretacje KIS z 29.09.2017, 0111-KDIB3-1.4012.536.2017.2.AB, oraz 9.11.2017, 0112-KDIL2-3.4012.397.2017.2.ZD).

CIT i PIT

Raz najem prywatny, raz działalność gospodarcza

Sporne jest, czy to podatnik sam decyduje, czy wynajmować swoją nieruchomość w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy w ramach zarządu majątkiem prywatnym, czy też o zakwalifikowaniu najmu do działalności gospodarczej decydują jedynie obiektywne kryteria, w tym zorganizowany charakter wynajmu, a nie wola ani zamiar wynajmującego.

Skarżąca wynajmowała lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej, której przedmiotem jest najem nieruchomości. Przed rozpoczęciem działalności lokale te były przez nią wynajmowane w ramach tzw. najmu prywatnego. Skarżąca zamierzała zakończyć działalność gospodarczą i nadal wynajmować lokale jako osoba niebędąca przedsiębiorcą.

Spor dotyczył tego, czy uzyskiwane przychody z najmu może zaliczyć do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof (tzw. najem prywatny), czy też jej działalność w zakresie wynajmu będzie działalnością gospodarczą, z której przychody zaliczane są do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof.

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....