Opodatkowanie VAT cesji praw do lokalu mieszkalnego

Krzysztof Hałub

Jaką stawkę VAT należy stosować do cesji praw z umowy przedwstępnej i deweloperskiej lokalu mieszkalnego?

W odpowiedzi z 13.05.2020 na interpelację poselską (PT1.054.20.2020.PSG.343) MF przyznał, że nie może jednoznacznie rozstrzygnąć tej kwestii. MF wstrzymuje się z wydaniem ogólnej interpretacji przepisów do czasu ukształtowania się linii orzeczniczej NSA.

  • MF – Minister Finansów
  • WSA – wojewódzki sąd administracyjny
  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • ustawa o VAT – ustawa o podatku od towarów i usług
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa

Sprzedaż (dostawa) lokalu mieszkalnego, co do zasady, podlega 8% stawce VAT. Ma ona zastosowanie, gdy lokal jest nie większy niż 150 m2. Wynika to z art. 41 ust. 12–12b oraz art. 146aa ustawy o VAT, który nakazuje stosowanie 8% stawki do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Sądy administracyjne wskazują, że analogiczną stawkę należy stosować do transakcji przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich/umów przedwstępnych nabycia lokali mieszkalnych. Przedmiotem cesji jest ogół praw wynikających z zawartych z deweloperami umów (dotyczy ona konkretnych praw oraz obowiązków bezpośrednio związanych z tytułem prawnym do lokali mieszkalnych). Skoro w istocie stanowi zbycie tytułów prawnych do lokali mieszkalnych, to powinna być opodatkowana w taki sam sposób jak ich dostawa (np. wyroki WSA Warszawie z 16.11.2011, III SA/Wa 600/11, oraz NSA z 4.05.2013, I FSK 169/12).

Stanowisko to podziela część organów podatkowych. Jednak inne twierdzą, że przeniesienie praw i obowiązków z umowy deweloperskiej/przedwstępnej, wskutek zawarcia umowy cesji, stanowi usługę, a nie dostawę towaru i podlega stawce 23% VAT (np. interpretacja KIS z 3.04.2019, 0115-KDIT1-3.4012.66.2019.2.JC). Dlatego o to, jaka stawka VAT jest właściwa dla umów cesji praw i obowiązków z umów deweloperskich/przedwstępnych nabycia lokalu mieszkalnego, poseł zapytał MF. Niestety, nie uzyskał jednoznacznej odpowiedzi.

MF przyznał, że co do zasady cesja praw i obowiązków wynikających z umów przedwstępnych dotyczących nieruchomości, ze względu na cel tej czynności, stanowi w istocie dążenie do zbycia tytułu prawnego do tej nieruchomości.

Wskazał jednak, że w obrocie gospodarczym występują transakcje, w których dokonujący cesji uprzednio nabytego prawa pierwokupu nieruchomości nabył je wyłącznie w celu dalszej odsprzedaży na rzecz bliżej niesprecyzowanego nabywcy. Jego działalność sprowadza się więc do pośrednictwa w handlu nieruchomościami. W razie uznania takiej cesji za dostawę towarów ten sposób działania oznacza opodatkowanie otrzymywanego przez cedenta wynagrodzenia preferencyjną stawką VAT (8%) lub ew. zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy o VAT, podczas gdy usługi pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości podlegają stawce 23%.

Zdaniem MF może to doprowadzić do rezygnacji z zawierania umów pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości na rzecz umów przedwstępnych ich nabycia, a następnie cesji praw z tych umów z zastosowaniem obniżonej stawki VAT, co stanowiłoby nieuczciwą konkurencję w stosunku do świadczących usługi pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości.

W kwestii umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości, zawartej wyłącznie w celu dokonania jej cesji i osiągnięcia dochodu, wypowiedział się WSA w nieprawomocnych wyrokach z 28.03.2018 (I SA/Kr 132/18), 16.05.2018 (I SA/Gd326/18) oraz 22.05.2018 (I SA/Gd 348/18), zajmując stanowisko korzystne dla podatników. Jednak zdaniem MF wobec dotychczasowego dorobku orzeczniczego w przedmiotowym zakresie, nie ma możliwości ostatecznego i jednoznacznego zajęcia stanowiska co do opodatkowania podatkiem VAT takich transakcji. Kwestia ta pozostaje nadal otwarta w związku z nieprawomocnością ww. wyroków wojewódzkich sądów administracyjnych. Dopiero wydanie przez NSA wyroków w tych sprawach powinno umożliwić wskazanie jednolitej linii orzeczniczej sądów administracyjnych w przedmiotowym zagadnieniu. Wtedy też MF zapowiedział wydanie indywidualnej interpretacji przepisów.

Zobacz tematy:

Temat: „Sprzedaż nieruchomości”
Podatki i prawo gospodarcze

Termin zwrotu podatku od przychodów z budynków

Aleksander Kliszewski
Spółka złożyła wniosek o zwrot podatku od przychodów z budynków.
Jaki jest termin na dokonanie tego zwrotu przez US?

Ważny wyrok

Zaliczka przeznaczona na własny cel mieszkaniowy

Aleksander Woźniak
Kwota zadatku (zaliczki) otrzymana przy zawarciu przedwstępnej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości, wydatkowana na własne cele mieszkaniowe, jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku (zaliczki) została zaliczona na poczet ceny.

Wynika to z uchwały NSA z 17.02.2020 (II FPS 4/19). W ustnym uzasadnieniu NSA wyjaśnił, że kwota zadatku bądź zaliczki jest częścią ceny sprzedaży nieruchomości, a więc jest również elementem przychodu z odpłatnego zbycia. Sprzedający może przeznaczyć ją na własne cele mieszkaniowe, nie czekając, aż otrzyma całą należność ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości.


Księgi rachunkowe

Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego – ujęcie w księgach rachunkowych

Marek Barowicz
Spółka zamierza kupić spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Niewykluczone, że następnie – po dokonaniu nakładów na adaptację – lokal zostanie przez nią wynajęty.
Jak ująć takie operacje w księgach rachunkowych? Spółka korzysta z uproszczenia polegającego na dokonywaniu odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami podatkowymi (art. 32 ust. 7 uor).

Spółka zamierza kupić spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Niewykluczone, że następnie – po dokonaniu nakładów na adaptację – lokal zostanie przez nią wynajęty.

Jak ująć takie operacje w księgach rachunkowych? Spółka korzysta z uproszczenia polegającego na dokonywaniu odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami podatkowymi (art. 32 ust. 7 uor).

Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego zalicza się – zgodnie z art. 244 Kc – do ograniczonych praw rzeczowych, których cechą charakterystyczną jest, że są to prawa związane z rzeczą-nieruchomością (właścicielem budynku, w którym znajduje się lokal użytkowy, wykorzystywany na podstawie prawa spółdzielczego, pozostaje spółdzielnia).


Podatki i prawo gospodarcze

Sprzedaż przez fundację darowanego budynku a prawo do zwolnienia z CIT

Piotr Kaim
W 2017 r. fundacja otrzymała darowiznę w postaci własności budynku wraz z własnością działki, na której ten budynek wzniesiono. Wartość nieruchomości została uwzględniona w przychodach z 2017 r., a wykazany w tym samym roku dochód przeznaczono na cel statutowy fundacji, jakim jest działalność w zakresie dobroczynności. W efekcie, w 2017 r. fundacja skorzystała ze zwolnienia z CIT, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 updop. Dochód objęty zwolnieniem nie został jeszcze wydatkowany na zadeklarowany cel statutowy, a w 2020 r. fundacja zamierza sprzedać otrzymaną nieruchomość.
Czy sprzedaż nieruchomości doprowadzi do utraty zwolnienia podatkowego, z którego fundacja skorzystała w roku jej otrzymania? Czy fundacja może skorzystać z takiego samego zwolnienia, jeżeli wykaże dodatkowy dochód w związku ze sprzedażą?

Sprzedaż nieruchomości nie powinna doprowadzić do utraty zwolnienia, z jakiego fundacja skorzystała w roku otrzymania darowizny (2017) na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4 updop. Ponadto, przy spełnieniu odpowiednich wymogów ustawowych dochód, jaki ew. powstanie na skutek sprzedaży nieruchomości, także może być objęty ww. zwolnieniem. Korzystanie ze zwolnienia w odniesieniu do dochodu ze sprzedaży nie budzi kontrowersji. Może je natomiast budzić kwestia zwolnienia dochodu, który się wiązał z otrzymaniem darowizny.


Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....