O inwestycjach w nieruchomości raz jeszcze – głos w dyskusji (cz. II)

Cel wydzielania w bilansie „inwestycji w nieruchomości”

Inwestycje w nieruchomości są prezentowane w bilansie w poz. A.IV „Inwestycje długoterminowe, nieruchomości” (zał. nr 1 i 5 do uor). Przed ich wprowadzeniem do uor były wykazywane w bilansie (i księgach) łącznie z nieruchomościami zaliczonymi do środków trwałych. Ich wprowadzenie jako odrębnej kategorii miało zapewne na celu zbliżenie polskich regulacji do MSR/MSSF, co – w gruncie rzeczy – było głównym celem nowelizacji uor w 2000 r. Można sądzić, że była to stosunkowo szybka reakcja na wydanie MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne (wydany w 2000 r. i od tego czasu kilkukrotnie zmieniany).

Wdrożeniu MSR 40, który zastąpił MSR 25 Rachunkowość inwestycji, towarzyszyła szeroka międzynarodowa dyskusja. Zdaniem części instytucji oceniających projekt MSR 40 wszystkie nieruchomości powinny być objęte zakresem MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe[2]. Przemawia za tym:

• niemożność rozróżnienia operacyjnego czy inwestycyjnego charakteru nieruchomości, bez odwołania się do intencji kierownictwa,
• nieadekwatność, a czasem niewiarygodność wartości godziwej jako parametru wyceny nieruchomości.

W odpowiedzi Komitet Międzynarodowych Standardów Rachunkowości stwierdził, że odmienność cech inwestycji w nieruchomości od cech środków trwałych stanowi wystarczające uzasadnienie, by wprowadzić dla nich odrębne regulacje. Uzasadniał to również korzyściami, jakie użytkownicy sprawozdań finansowych odniosą, dysponując informacjami o wartości godziwej tych nieruchomości. Warto dodać, że na etapie projektu MSR 40 wartość godziwa była jedyną dopuszczalną opcją wyceny inwestycji w nieruchomości. Dopiero w toku końcowych prac nad standardem zdecydowano się dopuścić możliwość wyceny w historycznej cenie nabycia, ze względu na niewystarczający rozwój rynków nieruchomości w niektórych państwach siedziby użytkowników MSR.

Inna grupa instytucji oceniających projekt MSR 40 uważała, że z zakresu standardu należy wyłączyć nieruchomości przeznaczone na wynajem. Ich zdaniem długoterminowy najem jest działalnością usługową, a nieruchomości będące przedmiotem najmu powinny być traktowane tak samo jak każde inne środki trwale wykorzystywane w działalności usługowej. Zdaniem Komitetu wartość godziwa takich nieruchomości odzwierciedla wartość przyszłych czynszów, niezależnie od tego, czy sprzedaż nieruchomości w krótkim okresie jest prawdopodobna, czy nie.

Trzeba też przypomnieć, że MSR/MSSF nie narzucają układu elementów sprawozdania finansowego, w tym bilansu, lecz określają jedynie ich minimalny zakres (które pozycje muszą być wykazane). Inwestycje w nieruchomości należą do „obowiązkowo” prezentowanych pozycji bilansu (sprawozdania z sytuacji finansowej jednostki na koniec okresu). Do takich pozycji zalicza się kategorie, które tak bardzo różnią się od siebie rodzajem lub funkcją, że ich odrębna prezentacja w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jest uzasadniona (MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych, § 57). Wyodrębniając dodatkową pozycję w bilansie, należy ocenić rodzaj, płynność i funkcję aktywów w jednostce (MSR 1, § 58). Dodatkowym czynnikiem decydującym o wprowadzeniu odrębnej pozycji może być odmienność zasad wyceny danej kategorii aktywów (MSR 1, § 59).

Czemu zatem ma służyć wydzielenie inwestycji w nieruchomości ze środków trwałych? Zakłada się, że inwestorzy (oraz dostawcy kapitału dla inwestorów – głównie banki) są zainteresowani wielkością korzyści osiąganych przez daną inwestycję oraz – w razie potrzeby – jej wartością sprzedaży. Ocena opłacalności i wartości inwestycji wymaga informacji nt. jej aktualnej (bieżącej) wartości. Inwestycje w nieruchomości są zwykle: 1) kapitałochłonne, 2) średnio- lub długoterminowe, 3) finansowane z zewnętrznych źródeł przy na ogół znacznych ruchach cen, zwłaszcza budynków i gruntów. Konieczność dostarczenia aktualnych informacji wyklucza przydatność wyceny inwestycji w nieruchomości w historycznej cenie nabycia. Kluczowa jest bowiem wiedza o bieżącej wartości inwestycji.