O inwestycjach w nieruchomości raz jeszcze – głos w dyskusji (cz. II)

W myśl art. 24a ust. 4 updof obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych dotyczy osób fizycznych, spółek cywilnych i jawnych takich osób, oraz spółek partnerskich, jeżeli ich przychody, w rozumieniu art. 14, za poprzedni rok podatkowy wyniosły w walucie polskiej co najmniej równowartość kwoty określonej w euro w przepisach o rachunkowości.

Polski Fundusz Rozwoju (PFR) realizuje rządowy program wsparcia (tzw. tarcza finansowa) przedsiębiorstw mikro, małych i średnich, które ucierpiały na skutek pandemii wirusa SARS-CoV-2. Głównym celem programu jest wsparcie wskazanej grupy docelowej przez udzielanie zwrotnych subwencji finansowych. Gdy beneficjent spełni warunki określone w programie pomocowym, wówczas zobowiązanie zwrotu otrzymanych środków może zostać umorzone do wysokości 75% finansowania.

Z ekonomicznego punktu widzenia odstępne stanowi dla dotychczasowego korzystającego rekompensatę części opłat manipulacyjnej i wstępnej, poniesionych przy zawarciu umowy leasingu. Przemawia to za uznaniem odstępnego, przez spółkę przejmującą przedmiot leasingu, za opłatę wstępną, obciążającą konto 40 „Koszty według rodzajów – usługi obce” (Ma konto 24 „Pozostałe rozrachunki”).

W myśl uor:

• konta ksiąg pomocniczych zawierają zapisy będące uszczegółowieniem i uzupełnieniem zapisów kont księgi głównej; prowadzi się je w ujęciu systematycznym jako wyodrębniony system kont, kartotek (zbiorów kont), komputerowych zbiorów danych, uzgodnionych z saldami i zapisami na kontach księgi głównej (art. 16 ust. 1),

Jednostki budżetowe – jako zobowiązane do stosowania uor – prowadzą księgi rachunkowe m.in. na podstawie zasad określonych w rozdz. 2 „Prowadzenie ksiąg rachunkowych” tej ustawy. Z art. 13 uor wynika, że księgi rachunkowe obejmują m.in. zbiory zapisów księgowych, obrotów (sum zapisów) i sald, które tworzą: dziennik, księgę główną, księgi pomocnicze, zestawienia: obrotów i sald kont księgi głównej oraz sald kont ksiąg pomocniczych. Konta księgi głównej zawierają zapisy o zdarzeniach w ujęciu systematycznym, zgodnie z zasadą podwójnego zapisu, przy czym obowiązuje ich uprzednie lub równoczesne zarejestrowanie w dzienniku.

Za punkt wyjścia zostały przyjęte przepisy uor. Rozwiązania MSR/MSSF (dopuszczone do stosowania w UE) stanowią jedynie pomoc przy wyjaśnianiu zagadnienia.

W myśl uor przez „metodę praw własności” (MPW) rozumie się przyjętą przez jednostkę dominującą, wspólnika jednostki współzależnej lub znaczącego inwestora metodę wyceny udziałów w aktywach netto jednostki podporządkowanej (zależnej, współzależnej lub stowarzyszonej), z uwzględnieniem wartości firmy lub ujemnej wartości firmy, ustalonych na dzień objęcia kontroli, współkontroli bądź wywierania znaczącego wpływu.

Jednostki budżetowe – jako wymienione w art. 2 ust. 1 pkt 4 lit. a uor – są zobowiązane do prowadzenia ksiąg rachunkowych zgodnie z zasadami określonymi w tej ustawie, z uwzględnieniem zasad szczególnych, dotyczących m.in. wyceny aktywów, zawartych w rozporządzeniu z 13.09.2017 r.

Z art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. g uor wynika, że do pozostałych kosztów i przychodów operacyjnych zalicza się koszty i przychody związane pośrednio z działalnością operacyjną jednostki, m.in. koszty i przychody związane z odszkodowaniami.

W ostatnich latach wartość nieruchomości (głównie gruntów, budynków i budowli) wciąż się zwiększa, zarówno ze względu na liczbę oddawanych do użytku nieruchomości, jak i wzrost cen; rosną stawki czynszów lokali mieszkalnych. Względnie stabilny poziom wykazują natomiast stawki czynszów nieruchomości komercyjnych (biurowców, centrów handlowych, zaplecza magazynowego itp.).

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 11 uor przez „zasady (politykę) rachunkowości” rozumie się wybrane i stosowane przez jednostkę rozwiązania dopuszczone uor, w tym określone w MSR, zapewniające wymaganą jakość sprawozdań finansowych (sf).

Jednostki powinny stosować przyjęte przez siebie zasady (politykę) rachunkowości, rzetelnie i jasno przedstawiając sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy (art. 4 ust. 1 uor).

Sposób ujęcia w księgach oraz wykazania w rachunku zysków i strat wyposażenia obcej produkcji, wchodzącego w skład wytworzonych przez Czytelnika wyrobów, zależy – naszym zdaniem – od konstrukcji katalogu (cennika) wyrobów oraz przyjętych zasad fakturowania.

Dla celów podatkowych motocykl jest uznawany za pojazd samochodowy (samochód osobowy), co powoduje, że wydatki z nim związane mogą być objęte limitami określonymi w ustawie o VAT oraz w updof i updop.

Jeżeli wydatki poniesione na zakup oraz późniejsze używanie motocykla służą wykonywanym przez przedsiębiorcę czynnościom opodatkowanym, to zasadniczo przysługuje mu pełne prawo do odliczenia VAT. Dla celów VAT motocykl jest jednak uznawany za pojazd samochodowy, o którym mowa w art. 86a ust. 1 ustawy o VAT (patrz ramka), co powoduje, że w odniesieniu do wydatków z nim związanych stosuje się ograniczenie w odliczeniu VAT do wysokości 50% kwoty podatku.

W „Rachunkowości” nr 12/2019 ukazał się artykuł dr Katarzyny Trzpioły „Nieruchomości inwestycyjne – wyodrębnianie, ujęcie i prezentacja według ustawy o rachunkowości”. Przedstawione w nim problemy uważam za ważne i zarazem trudne z dwóch powodów:

• niestabilność rynków finansowych sprawia, że wiele podmiotów lokuje wolne środki pieniężne w nieruchomościach, uznając takie inwestycje za bezpieczniejsze i bardziej zyskowne niż zakup akcji, udziałów czy obligacji,
• polskie uregulowania w omawianym zakresie, od 2002 r. stopniowo ewoluują w stronę rozwiązań przyjętych w MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne, jednak wciąż pozostają lakoniczne – nasze prawo bilansowe poświęca nieruchomościom inwestycyjnym niewiele miejsca.

Zaliczki na poczet dywidendy oraz na poczet udziału w zysku mają charakter tymczasowy. Jeżeli przekraczają ostateczną wysokość należnej udziałowcowi dywidendy lub udziału w zysku, to podlegają zwrotowi. Dlatego – do czasu zatwierdzenia sprawozdania finansowego oraz podjęcia uchwały o sposobie podziału zysku i wysokości dywidendy (udziału w zysku) należnej poszczególnym udziałowcom/wspólnikom – zaliczkę traktuje się jako zobowiązanie (Ma konto 24, Wn konto 13).

Uor nie określa szczegółowo zasad ewidencjonowania oraz rozliczania tej opłaty. Zazwyczaj stanowi ona istotną część sumy opłat leasingowych i na podstawie art. 39 ust. 1 i 3 uor – jako opłata dotycząca przyszłych okresów – jest odpisywana sukcesywnie w ciężar kosztów przez okres trwania umowy leasingu.

Szczegółowe rozwiązania określa KSR 5 Leasing, najem i dzierżawa, który w pkt 5.1 i 5.3 stanowi, że opłatę wstępną rozlicza się przez okres leasingu metodą liniową i obciąża nią równomiernie, w jednakowej wysokości, koszty poszczególnych miesięcy lub kwartałów objętych okresem leasingu, co może wymagać dokonywania czynnych lub biernych rozliczeń międzyokresowych.

Spółka zamierza kupić spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Niewykluczone, że następnie – po dokonaniu nakładów na adaptację – lokal zostanie przez nią wynajęty.

Jak ująć takie operacje w księgach rachunkowych? Spółka korzysta z uproszczenia polegającego na dokonywaniu odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami podatkowymi (art. 32 ust. 7 uor).

Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego zalicza się – zgodnie z art. 244 Kc – do ograniczonych praw rzeczowych, których cechą charakterystyczną jest, że są to prawa związane z rzeczą-nieruchomością (właścicielem budynku, w którym znajduje się lokal użytkowy, wykorzystywany na podstawie prawa spółdzielczego, pozostaje spółdzielnia).

Od 2002 r. w dziale A bilansu, w ramach grupy IV „Inwestycje długoterminowe”, wyodrębniono poz. 1 „Nieruchomości”. Kolejna nowelizacja uor umożliwiła amortyzację tych obiektów, a więc usankcjonowała ich wycenę w cenie nabycia; następna zaś zmiana – która weszła w życie od 2009 r. – wprowadziła możliwość ich wyceny w wartości rynkowej bądź inaczej ustalonej wartości godziwej.