O inwestycjach w nieruchomości raz jeszcze – głos w dyskusji (cz. II)

Stanisław Hońko dr hab., adiunkt w Instytucie Rachunkowości Uniwersytetu Szczecińskiego
Ponieważ wydzielenie kategorii inwestycji w nieruchomości wzbudza w praktyce wiele wątpliwości, warto się zastanowić, jaki cel mógł przyświecać ich wyodrębnieniu.
p>Uzasadnienie do zmian w uor, wprowadzających tę kategorię, nie zawiera takiej informacji.

Cel wydzielania w bilansie „inwestycji w nieruchomości”

Inwestycje w nieruchomości są prezentowane w bilansie w poz. A.IV „Inwestycje długoterminowe, nieruchomości” (zał. nr 1 i 5 do uor). Przed ich wprowadzeniem do uor były wykazywane w bilansie (i księgach) łącznie z nieruchomościami zaliczonymi do środków trwałych. Ich wprowadzenie jako odrębnej kategorii miało zapewne na celu zbliżenie polskich regulacji do MSR/MSSF, co – w gruncie rzeczy – było głównym celem nowelizacji uor w 2000 r. Można sądzić, że była to stosunkowo szybka reakcja na wydanie MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne (wydany w 2000 r. i od tego czasu kilkukrotnie zmieniany).

Wdrożeniu MSR 40, który zastąpił MSR 25 Rachunkowość inwestycji, towarzyszyła szeroka międzynarodowa dyskusja. Zdaniem części instytucji oceniających projekt MSR 40 wszystkie nieruchomości powinny być objęte zakresem MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe[2]. Przemawia za tym:

  • niemożność rozróżnienia operacyjnego czy inwestycyjnego charakteru nieruchomości, bez odwołania się do intencji kierownictwa,
  • nieadekwatność, a czasem niewiarygodność wartości godziwej jako parametru wyceny nieruchomości.

W odpowiedzi Komitet Międzynarodowych Standardów Rachunkowości stwierdził, że odmienność cech inwestycji w nieruchomości od cech środków trwałych stanowi wystarczające uzasadnienie, by wprowadzić dla nich odrębne regulacje. Uzasadniał to również korzyściami, jakie użytkownicy sprawozdań finansowych odniosą, dysponując informacjami o wartości godziwej tych nieruchomości. Warto dodać, że na etapie projektu MSR 40 wartość godziwa była jedyną dopuszczalną opcją wyceny inwestycji w nieruchomości. Dopiero w toku końcowych prac nad standardem zdecydowano się dopuścić możliwość wyceny w historycznej cenie nabycia, ze względu na niewystarczający rozwój rynków nieruchomości w niektórych państwach siedziby użytkowników MSR.

Inna grupa instytucji oceniających projekt MSR 40 uważała, że z zakresu standardu należy wyłączyć nieruchomości przeznaczone na wynajem. Ich zdaniem długoterminowy najem jest działalnością usługową, a nieruchomości będące przedmiotem najmu powinny być traktowane tak samo jak każde inne środki trwale wykorzystywane w działalności usługowej. Zdaniem Komitetu wartość godziwa takich nieruchomości odzwierciedla wartość przyszłych czynszów, niezależnie od tego, czy sprzedaż nieruchomości w krótkim okresie jest prawdopodobna, czy nie.

Trzeba też przypomnieć, że MSR/MSSF nie narzucają układu elementów sprawozdania finansowego, w tym bilansu, lecz określają jedynie ich minimalny zakres (które pozycje muszą być wykazane). Inwestycje w nieruchomości należą do „obowiązkowo” prezentowanych pozycji bilansu (sprawozdania z sytuacji finansowej jednostki na koniec okresu). Do takich pozycji zalicza się kategorie, które tak bardzo różnią się od siebie rodzajem lub funkcją, że ich odrębna prezentacja w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jest uzasadniona (MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych, § 57). Wyodrębniając dodatkową pozycję w bilansie, należy ocenić rodzaj, płynność i funkcję aktywów w jednostce (MSR 1, § 58). Dodatkowym czynnikiem decydującym o wprowadzeniu odrębnej pozycji może być odmienność zasad wyceny danej kategorii aktywów (MSR 1, § 59).

Czemu zatem ma służyć wydzielenie inwestycji w nieruchomości ze środków trwałych? Zakłada się, że inwestorzy (oraz dostawcy kapitału dla inwestorów – głównie banki) są zainteresowani wielkością korzyści osiąganych przez daną inwestycję oraz – w razie potrzeby – jej wartością sprzedaży. Ocena opłacalności i wartości inwestycji wymaga informacji nt. jej aktualnej (bieżącej) wartości. Inwestycje w nieruchomości są zwykle: 1) kapitałochłonne, 2) średnio- lub długoterminowe, 3) finansowane z zewnętrznych źródeł przy na ogół znacznych ruchach cen, zwłaszcza budynków i gruntów. Konieczność dostarczenia aktualnych informacji wyklucza przydatność wyceny inwestycji w nieruchomości w historycznej cenie nabycia. Kluczowa jest bowiem wiedza o bieżącej wartości inwestycji.

Wyświetlono 12% treści artykułu

Spis treści artykułu
Spis treści artykułu:
Temat: „Księgi rachunkowe”
Rachunkowość

Nieodpłatne przekazanie żywności organizacji pozarządowej w księgach przedsiębiorstwa handlowego

Jesteśmy przedsiębiorstwem handlowym podlegającym obowiązkowi nieodpłatnego przekazywania organizacjom pozarządowym żywności nieprzeznaczonej do sprzedaży, wynikającemu z ustawy o przeciwdziałaniu marnowaniu żywności[1]. Podpisaliśmy z organizacją pozarządową stosowną umowę, na podstawie której przekazujemy jej część żywności (np. kasze, makarony) nadającej się jeszcze do spożycia – termin ważności nie upłynął, ale jest bardzo krótki, ew. opakowania uległy uszkodzeniu, co uniemożliwia jej sprzedaż.
Jednocześnie – na podstawie ustawy (art. 5) – jesteśmy zobowiązani do naliczenia i uiszczenia opłaty od marnowanej żywności, tj. niszczonej wobec nieprzydatności.
Jak ująć w naszej ewidencji nieodpłatnie przekazywaną organizacji pozarządowej żywność, a także naliczenie opłaty za marnowanie żywności?

Nieodpłatne przekazanie – przez jednostkę zajmującą się handlem hurtowym lub detalicznym – nadających się do spożycia towarów spożywczych organizacjom pozarządowym, w których sprzedaż żywności stanowi co najmniej 50% przychodów ze sprzedaży towarów, należałoby ująć w księgach rachunkowych następująco:

Rachunkowość

Jednostka mała a zasada ostrożności

Jesteśmy spółką komandytową, która w świetle uor jest jednostką małą, spełniającą warunki określone art. 7 ust. 2b. Tym samym jesteśmy uprawnieni do rezygnacji z zachowania zasady ostrożności przy wycenie poszczególnych składników aktywów i pasywów w zakresie tworzenia odpisów aktualizujących wartość aktywów oraz rezerw na znane jednostce ryzyko, grożące straty i skutki innych zdarzeń.
Czy w zakres tego uprawnienia wchodzą wszystkie przewidziane w uor wymogi ostrożnej wyceny, czy tylko niektóre z nich? Nadmieniamy, że nie jesteśmy jednostką, o której mowa w art. 7 ust. 2c uor.
Rachunkowość

Ewidencja opłat od napojów zawierających dodatek substancji słodzących, kofeiny lub tauryny

Jakie jednostki są zobowiązane do naliczenia i uiszczania opłaty od słodzonych napojów – wytwórcy czy sprzedawcy? Jak ją zaksięgować?

Mocą art. 7 ustawy z 14.02.2020 r. o zmianie niektórych ustaw w związku z promocją prozdrowotnych wyborów konsumentów do ustawy o zdrowiu publicznym (dalej uzp) wprowadzono rozdz. 3a „Opłata od środków spożywczych”.

Rachunkowość

Wycena zapasu produktów

Zgodnie z art. 28 ust. 3 uor, jeżeli nie można ustalić kosztu wytworzenia produktu, wycenia się go według ceny sprzedaży netto takiego samego lub podobnego produktu, pomniejszonej o przeciętnie osiągany przy sprzedaży produktów zysk brutto ze sprzedaży, a w przypadku produktów w toku – także z uwzględnieniem stopnia ich przetworzenia.
Czy od dokonanej w powyższy sposób wyceny należy odjąć koszty:
1) będące konsekwencją niewykorzystanych zdolności produkcyjnych i strat produkcyjnych?
2) ogólnego zarządu, które nie są związane z doprowadzeniem produktu do postaci i miejsca, w jakich się znajduje na dzień wyceny?
3) magazynowania wyrobów gotowych i półproduktów (o ile poniesienie tych kosztów nie jest niezbędne w procesie produkcji)?
4) sprzedaży produktów?
Rachunkowość

Dostawy niefakturowane – ujęcie w kosztach

Kupujemy części do naprawy samochodów na potrzeby własne. Przyjmujemy je do magazynu na podstawie dokumentu PZ oraz wydajemy do zużycia na podsta‑ wie dokumentu RW. Zdarza się, że faktura za zakup części nie dociera do nas i musimy się o nią upomnieć albo dociera z opóźnieniem, w następnym miesiącu lub jeszcze później. Cenę tych części znamy, gdyż sprzedawca wraz z dostawą wystawia dokument WZ, który ją zawiera.
Czy możemy ująć koszt zużycia części na podstawie RW, mimo że faktura zakupu dotrze i zostanie zaksięgowana w następnym miesiącu albo później?
Przyjmujemy też towary handlowe do magazynu na podstawie PZ i wydajemy do sprzedaży na podstawie WZ. Faktura zakupu tego towaru dociera z opóźnieniem. Czy możemy ująć koszt sprzedanych towarów w miesiącu ich sprzedaży?
Umowa o budowę

Oczekiwana strata na długotrwałej umowie budowlanej

W artykule omówiono zasady ustalania wyniku na niezakończonych długotrwałych umowach budowlanych oraz tworzenia rezerwy na oczekiwaną stratę, z uwzględnieniem wpływu pandemii COVID-19.

Osiągnięcie przez przedsiębiorstwo budowlano-montażowe (wykonawcę) oczekiwanego zysku na realizowanych przez siebie długotrwałych umowach (kontraktach) budowlanych jest obarczone istotnym ryzykiem.

Rachunkowość fundacji i stowrzyszeń

Ewidencja kosztów fundacji i stowarzyszeń

Przystępując do sporządzania rocznego sprawozdania finansowego oraz sprawozdania z działalności (tzw. merytorycznego) fundacje i stowarzyszenia muszą rozliczyć koszty między poszczególne działalności. Podział kosztów, zwłaszcza pośrednich, wpływa zarazem na kwalifikację działalności (statutowa odpłatna lub gospodarcza), z czym wiąże się opodatkowanie lub nieopodatkowanie jej wyniku.

W ciągu ostatnich 15 lat rachunkowość organizacji pozarządowych, którymi są głównie fundacje i stowarzyszenia, podlegała różnym regulacjom zawartym w uor, ustawie o działalności pożytku publicznego i wolontariacie (dalej udpp) oraz w rozporządzeniu MF, które zostało uchylone.

Restrukturyzacja

Postępowania restrukturyzacyjne przedsiębiorców

Artykuł przedstawia możliwości restrukturyzacji przedsiębiorstw zgodnie z polskim porządkiem prawnym, z uwzględnieniem zmian wprowadzonych przepisami antykryzysowymi, zagadnienia związane z odzwierciedleniem postępowań restrukturyzacyjnych w księgach rachunkowych dłużnika oraz konsekwencje podatkowe ich otwarcia.

Restrukturyzacja przedsiębiorstwa ma za zadanie wspomóc przezwyciężenie trudności, których skutkiem jest brak środków do zapłaty wymagalnych zobowiązań i deficytowość, poprzez zastosowanie rozwiązań dopuszczonych prawem. Mowa przede wszystkim o restrukturyzacji naprawczej, której przedmiotem są przedsiębiorstwa odnotowujące słabe wyniki ekonomiczne, często zagrożone utratą płynności finansowej, prowadzącą do bankructwa.

Rachunkowość

Hipotetyczne koszty pozyskania kapitału – ujęcie w księgach rachunkowych

Nasza spółka z o.o., ustalając za lipiec 2020 r. zaliczkę na poczet CIT, skorzystała z uprawnienia zawartego w art. 15cb updop i zaliczyła do kosztów uzyskania przychodów oprocentowanie części zysku netto za 2019 r., który w myśl uchwały zgromadzenia wspólników zasilił kapitał rezerwowy.
Jak zaksięgować to oprocentowanie?

Zgodnie z art. 15cb updop spółki kapitałowe i ska mogą uznać za koszt uzyskania przychodów hipotetyczne oprocentowanie:

Rachunkowość

Moment zaliczenia drogi dojazdowej do środków trwałych

Czy ujęcie środka trwałego w księgach rachunkowych na podstawie dokumentu OT, a nawet rozpoczęcie amortyzacji może nastąpić przed otrzymaniem (faktycznym wpływem do firmy) faktury zakupu tego środka trwałego?
Nasza firmia zleciła wykonanie drogi dojazdowej. W czerwcu podpisano protokół odbioru i rozpoczęto jej użytkowanie. Faktura wykonawcy wpłynęła na początku kolejnego miesiąca i została ujęta w rejestrze zakupu w lipcu.
Czy w księgach czerwca można ująć przyjęcie środka trwałego? Czy można dokonać odpisu amortyzacyjnego już w czerwcu?

Bazująca na uor definicja środka trwałego zawarta w pkt 3.1 KSR 11 Środki trwałe brzmi w skrócie następująco:

Rachunkowość

Księgowe ujęcie kontraktu terminowego

Spółka z o.o. 26.09.2019 r. zawarła z bankiem kontrakt forward[1] opiewający na 100 tys. euro z terminem realizacji 7.01.2020 r. po kursie wymiany 4,4070 PLN/EUR (spółka ma zamiar sprzedać 100 tys. euro). Wyciąg bankowy z 26.09.2019 r. nie zawiera zapisów nt. tej transakcji. Spółka zamieniła jednak kontrakt forward na swap[2] (opisany w wyciągu jako transakcja swap) i 22.10.2019 r. rozliczyła 100 tys. euro po kursie 4,3762 PLN/EUR. Na wyciągu walutowym z 22.10.2019 r. widnieje operacja KW 100 tys. euro przeliczona po kursie 4,3762 PLN/EUR, a na wyciągu złotówkowym z tą samą datą – KP 437 620 zł.
7.01.2020 r., tj. pod datą pierwotnie umówionego rozliczenia kontraktu forward, na wyciągach bankowych widnieją operacje na rachunku:
- walutowym – KP 100 tys. euro z opisem „waluta sprzedana forward 20191022 kurs 4,4070” (w opisie numer swap z 22.10.2019 r.) i odpowiednio
- złotówkowym – KW 440 700 zł KW 100 tys. euro z opisem „waluta zakupiona forward 20191022 kurs 4,4070” (w opisie numer forward z 26.09.2019 r.).
Spółka stosuje podatkową metodę wyceny różnic kursowych.
Jak ująć te transakcje w księgach rachunkowych? W którym momencie powstał koszt/przychód z tych transakcji? Czy już w październiku 2019 r., na dzień bilansowy 2019 r., czy dopiero w styczniu 2020 r.? Jak ustalić wysokość tego kosztu/przychodu? Czy – wobec skrócenia terminu kontraktu forward i wymiany waluty w październiku – kontrakt powinien być wykazany i wyceniony na koniec 2019 r. w bilansie? Czy rozliczając różnice kursowe od własnych środków pieniężnych, uwzględnić oba kontrakty? Jeśli tak, to po jakim kursie?

Jednym z ryzyk działalności gospodarczej są niekorzystne zmiany kursu walutowego, co dotyczy np. spłaty zobowiązań wyrażonych w walucie obcej. Sposobem na neutralizację ryzyka może być zawarcie kontraktów terminowych zaliczanych do instrumentów finansowych. Szczegółowe zasady ewidencji instrumentów finansowych określa rozporządzenie MF. Jednostki małe niewymienione w art. 3 ust. 1e pkt 1–6 uor nie muszą jednak stosować jego przepisów.

Księgi rachunkowe

Nieodpłatne świadczenia – ujęcie w księgach rachunkowych

W jaki sposób ująć w księgach rachunkowych przychód z tytułu nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń otrzymanych przez spółkę z o.o.?

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 2 updop do przychodów osoby prawnej zalicza się m.in. wartość otrzymanych rzeczy lub praw, a także wartość innych świadczeń w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie, oraz wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń (z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez samorządowe zakłady budżetowe w rozumieniu ustawy o finansach publicznych i spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w nieodpłatny zarząd lub w używanie).

Inwestycje

Wycena nieruchomości zaliczanych do inwestycji

Artykuł stanowi kolejny głos w dyskusji nt. pojęcia, zakresu, wyceny i prezentacji nieruchomości wyodrębnianych ze względu na ich inwestycyjny charakter.

Zabierając głos w dyskusji nt. nieruchomości zaliczanych do inwestycji (inwestycji w nieruchomości), chcielibyśmy się skupić na problematyce ich wyceny.

Przed tym jednak wskazane wydaje się przypomnienie wiążących przepisów dotyczących inwestycji w nieruchomości, a następnie określenie przypuszczalnego (brak bowiem oficjalnego wskazania) celu ich wyodrębniania w księgach rachunkowych i sprawozdaniach finansowych (sf). Od tego zależy preferowany sposób wyceny inwestycji w nieruchomości.

Rachunkowość

Ujęcie darowizny w księgach darczyńcy

Spółka komandytowa (sp.k.) przekazała nieodpłatnie Klubowi Sportowemu będącemu stowarzyszeniem zarejestrowanym w KRS, ale nie organizacją pożytku publicznego, wyprodukowane przez siebie krzesła.
Jak w księgach sp.k. ująć tę darowiznę? Czy wartość materiałów zużytych do wyprodukowania krzeseł stanowi koszt uzyskania przychodów dla komandytariuszy (osoby fizyczne) i komplementariusza (spółka z o.o.)? Czy sp.k. może odliczyć VAT od zakupu materiałów zużytych do wyprodukowania krzeseł? Czy darowizna podlega VAT? Jeśli tak, to jak powinien on być zaewidencjonowany w księgach sp.k.? Czy VAT należny od darowizny stanowi koszt uzyskania przychodów?

Biorąc pod uwagę, że uor (art. 24 ust. 4 pkt 2) nakazuje, aby sposób prowadzenia ksiąg rachunkowych zapewniał m.in. sporządzenie deklaracji (obliczeń) podatkowych, celowe wydaje się wyjaśnienie na wstępie, że w myśl przepisów:

  • wartość darowizny podlega VAT,
  • wartość darowizny, której przedmiotem są wyroby gotowe, wycenia się po koszcie ich wytworzenia (art. 28 ust. 1 pkt 6 uor), a nie wsadu materiałowego; w razie niemożności ustalenia rzeczywistego kosztu wytworzenia, wycena może nastąpić:

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....