O inwestycjach w nieruchomości raz jeszcze – głos w dyskusji (cz. II)

W ciągu ostatnich 15 lat rachunkowość organizacji pozarządowych, którymi są głównie fundacje i stowarzyszenia, podlegała różnym regulacjom zawartym w uor, ustawie o działalności pożytku publicznego i wolontariacie (dalej udpp) oraz w rozporządzeniu MF, które zostało uchylone.

Restrukturyzacja przedsiębiorstwa ma za zadanie wspomóc przezwyciężenie trudności, których skutkiem jest brak środków do zapłaty wymagalnych zobowiązań i deficytowość, poprzez zastosowanie rozwiązań dopuszczonych prawem. Mowa przede wszystkim o restrukturyzacji naprawczej, której przedmiotem są przedsiębiorstwa odnotowujące słabe wyniki ekonomiczne, często zagrożone utratą płynności finansowej, prowadzącą do bankructwa.

Zgodnie z art. 15cb updop spółki kapitałowe i ska mogą uznać za koszt uzyskania przychodów hipotetyczne oprocentowanie:

Bazująca na uor definicja środka trwałego zawarta w pkt 3.1 KSR 11 Środki trwałe brzmi w skrócie następująco:

Jednym z ryzyk działalności gospodarczej są niekorzystne zmiany kursu walutowego, co dotyczy np. spłaty zobowiązań wyrażonych w walucie obcej. Sposobem na neutralizację ryzyka może być zawarcie kontraktów terminowych zaliczanych do instrumentów finansowych. Szczegółowe zasady ewidencji instrumentów finansowych określa rozporządzenie MF. Jednostki małe niewymienione w art. 3 ust. 1e pkt 1–6 uor nie muszą jednak stosować jego przepisów.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 2 updop do przychodów osoby prawnej zalicza się m.in. wartość otrzymanych rzeczy lub praw, a także wartość innych świadczeń w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie, oraz wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń (z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez samorządowe zakłady budżetowe w rozumieniu ustawy o finansach publicznych i spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w nieodpłatny zarząd lub w używanie).

Zabierając głos w dyskusji nt. nieruchomości zaliczanych do inwestycji (inwestycji w nieruchomości), chcielibyśmy się skupić na problematyce ich wyceny.

Przed tym jednak wskazane wydaje się przypomnienie wiążących przepisów dotyczących inwestycji w nieruchomości, a następnie określenie przypuszczalnego (brak bowiem oficjalnego wskazania) celu ich wyodrębniania w księgach rachunkowych i sprawozdaniach finansowych (sf). Od tego zależy preferowany sposób wyceny inwestycji w nieruchomości.

Biorąc pod uwagę, że uor (art. 24 ust. 4 pkt 2) nakazuje, aby sposób prowadzenia ksiąg rachunkowych zapewniał m.in. sporządzenie deklaracji (obliczeń) podatkowych, celowe wydaje się wyjaśnienie na wstępie, że w myśl przepisów:

• wartość darowizny podlega VAT,
• wartość darowizny, której przedmiotem są wyroby gotowe, wycenia się po koszcie ich wytworzenia (art. 28 ust. 1 pkt 6 uor), a nie wsadu materiałowego; w razie niemożności ustalenia rzeczywistego kosztu wytworzenia, wycena może nastąpić:

W myśl art. 24a ust. 4 updof obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych dotyczy osób fizycznych, spółek cywilnych i jawnych takich osób, oraz spółek partnerskich, jeżeli ich przychody, w rozumieniu art. 14, za poprzedni rok podatkowy wyniosły w walucie polskiej co najmniej równowartość kwoty określonej w euro w przepisach o rachunkowości.

Polski Fundusz Rozwoju (PFR) realizuje rządowy program wsparcia (tzw. tarcza finansowa) przedsiębiorstw mikro, małych i średnich, które ucierpiały na skutek pandemii wirusa SARS-CoV-2. Głównym celem programu jest wsparcie wskazanej grupy docelowej przez udzielanie zwrotnych subwencji finansowych. Gdy beneficjent spełni warunki określone w programie pomocowym, wówczas zobowiązanie zwrotu otrzymanych środków może zostać umorzone do wysokości 75% finansowania.

Z ekonomicznego punktu widzenia odstępne stanowi dla dotychczasowego korzystającego rekompensatę części opłat manipulacyjnej i wstępnej, poniesionych przy zawarciu umowy leasingu. Przemawia to za uznaniem odstępnego, przez spółkę przejmującą przedmiot leasingu, za opłatę wstępną, obciążającą konto 40 „Koszty według rodzajów – usługi obce” (Ma konto 24 „Pozostałe rozrachunki”).

W myśl uor:

• konta ksiąg pomocniczych zawierają zapisy będące uszczegółowieniem i uzupełnieniem zapisów kont księgi głównej; prowadzi się je w ujęciu systematycznym jako wyodrębniony system kont, kartotek (zbiorów kont), komputerowych zbiorów danych, uzgodnionych z saldami i zapisami na kontach księgi głównej (art. 16 ust. 1),

Jednostki budżetowe – jako zobowiązane do stosowania uor – prowadzą księgi rachunkowe m.in. na podstawie zasad określonych w rozdz. 2 „Prowadzenie ksiąg rachunkowych” tej ustawy. Z art. 13 uor wynika, że księgi rachunkowe obejmują m.in. zbiory zapisów księgowych, obrotów (sum zapisów) i sald, które tworzą: dziennik, księgę główną, księgi pomocnicze, zestawienia: obrotów i sald kont księgi głównej oraz sald kont ksiąg pomocniczych. Konta księgi głównej zawierają zapisy o zdarzeniach w ujęciu systematycznym, zgodnie z zasadą podwójnego zapisu, przy czym obowiązuje ich uprzednie lub równoczesne zarejestrowanie w dzienniku.

Za punkt wyjścia zostały przyjęte przepisy uor. Rozwiązania MSR/MSSF (dopuszczone do stosowania w UE) stanowią jedynie pomoc przy wyjaśnianiu zagadnienia.

W myśl uor przez „metodę praw własności” (MPW) rozumie się przyjętą przez jednostkę dominującą, wspólnika jednostki współzależnej lub znaczącego inwestora metodę wyceny udziałów w aktywach netto jednostki podporządkowanej (zależnej, współzależnej lub stowarzyszonej), z uwzględnieniem wartości firmy lub ujemnej wartości firmy, ustalonych na dzień objęcia kontroli, współkontroli bądź wywierania znaczącego wpływu.

Jednostki budżetowe – jako wymienione w art. 2 ust. 1 pkt 4 lit. a uor – są zobowiązane do prowadzenia ksiąg rachunkowych zgodnie z zasadami określonymi w tej ustawie, z uwzględnieniem zasad szczególnych, dotyczących m.in. wyceny aktywów, zawartych w rozporządzeniu z 13.09.2017 r.

Z art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. g uor wynika, że do pozostałych kosztów i przychodów operacyjnych zalicza się koszty i przychody związane pośrednio z działalnością operacyjną jednostki, m.in. koszty i przychody związane z odszkodowaniami.

W ostatnich latach wartość nieruchomości (głównie gruntów, budynków i budowli) wciąż się zwiększa, zarówno ze względu na liczbę oddawanych do użytku nieruchomości, jak i wzrost cen; rosną stawki czynszów lokali mieszkalnych. Względnie stabilny poziom wykazują natomiast stawki czynszów nieruchomości komercyjnych (biurowców, centrów handlowych, zaplecza magazynowego itp.).

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 11 uor przez „zasady (politykę) rachunkowości” rozumie się wybrane i stosowane przez jednostkę rozwiązania dopuszczone uor, w tym określone w MSR, zapewniające wymaganą jakość sprawozdań finansowych (sf).

Jednostki powinny stosować przyjęte przez siebie zasady (politykę) rachunkowości, rzetelnie i jasno przedstawiając sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy (art. 4 ust. 1 uor).