Moment powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Anna Koleśnik doradca podatkowy

Spółka buduje i sprzedaje lokale mieszkalne. Na poczet ceny sprzedaży pobiera zaliczkowe wpłaty, które niekiedy nie pokrywają całej należności za lokal. Spółka wystawia wówczas fakturę końcową.
Kiedy powstaje u niej przychód podatkowy – w momencie uzyskania wpłaty, wystawienia faktury końcowej czy w dacie podpisania aktu notarialnego (umowy przenoszącej własność nieruchomości)?

Na podstawie art. 12 ust. 3a updop i art. 14 ust. 1c updof datą powstania przychodu należnego z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 12 ust. 3 updop i art. 14 ust. 1 updof, tj. z odpłatnej dostawy towarów, odpłatnego świadczenia usług oraz odpłatnego zbycia prawa majątkowego, jest – co do zasady – dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później jednak niż dzień:

  • WSA – wojewódzki sąd administracyjny
  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • updof – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
  • updop – ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa
  • wystawienia faktury albo
  • uregulowania należności.

Każde z ww. zdarzeń, w zależności od tego, które wystąpi pierwsze, spowoduje powstanie przychodu podatkowego. Są od siebie niezależne, nie warunkują się wzajemnie, a po spełnieniu jednego z nich pozostałe nie mają wpływu na datę powstania przychodu (wyrok NSA z 9.10.2015, II FSK 848/14).

W przypadku zbycia praw majątkowych obowiązek podatkowy powstaje – co do zasady – z datą zbycia prawa, nie później niż w dniu wystawienia faktury lub uregulowania należności (wyrok WSA w Łodzi z 28.06.2017, I SA/Łd 560/17).

Jednak w razie odpłatnego zbycia nieruchomości (gruntów, budynków, budowli, lokali, prawa wieczystego użytkowania gruntów, spółdzielczych praw do lokalu), które wymaga zawarcia umowy w formie notarialnej (art. 158 Kc), datą uzyskania przychodu jest dzień zawarcia umowy notarialnej przenoszącej prawo do nieruchomości (zob. wyroki NSA z 10.03.2016, II FSK 3991/13, i WSA w Gliwicach z 7.02.2017, I SA/Gl 1042/16, oraz interpretacja KIS z 6.10.2017, 0111-KDIB2-1.4010.177.2017.1.BJ).

WSA w Poznaniu w wyroku z 22.06.2017 (I SA/Po 96/17) potwierdził, że dopóki zatem nie dojdzie do podpisania aktu notarialnego, nie mamy do czynienia ze zdarzeniem gospodarczym wywołującym skutki w CIT, jakim jest dostawa (przeniesienie własności) nieruchomości. Inne zdarzenia faktyczne, jak zapłata części ceny sprzedaży, nie mają żadnego wpływu na przeprowadzenie powyższej operacji gospodarczej skutkującej przeniesieniem prawa władztwa nad nieruchomością, a co za tym idzie – nie mogą skutkować powstaniem przychodu podatkowego po stronie sprzedającego.

Z kolei z pisma KIS z 12.10.2018 (0114-KDIP2-2.4010.383.2018.1.AZ) jednoznacznie wynika, że na moment powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w żaden sposób nie wpływa wystawienie faktury końcowej przed datą zawarcia aktu notarialnego: Nie można zgodzić się z wnioskodawcą, że przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych powstaje także w momencie, gdy zostanie wystawiona faktura VAT końcowa, która jest następstwem przekazania kluczy do mieszkania. Jak wskazał bowiem wnioskodawca, zdarzają się przypadki, że przed zawarciem aktu notarialnego wnioskodawca wydaje kupującemu klucze do lokali, co jednak nie oznacza, że lokale te stały się własnością kupujących.

Tym samym nie można zaaprobować stanowiska wnioskodawcy, że momentem powstania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych jest rok, w którym dojdzie do zawarcia aktu notarialnego, lub rok, w którym zostanie wystawiona faktura VAT końcowa. Momentu powstania tego rodzaju przychodu nie można określać w sposób alternatywny, jak przedstawia wnioskodawca – bowiem jednoznacznym momentem jest data podpisania aktu notarialnego.

W tym samym momencie (zawarcia umowy przenoszącej własność) powstaje przychód z tytułu zbycia udziału w nieruchomości, co potwierdza interpretacja KIS z 13.09.2018 (0114-KDIP2-2.4010.327.2018.1.JG).

Nowe artykuły na naszych stronach:
Z doświadczeń zagranicy

Technologia informatyczna dla mniejszych firm

Dorota Wyczółkowska
Właściwy wybór, wdrożenie i efektywne stosowanie technologii informatycznej (IT), a zarazem szkolenie pracowników, jak wykorzystywać rozwiązania oferowane przez programy komputerowe, ma podstawowe znaczenie dla sukcesu firmy.

Działalność mniejszych firm w dużym stopniu zależy od stosowanej przez nie technologii informatycznej, która umożliwia im świadczenie wysokiej jakości usług, kosztowo efektywnych i przynoszących zyski. Firmy te rzadko mają jednak wyspecjalizowane działy zajmujące się IT, choć muszą wykonywać takie same zadania jak duże organizacje. Powierzają więc ich wykonanie pracownikom lub zewnętrznym usługodawcom.


Skonsolidowane sprawozdanie finansowe

Eliminacja transakcji zawieranych w ramach grupy kapitałowej

Artur Raciński
W artykule przedstawiono przykłady najczęstszych korekt wzajemnych transakcji w ramach grupy kapitałowej, wprowadzanych do skonsolidowanego bilansu oraz skonsolidowanego rachunku zysków i strat[1].

Biorąc pod uwagę, że skonsolidowane sprawozdanie finansowe (dalej ssf) powinno przedstawiać sytuację finansową i wyniki działalności grupy tak, jakby stanowiła ona jedno przedsiębiorstwo, jednostka dominująca sporządzająca ssf jest zobligowana do wyeliminowania z sum jednostkowych sprawozdań finansowych (dalej sf) kwoty wszystkich istotnych transakcji, które nastąpiły w danym okresie i na dzień bilansowy między jednostkami objętymi konsolidacją.


Biuro rachunkowe

Promocja biura rachunkowego na stronie internetowej

Monika Łada Piotr Ziarkowski
Właściwie zbudowana strona WWW to podstawowa przestrzeń prezentacji oferty biura rachunkowego.

Właściciele biur rachunkowych i zarządzający nimi stają przed wyzwaniem, jak prowadzić działania marketingowe, aby pozyskać nowych klientów. W artykule przedstawiono wyniki analizy zawartości ponad 120 stron internetowych biur rachunkowych działających w Polsce. Na tej podstawie autorzy wyselekcjonowali przykłady najlepszych praktyk i wskazali, na które elementy oferty warto zwrócić uwagę potencjalnego klienta, zamieszczając informacje na stronie WWW.


VAT

Protokół zakończenia budowy ma znaczenie dla ustalenia momentu rozliczenia podatku

Przemysław Powierza
Po wielu latach sporu wyjaśniła się wreszcie rola protokołu odbioru prac przy rozliczeniu VAT od usług budowlanych i budowlano-montażowych. Może to być istotne także dla innych branż (np. IT), których specyfiką jest ustalenie wysokości wynagrodzenia dopiero po odbiorze przez zamawiającego wykonanych prac.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej 2.05.2019 r. wydał istotny nie tylko dla branży budowlanej wyrok w polskiej sprawie, rozstrzygając spór spółki Budimex S.A. z MF (C-224/18). Spółka zamierzała rozliczać VAT z tytułu wykonywanych usług budowlanych i budowlano-montażowych w dacie podpisania przez zamawiającego protokołu odbioru prac. MF był tymczasem zdania[1], że data podpisania protokołu jest bez znaczenia, bo decyduje dzień rzeczywistego wykonania prac.


Rachunkowość

Ewidencja księgowa nieruchomości, od których nalicza się podatek od przychodów z budynków

Czy budynek, zaliczany w myśl przepisów podatkowych do tzw. budynków komercyjnych, od których nalicza się podatek od przychodów z budynków, powinien być wykazywany w księgach rachunkowych i bilansie jako inwestycja w nieruchomości?

Od 1.01.2018 r. updop i updof wprowadziły – odpowiednio – w art. 24b i art. 30g regulacje dotyczące podatku od przychodów z budynków, które zostały zmodyfikowane od 1.01.2019 r.


Rachunkowość

Przekwalifikowanie umowy leasingu finansowego na leasing operacyjny w jednostce małej

Od 1.01.2019 r. zaliczamy się do małych jednostek – z uwagi na podniesienie tzw. progów (sumy aktywów bilansu oraz przychodów netto ze sprzedaży towarów i produktów). Uprawnia nas to m.in. do zastosowania podatkowej definicji leasingu finansowego. Chcemy skorzystać z tej możliwości. Jest oczywiste, że nowe umowy leasingu będziemy kwalifikować zgodnie z zasadami podatkowymi i odpowiednio do tego ujmować w księgach. Mamy jednak zawarte umowy leasingu samochodów ciężarowych, które dotychczas do celów rachunkowości były klasyfikowane oraz księgowane jako leasing finansowy, a zgodnie z przepisami o podatku dochodowym stanowią leasing operacyjny.
Jak postąpić w ich przypadku?
1. Czy zostawić dotychczasowy sposób ewidencji?
2. Jeżeli konieczne byłoby przeliczanie „starych” umów leasingu finansowego na „nowy” leasing operacyjny, to co zrobić z opłatami wstępnymi, stanowiącymi 30% wartości rynkowej pojazdów?

W rozpatrywanym przypadku – jak słusznie wskazuje Czytelnik – możliwe są 2 rozwiązania:

1) pozostawienie dotychczasowej kwalifikacji już zawartych umów leasingu finansowego aż do ich zakończenia i jednoczesne ewidencjonowanie nowo zawieranych umów leasingu zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, tzn. jako leasing operacyjny,

2) przekształcenie umów leasingu finansowego w leasing operacyjny; skutki księgowe przekształcenia byłyby ujęte na niepodzielonym wyniku finansowym z lat ubiegłych; kwalifikacja i ujmowanie nowo zawieranych umów leasingu byłyby takie same jak w pierwszym rozwiązaniu.


Rachunkowość

Prezentacja powiązań z tytułu zaangażowania w kapitale

Czy informacje o stanach aktywów i zobowiązań, wynikających z zaangażowania w kapitale innej jednostki, powinny być prezentowane w odpowiednich pozycjach bilansu:
• dwustronnie, tj. zarówno przez jednostkę posiadającą udział (zaangażowanie), jak i jednostkę, w której kapitale zaangażowanie to nastąpiło (jak w przypadku jednostek powiązanych),
• jednostronnie, tj. tylko przez jednostkę posiadającą udział (zaangażowanie) w kapitale innej jednostki?

Uor definiuje „zaangażowanie w kapitale” (art. 3 ust. 1pkt 37d) jako jakikolwiek udział w kapitale innej jednostki (bez określenia jego procentowej wartości), mający charakter trwałego powiązania. Mylące jest tu słowo „jakikolwiek”, może bowiem powstać wątpliwość, czy wyklucza to możliwość stosowania zasady istotności w przypadku posiadania udziałów o znikomej wartości. Naszym zdaniem nie wyklucza.


Rachunkowość

Czy rezerwa na zaległy podatek dochodowy może obciążyć lokatorów spółdzielni

Ewa Hrebin
Spółdzielnia mieszkaniowa zaliczała do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (gzm) przychody z tytułu usług świadczonych na rzecz podmiotów niebędących jej członkami, w tym z tytułu najmu garaży, i stosowała do nich zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.
Niedawno dowiedzieliśmy się, że w myśl wyroku NSA (FSK 1025/13) wynajmowanie garaży na rzecz ww. podmiotów nie stanowi gzm i nie jest objęte wskazanym zwolnieniem. Spółdzielnia nie skorygowała zeznania CIT-8 za poprzednie lata.
Czy w związku z tym utworzyć rezerwę na podatek dochodowy i obciążyć nią lokatorów, czy też skorygować CIT-8 i odprowadzić podatek do US, obciążając nim lokatorów?

Podatki i prawo gospodarcze

Kserokopia faktury to nie duplikat

Ewelina Majewska-Howis
Kontrahent upomniał się o płatność za wykonaną usługę. Wówczas okazało się, że jego faktura nigdy do nas nie dotarła (wysłał ją na błędny adres). Poprosiliśmy o duplikat faktury, a kontrahent przysłał nam kserokopię oryginału z adnotacją „duplikat”.
Czy możemy potraktować tę kopię na równi z duplikatem?

Niestety, nie. Duplikat podlega ścisłym regulacjom prawnym, ponieważ ma taką samą moc jak faktura pierwotna. Prawidłowo wystawiony duplikat zawiera słowo „duplikat” oraz datę jego wystawienia.


Podatki i prawo gospodarcze

Rozliczenie transakcji jako WNT, gdy unijny kontrahent nie posłużył się numerem VAT UE

Marcin Szymankiewicz
Spółka (zarejestrowany czynny podatnik VAT i podatnik VAT-UE) nabyła towary (podzespoły elektroniczne) w innym państwie UE, które w wyniku dostawy zostały przewiezione do Polski. Od unijnego kontrahenta (podatnika podatku od wartości dodanej) otrzymała fakturę potwierdzającą dostawę. Wystawiając ją, kontrahent nie posłużył się numerem VAT UE.
Czy mimo to spółka powinna rozliczyć WNT?

Podatki i prawo gospodarcze

Wydatki na naprawę drogi stanowiącej własność gminy – moment potrącenia kosztu

Marcin Szymankiewicz
Spółka z o.o. zajmuje się wydobywaniem kruszyw. Na mocy porozumienia z gminą rozpoczęła remont odcinka drogi gminnej łączącego się z wewnętrzną drogą na wyrobisku (kopalni), które eksploatuje. Remont polega na utwardzeniu nawierzchni materiałem kamiennym. Remontowana droga stanowi jedyny dojazd do kopalni. Jest dostępna także dla pozostałych użytkowników, a spółka nie ma żadnego tytułu prawnego na jej użytkowanie. Koszty remontu są – dla celów rachunkowych – rozliczane poprzez czynne rozliczenia międzyokresowe, przez okres otrzymanej koncesji na wydobycie, tj. do 2029 r.
Czy dla celów podatkowych będzie to inwestycja w obcym środku trwałym, a kosztem uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne?

Podatki i prawo gospodarcze

Czy użyczając nieruchomości, uczelnia jest podatnikiem podatku od przychodów z budynków

Piotr Kaim
Uczelnia publiczna (uniwersytet medyczny) jest właścicielem budynków, które wykorzystuje przede wszystkim na własne potrzeby, czyli na prowadzenie działalności dydaktycznej i badawczej. Jednocześnie udostępnia te budynki nieodpłatnie – na podstawie umowy użyczenia – szpitalom klinicznym (dla których jest organem założycielskim) do działalności leczniczej. Studenci uczelni odbywają w nich praktyki.
Czy od tych budynków uczelnia powinna uiszczać podatek, o którym mowa w art. 24b updop (od przychodów z budynków)?

Praca, świadczenia i ubezpieczenia

Zapłata zaległych składek ZUS za pracownika – czy powstaje przychód podatkowy

Aleksander Woźniak
Inspektorzy ZUS podczas kontroli stwierdzili, że w 2017 r. spółka nie odprowadziła składek od wypłaconych nagród, a ponadto przyznała świadczenia z zfśs niezgodnie z przepisami ustawy o zfśs. Spółka uregulowała zaległe składki – w części finansowanej zarówno przez pracodawcę, jak i przez pracowników. Osoby te już w niej nie pracują, a spółka nie zamierza dochodzić od nich zwrotu kwot zapłaconych składek.
Czy skoro zapłaciła składki w części finansowanej przez pracownika, to należy uznać, że osoby te uzyskały przychód, i trzeba będzie wystawić im PIT-11?

Z najnowszego orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że taki przychód nie powstał. Organy podatkowe uważają inaczej, a mianowicie, że pracownik (były pracownik, osoba zatrudniona na innej podstawie, np. umowy zlecenia), za którego pracodawca (zatrudniający) ureguluje zaległe składki w części finansowanej przez pracownika (ubezpieczonego), ma z tego tytułu przychód z nieodpłatnych świadczeń.


Praca, świadczenia i ubezpieczenia

Ulga w PIT na zorganizowany wypoczynek – tylko na dziecko do 18 lat

Renata Majewska
Regulamin zfśs firmy przewiduje dopłaty do zorganizowanego wypoczynku dzieci – do 18 lat, jeśli się uczą – do 20 lat, a gdy mają orzeczenie o niepełnosprawności – bez limitu wieku.
Czy takie dofinansowanie z funduszu, wypłacone na 20-letnie dziecko (studiujące lub niepełnosprawne), trzeba w całości opodatkować, czy też jest objęte tzw. ogólną ulgą socjalną określoną w art. 21 ust. 1 pkt 67 updof?

Praca, świadczenia i ubezpieczenia

Preferencyjne 50% koszty uzyskania przychodów dla nauczycieli akademickich

Anna Koleśnik
Czy w świetle Prawa o szkolnictwie wyższym i nauce do całości wynagrodzenia nauczyciela akademickiego należy stosować preferencyjne koszty uzyskania przychodów w wysokości 50%?

Zmiany w obowiązkach informacyjnych spółek należących do międzynarodowych grup kapitałowych

Mateusz Kaczmarek
W wyniku nowelizacji ustawy o wymianie informacji podatkowych z innymi państwami zaszły istotne zmiany w przepisach regulujących tzw. raportowanie według krajów (country by country reporting, CbCR).

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....