Moment powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Anna Koleśnik doradca podatkowy

Spółka buduje i sprzedaje lokale mieszkalne. Na poczet ceny sprzedaży pobiera zaliczkowe wpłaty, które niekiedy nie pokrywają całej należności za lokal. Spółka wystawia wówczas fakturę końcową.
Kiedy powstaje u niej przychód podatkowy – w momencie uzyskania wpłaty, wystawienia faktury końcowej czy w dacie podpisania aktu notarialnego (umowy przenoszącej własność nieruchomości)?

Na podstawie art. 12 ust. 3a updop i art. 14 ust. 1c updof datą powstania przychodu należnego z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 12 ust. 3 updop i art. 14 ust. 1 updof, tj. z odpłatnej dostawy towarów, odpłatnego świadczenia usług oraz odpłatnego zbycia prawa majątkowego, jest – co do zasady – dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później jednak niż dzień:

  • WSA – wojewódzki sąd administracyjny
  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • updof – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
  • updop – ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa
  • wystawienia faktury albo
  • uregulowania należności.

Każde z ww. zdarzeń, w zależności od tego, które wystąpi pierwsze, spowoduje powstanie przychodu podatkowego. Są od siebie niezależne, nie warunkują się wzajemnie, a po spełnieniu jednego z nich pozostałe nie mają wpływu na datę powstania przychodu (wyrok NSA z 9.10.2015, II FSK 848/14).

W przypadku zbycia praw majątkowych obowiązek podatkowy powstaje – co do zasady – z datą zbycia prawa, nie później niż w dniu wystawienia faktury lub uregulowania należności (wyrok WSA w Łodzi z 28.06.2017, I SA/Łd 560/17).

Jednak w razie odpłatnego zbycia nieruchomości (gruntów, budynków, budowli, lokali, prawa wieczystego użytkowania gruntów, spółdzielczych praw do lokalu), które wymaga zawarcia umowy w formie notarialnej (art. 158 Kc), datą uzyskania przychodu jest dzień zawarcia umowy notarialnej przenoszącej prawo do nieruchomości (zob. wyroki NSA z 10.03.2016, II FSK 3991/13, i WSA w Gliwicach z 7.02.2017, I SA/Gl 1042/16, oraz interpretacja KIS z 6.10.2017, 0111-KDIB2-1.4010.177.2017.1.BJ).

WSA w Poznaniu w wyroku z 22.06.2017 (I SA/Po 96/17) potwierdził, że dopóki zatem nie dojdzie do podpisania aktu notarialnego, nie mamy do czynienia ze zdarzeniem gospodarczym wywołującym skutki w CIT, jakim jest dostawa (przeniesienie własności) nieruchomości. Inne zdarzenia faktyczne, jak zapłata części ceny sprzedaży, nie mają żadnego wpływu na przeprowadzenie powyższej operacji gospodarczej skutkującej przeniesieniem prawa władztwa nad nieruchomością, a co za tym idzie – nie mogą skutkować powstaniem przychodu podatkowego po stronie sprzedającego.

Z kolei z pisma KIS z 12.10.2018 (0114-KDIP2-2.4010.383.2018.1.AZ) jednoznacznie wynika, że na moment powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w żaden sposób nie wpływa wystawienie faktury końcowej przed datą zawarcia aktu notarialnego: Nie można zgodzić się z wnioskodawcą, że przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych powstaje także w momencie, gdy zostanie wystawiona faktura VAT końcowa, która jest następstwem przekazania kluczy do mieszkania. Jak wskazał bowiem wnioskodawca, zdarzają się przypadki, że przed zawarciem aktu notarialnego wnioskodawca wydaje kupującemu klucze do lokali, co jednak nie oznacza, że lokale te stały się własnością kupujących.

Tym samym nie można zaaprobować stanowiska wnioskodawcy, że momentem powstania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych jest rok, w którym dojdzie do zawarcia aktu notarialnego, lub rok, w którym zostanie wystawiona faktura VAT końcowa. Momentu powstania tego rodzaju przychodu nie można określać w sposób alternatywny, jak przedstawia wnioskodawca – bowiem jednoznacznym momentem jest data podpisania aktu notarialnego.

W tym samym momencie (zawarcia umowy przenoszącej własność) powstaje przychód z tytułu zbycia udziału w nieruchomości, co potwierdza interpretacja KIS z 13.09.2018 (0114-KDIP2-2.4010.327.2018.1.JG).

Nowe artykuły na naszych stronach:
Rachunkowość

Archiwizacja e-sprawozdań finansowych

Jak archiwizować sprawozdanie finansowe (sf) oraz sprawozdanie z działalności sporządzone w formie elektronicznej i opatrzone elektronicznymi podpisami? Jak długo je przechowywać?
Czy sf powinno być przechowywane również w formie papierowej? Czy do zbiorów, których zasady przechowywania reguluje uor, zalicza się także sprawozdanie biegłego rewidenta z badania sf?

e-sprawozdawczość

Dalsze wyjaśnienia fiskusa ws. daty sporządzenia i podpisania sprawozdania finansowego

Nie tylko osoba sporządzająca sprawozdanie finansowe (sf), ale też kierownik jednostki powinien je podpisać do końca marca. Gdy ostatni dzień marca przypada w niedzielę (jak w 2019) albo inny dzień wolny od pracy, termin na sporządzenie i podpisanie sf nie ulega przesunięciu na najbliższy dzień roboczy.

e-sprawozdawczość

Korekta sprawozdania finansowego po badaniu biegłego rewidenta

Jeśli biegły rewident w trakcie badania zaleci korekty sprawozdania finansowego (sf), to konieczne będzie sporządzenie (i podpisanie) jego kolejnej wersji.

Temat miesiąca

Jak rozliczyć VAT, gdy dochodzi do cesji umowy deweloperskiej

Konrad Piłat
Przeniesienie praw do nabycia lokalu mieszkalnego powoduje wiele pytań dotyczących zasad opodatkowania takiej transakcji podatkiem od towarów i usług. Część z nich w ostatnim czasie doczekała się rozstrzygnięcia przez orzecznictwo. Niestety, nie wszystkie.

Środki trwałe

„Niskocenność” w rachunkowości – praktyczne dylematy

Józef Dudek
Na skutek podniesienia z 3,5 do 10 tys. zł dolnej granicy wartości początkowej składników majątku kwalifikowanych do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych (wnip), podlegających amortyzacji dla celów CIT i PIT, pojawiło się pytanie, czy ten sam limit może być przyjęty także w rachunkowości. Publikujemy kolejny głos w dyskusji na ten temat.

W artykule pt. „Niskocenność” w rachunkowości na tle zmiany dolnej granicy środków trwałych Artur Hołda i Anna Staszel rozpatrzyli różne aspekty podatkowej zmiany dolnej granicy środków trwałych oraz wnip z punktu widzenia rachunkowości. Sprawa nie jest błaha wobec prawie 3-krotnego podniesienia wartości dolnej granicy aktywów trwałych. Autorzy odnieśli „wielkość istotną dla jednostki” do wartości aktywów oraz poziomu kosztów. Wszystko to na tle wymogu uor – rzetelnego i jasnego przedstawienia przez rachunkowość sytuacji majątkowej, finansowej i wyniku finansowego jednostki.

Ze względu na wagę i skutki zajmijmy się raz jeszcze problemem dolnej granicy aktywów, zarówno w celu możliwej gramatycznej i logicznej wykładni zmian przepisów ustaw o podatku dochodowym, jak i wyboru poprawnego, a zarazem praktycznego księgowego rozwiązania problemu.


Wycena produktów

Wycena zapasu produktów (cz. II) – koszty niewykorzystanych zdolności produkcyjnych

Zdzisław Fedak
Artykuł – w uzupełnieniu części I[1] – przedstawia problematykę wpływu wykorzystania zdolności produkcyjnych na koszt wytworzenia[2].

Przemysł charakteryzuje się obecnie ciągłym wzrostem kapitałochłonności produkcji, wobec jej automatyzacji, robotyzacji, stosowania specjalistycznych maszyn i urządzeń, co pozwala zwiększać rozmiary produkcji, poprawiać jakość produktów, a zarazem obniżać koszty ich wytworzenia. Jednocześnie jednak rośnie bezwzględna suma i udział w kosztach wytworzenia kosztów amortyzacji oraz utrzymania maszyn i urządzeń w gotowości produkcyjnej (a zatem łącznie z obsługą).


Restrukturyzacja

Fuzja spółek osobowych i spółki osobowej z kapitałową – skutki w podatku dochodowym

Jarosław Sekita
Celem artykułu jest wskazanie zasad opodatkowania dochodów powstałych na skutek połączenia z udziałem spółek osobowych.

Połączenie spółek osobowych jest rzadko wykorzystywaną formą reorganizacji przedsiębiorców. Oznacza bowiem powstanie – w miejsce łączonych podmiotów – spółki kapitałowej, co zmienia m.in. sposób opodatkowania dochodów wspólników.


Rachunkowość

Archiwizacja e-sprawozdań finansowych

Jak archiwizować sprawozdanie finansowe (sf) oraz sprawozdanie z działalności sporządzone w formie elektronicznej i opatrzone elektronicznymi podpisami? Jak długo je przechowywać?
Czy sf powinno być przechowywane również w formie papierowej? Czy do zbiorów, których zasady przechowywania reguluje uor, zalicza się także sprawozdanie biegłego rewidenta z badania sf?

Rachunkowość

Amortyzacja bilansowa i podatkowa – różnice

Od 1.01.2019 r. jest możliwe stosowanie podatkowych – zamiast bilansowych – zasad amortyzacji środków trwałych.
Kogo to uprawnienie dotyczy i na czym, tak naprawdę, polegają różnice w zasadach amortyzacji?

Podatki i prawo gospodarcze

Wymogi dotyczące certyfikatu rezydencji

Piotr Kaim
Spółka otrzymała pożyczkę od niepowiązanej, zagranicznej osoby prawnej.
Jakie warunki powinien spełniać certyfikat rezydencji pożyczkodawcy, by spółka mogła pobrać podatek u źródła wg obniżonej stawki, wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania?
Czy okres ważności certyfikatu powinien obejmować datę zaciągnięcia pożyczki?
Kiedy należy taki certyfikat uzyskać?
Czy spółka może się posługiwać certyfikatem w formacie PDF, pobranym ze strony internetowej pożyczkodawcy?

Podatki i prawo gospodarcze

Wydatki na artykuły spożywcze eksponowane podczas targów – czy są kosztem podatkowym

Marcin Szymankiewicz
Spółka z o.o. jest producentem przemysłowych urządzeń chłodniczych (regały i szafy chłodnicze, wyspy mroźnicze, witryny do przechowywania ciast itp.). Prezentując swoje urządzenia podczas targów, dla uzyskania lepszego efektu wypełnia je produktami spożywczymi.
Czy wydatki na ich zakup może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?

Podatki i prawo gospodarcze

Sprzedaż towarów zagranicznego koncernu na polskim rynku (bezpośrednio, przez przedstawicielstwo, agenta lub spółkę córkę) – kwestie prawno-podatkowe

Mateusz Kaczmarek
Nasza firma od lat współpracuje z dalekowschodnim koncernem produkującym nieakcyzowe towary, podlegające w UE kilkuprocentowemu cłu, sprzedawane w hurtowych ilościach m.in. na rynek polski. Koncern jest bezpośrednim sprzedawcą towaru, wystawia nabywcy fakturę, którą ten reguluje na konto koncernu, prowadzone w kraju jego siedziby. Odprawy celnej importowej dokonuje nabywca.
Z uwagi na realia rynkowe i plany rozwojowe koncernu (klienci uważają handel z kontrahentem unijnym za mniej ryzykowny niż z podmiotem z siedzibą w Azji, poza tym koncern rozważa lokalizację w Polsce centrum logistycznego, z którego będzie sprzedawał towary w całej UE) nastąpi zmiana warunków dostawy z obecnie stosowanego Incoterm CIF na Incoterm DDP. W związku z tym wraz z przedstawicielami koncernu rozważamy:
• kontynuację sprzedaży towarów bezpośrednio przez koncern z kraju jego siedziby,
• założenie w Polsce przedstawicielstwa koncernu,
• podpisanie przez naszą firmę umowy agencyjnej z koncernem,
• założenie w Polsce spółki córki koncernu (spółki z o.o.).
Które z tych rozwiązań będzie optymalne z uwagi na minimalizację ryzyka prawno-podatkowego oraz możliwość swobodnego transferowania zysków do kraju siedziby koncernu?

Incoterm CIF (cost, insurance, freight) nakłada na sprzedawcę obowiązek opłacenia kosztów transportu wodnego oraz ubezpieczenia towaru, a dostawa następuje w momencie jego załadunku na statek. Od tego momentu władztwo nad towarem oraz związane z nim ryzyko przechodzi na kupującego. Natomiast Incoterm DDP (delivered duty paid) wymaga od dostawcy dostarczenia oclonego już towaru we wskazane miejsce przeznaczenia, w którym nabywca przejmuje nad nim władztwo oraz związane z nim ryzyka.

Łatwo więc zauważyć, że zmiana Incoterm CIF na Incoterm DDP zmienia miejsce, w którym towar znajduje się w momencie przekazania przez sprzedającego kupującemu prawa do rozporządzania tym towarem jak właściciel, co z pewnością wymaga dokładnego przyjrzenia się skutkom, jakie wywiera to na gruncie przepisów regulujących cło i VAT.


Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....