Łączenie najmu z działalnością gospodarczą

Piotr Kaim doradca podatkowy

Podatniczka prowadzi indywidualną działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług medycznych. Niezależnie od tego zamierza rozpocząć działalność w zakresie najmu pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych (będzie ich właścicielką).
Czy dochody z najmu mogą być potraktowane jak dochody z działalności gospodarczej i wykazywane łącznie z dochodami z usług medycznych? Wątpliwości wiążą się z pismem Ministerstwa Finansów z 21.01.1995 (PO 2/2-8010-02408/94), w którym udzielono odpowiedzi przeczącej.

Powołane pismo jest nieaktualne, m.in. dlatego, że odwołuje się do stanu prawnego sprzed niemal ćwierćwiecza. Pozostałością tamtych czasów jest to, że w wyliczeniu źródeł przychodów w art. 10 ust. 1 updof, przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej nadal są wymieniane w pkt 3, zaś przychody z najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze (tj. umów leasingowych) – w pkt 6. Jednak – m.in. z uwagi na liczne zmiany w wielu innych fragmentach updof – zasady rozgraniczania tych źródeł przychodów są obecnie interpretowane zupełnie inaczej. W szczególności jest dziś całkowicie niekontrowersyjne, że przychody z najmu nieruchomości mogą być potraktowane jak część lub całość przychodów z działalności gospodarczej.

Wyjątek przy opodatkowaniu ryczałtem i kartą

  • IS – izba skarbowa
  • updof – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
  • uzpd – ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
  • pkpir – podatkowa księga przychodów i rozchodów
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa

Należy jednak poczynić zastrzeżenie, że w obecnym stanie prawnym nie jest możliwe uwzględnienie przychodów z najmu nieruchomości w przychodach z działalności gospodarczej opodatkowanej na zasadach zryczałtowanych, tj. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych lub w formie karty podatkowej. Wynika to z art. 2 ust. 1a oraz art. 25 ust. 2 pkt 2 uzpd.

Pierwszy z ww. przepisów stanowi, że przychody z umów najmu, dzierżawy i umów zbliżonych mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, pod warunkiem że umowy te nie są zawierane w ramach działalności gospodarczej. Wyjątek dotyczy przychodów z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, w tym środków trwałych (o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 updof), objętych stawką ryczałtu w wysokości 8,5% (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. i uzpd).

Trzeba wyjaśnić, że chodzi tutaj o najem będący ubocznym aspektem działalności gospodarczej, prowadzonej w innym zakresie (np. gdy przedsiębiorca ma pewne niezagospodarowane składniki majątkowe i decyduje się, by uzyskać z nich dodatkowe przychody).

Ponadto wskazany wyżej wyjątek – kiedy opodatkowanie ryczałtowe może dotyczyć najmu w ramach działalności gospodarczej – nie ma zastosowania do wynajmu nieruchomości, bo zostało to wykluczone w poz. 28 zał. nr 2 do uzpd.

A zatem w przypadku podatnika ryczałtu ewidencjonowanego możliwe jest objęcie usług wynajmu ryczałtem, tylko gdy mają one charakter najmu prywatnego (zob. interpretacja KIS z 23.02.2018, 0115-KDIT3.4011.43.2018.2.AK). Jeśli najem odbywać w ramach działalności gospodarczej, przedsiębiorca utraciłby prawo do opodatkowania tej działalności ryczałtem ewidencjonowanym.

Z kolei w myśl art. 25 ust. 2 pkt 2 uzpd nie wyłącza opodatkowania w formie karty podatkowej osiąganie przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, z których przychody (dochody) podlegają odrębnemu opodatkowaniu podatkiem dochodowym na ogólnych zasadach.

Z przepisu tego wynika, że podatnik nie może rozliczać działalności gospodarczej na zasadach karty podatkowej, jeżeli uiszcza podatek od najmu na zasadach zryczałtowanych (nawet jeśli jest to najem prywatny). Innymi słowy opodatkowanie działalności na zasadach karty wymusza opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, zgodnie z updof (konsekwencją opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem albo wynajmu składnika majątku firmy będzie utrata prawa do karty podatkowej, zob. pisma IS w Poznaniu z 8.07.2014, ILPB1/415-491/14-2/AG, oraz Lublinie z 18.01.2005, PD.2-415/174/2004).

Jeżeli jednak podatniczka nie wybrała żadnej z form opodatkowania zryczałtowanego i uiszcza PIT na podstawie updof, nie ma żadnych przeciwwskazań, by uznała, że wynajem nieruchomości jest elementem działalności gospodarczej. Skutek będzie taki, że przychody i koszty najmu będą odpowiednio sumowane z przychodami i kosztami działalności gospodarczej prowadzonej w pozostałym zakresie (w komentowanym przypadku w zakresie usług medycznych).

Właściwa kwalifikacja najmu

Warto zauważyć, że najem może być uznawany za przejaw działalności gospodarczej także wtedy, kiedy żadnej innej działalności podatnik nie prowadzi. Jedynym wymogiem jest zarejestrowanie jednoosobowej firmy. Pozwala to na uiszczanie PIT metodą liniową wg stawki 19%. Nie ma takiej możliwości w przypadku tzw. najmu prywatnego (świadczonego poza działalnością gospodarczą), który na gruncie updof może być opodatkowany jedynie wg skali ze stawkami 18 i 32%.

W ostatnich latach widoczna jest tendencja, że organy podatkowe i sądy są skłonne przypisywać wynajmującym przychody z działalności gospodarczej także w tych przypadkach, w których sami zainteresowani chcą być traktowani jak osoby świadczące usługi najmu prywatnego.

Tego rodzaju rozstrzygnięcia dotyczą sytuacji, gdy działalność w zakresie najmu osiąga znaczące rozmiary lub nosi cechy usług wykonywanych w sposób zorganizowany i profesjonalny. Organy i sądy powołują się wówczas na ten fragment art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, w którym stwierdzono, że do przychodów z najmu nie zalicza się przychodów z wynajmowania składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, a także na ustawową definicję działalności gospodarczej, zamieszczoną w art. 5a pkt 6 updof. Zgodnie z nią przez działalność gospodarczą rozumie się m.in. zarobkową działalność usługową, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Nie wdając się w dogłębną analizę skomplikowanych relacji między powołanymi przepisami, trzeba zaznaczyć, że konkluzją wielu rozstrzygnięć jest stwierdzenie, że działalność najemcy prowadzi do osiągnięcia przychodów z działalności gospodarczej, nawet jeżeli ta działalność nie została formalnie zarejestrowana. Ujemną stroną takiej klasyfikacji jest zanegowanie prawa podatnika do skorzystania z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wg stawki przewidzianej dla najmu. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a uzpd wynosi ona 8,5% od rocznego przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5% przychodu od nadwyżki ponad tę kwotę.

Podsumowując: uznanie przychodów z najmu za przychody z działalności gospodarczej (źródło wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof) i obliczenie podatku zgodnie z updof nie pociąga za sobą żadnego ryzyka. Wręcz przeciwnie, w wielu przypadkach podatnicy powinni zachować ostrożność, gdy chcą takie przychody uznać za przychody z najmu prywatnego, wykonywanego poza działalnością gospodarczą. Ponadto, włączając najem do zakresu działalności firmy, należy pamiętać, by przychody i koszty z tego tytułu były uwzględniane w pkpir.

Spis treści artykułu
Spis treści artykułu:
Nowe artykuły na naszych stronach:
Ubezpieczenia społeczne

Warunki korzystania z „małego ZUS plus” od lutego 2020

Krzysztof Tandecki
Ze zmodyfikowanej wersji „małego ZUS” może skorzystać przedsiębiorca (także prowadzący działalność w formie spółki cywilnej), któremu działalność przyniosła w 2019 nie więcej niż 120 tys. zł przychodu. Składkę będzie naliczał od podstawy równej połowie ubiegłorocznego przeciętnego dochodu.

Tzw. mały ZUS plus to przyjaźniejsza wersja wprowadzonej od 1.01.2019 ulgi nazywanej mały ZUS. Prawie dwukrotnie zwiększono limit przychodu, który decyduje o możliwości skorzystania z tej ulgi. Prawo do małego ZUS w styczniu 2020 miał przedsiębiorca, który z działalności osiągnął w 2019 przychód w wysokości do 67 500 zł. Od lutego 2020 limit przychodu za 2019 wynosi zaś 120 000 zł.


Podatki 2020

Limit 15 tys. zł w odniesieniu do wartości transakcji i kwoty z faktury

Aleksander Woźniak
Od 1.01.2020 r. istotnego znaczenia w transakcjach między przedsiębiorcami nabrała kwota 15 tys. zł, wyznaczająca limit, po przekroczeniu którego trzeba dopilnować określonych obowiązków w celu uniknięcia negatywnych konsekwencji (sankcji) podatkowych. W związku z tym aktualny stał się problem, co rozumieć przez „wartość transakcji”.

Wspomniane konsekwencje powstają w zakresie:

  • podatku dochodowego (brak u nabywcy kosztu uzyskania przychodów),
  • VAT (dodatkowe zobowiązanie podatkowe u nabywcy i sprzedawcy),
  • podatkowej odpowiedzialności osób trzecich, przewidzianej w Op (solidarna odpowiedzialność nabywcy towaru/usługi za zaległości w VAT dostawcy lub usługodawcy).

Podatki

Ograniczanie zatorów płatniczych (cz. I) – ulga w podatku dochodowym dla wierzycieli i sankcja dla dłużników

Aneta Szwęch
Od 1.01.2020 r., jeżeli minie 90 dni od upływu terminu zapłaty za dostarczone towary lub wykonaną usługę, wierzyciel ma prawo, a dłużnik obowiązek skorygowania podstawy opodatkowania CIT bądź PIT. Przepisy wprowadzające tę ulgę i sankcję są dość skomplikowane, a ich właściwa interpretacja może sprawiać problem.

Sprzedaż bezgotówkowa z odroczonym terminem zapłaty jest niemal standardem wśród przedsiębiorców. Jednak brak zapłaty w uzgodnionym terminie może być przyczyną kłopotów finansowych w firmie wierzyciela, zwłaszcza jeżeli skala należności nieuregulowanych przez dłużników jest duża. Zaleganie z płatnościami działa jak zator lodowy na rzece, powodując piętrzenie się problemów płatniczych u kolejnych przedsiębiorców. Wierzyciel, który sam nie otrzymał zapłaty, nie ma środków na uregulowanie własnych zobowiązań.


Rachunkowość zarządcza

Analiza rentowności działalności handlowej (cz. I)

Monika Łada
Analiza rentowności jest podstawowym narzędziem oceny efektywności działalności podmiotów gospodarczych, w tym przedsiębiorstw prowadzących działalność handlową, gdyż ich dobry wynik finansowy zależy przede wszystkim od stosowania właściwych marż na sprzedaży towarów, dostarczanych im przez odpowiednie kanały dystrybucji.

W artykule przedstawiono metody przeprowadzania okresowych analiz rentowności działalności handlowej. Ilustruje je przykład zastosowania analizy rentowności w bardzo dynamicznie rozwijającym się polskim przedsiębiorstwie, dla którego działalność handlowa stanowi ważny element ekspansji rynkowej.


Rachunkowość

Nowe schemy e-sprawozdań finansowych – którą wybrać

Agnieszka Baklarz
Na stronie internetowej BIP Ministerstwa Finansów dostępne są następujące schemy rocznych sprawozdań finansowych (rsf):
• Jednostka Inna,
• Jednostka Mikro,
• Jednostka Mała,
• Jednostka Op (organizacja pozarządowa),
• ASI (alternatywna spółka inwestycyjna, o której mowa w art. 45 ust. 3b i 3c uor),
• Skonsolidowana Jednostka Inna.
Czym powinna się kierować jednostka sporządzająca rsf zgodnie z uor, wybierając jedną z tych schem?

Rachunkowość

Doprowadzenie stanu aktywów stwierdzonego drogą inwentaryzacji do stanu na dzień bilansowy

Na czym powinno polegać dopisanie lub odpisanie – od stanu stwierdzonego drogą spisu z natury bądź potwierdzenia salda – przychodów i rozchodów (zwiększeń i zmniejszeń), jakie nastąpiły między datą spisu lub potwierdzenia salda a dniem ustalenia stanu wynikającego z ksiąg rachunkowych?
Mowa o tym w art. 26 ust. 3 pkt 1 uor.

Rachunkowość

Uproszczenia księgowe dla małych jednostek

Które jednostki małe mogą korzystać z uproszczeń polegających na: • rezygnacji z zachowania zasady ostrożności przy wycenie aktywów i pasywów oraz odstąpieniu od dokonywania odpisów aktualizujących – art. 7 ust. 2b uor,
• możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych według zasad określonych w przepisach podatkowych – art. 32 ust. 7 uor,
• nietworzeniu biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów dotyczących przyszłych świadczeń na rzecz pracowników – art. 39 ust. 6 uor?

Podatki i prawo gospodarcze

Ulga IP Box w przypadku tworzenia programów komputerowych w ramach podwykonawstwa

Mateusz Kaczmarek
Nasza spółka świadczy usługi programistyczne. Systematycznie działamy jako podwykonawca firmy X z siedzibą w Polsce, będącej generalnym wykonawcą usług informatycznych świadczonych firmie Y z siedzibą w innym kraju UE. Ta ostatnia specjalizuje się w rozwijaniu i tworzeniu modułów oprogramowania typu Business Intelligence dla firm z sektora bankowego.
Spółka projektuje algorytmy (modele), a następnie tworzy program komputerowy do ich realizacji. Są to odpowiednio niżej opisane algorytmy (programy) predykcyjne, dotyczące danych rejestru kredytowego oraz danych finansowych związanych z przeciwdziałaniem praniu brudnych pieniędzy:
• moduł Kreditprocess to nowoczesne rozwiązanie pozwalające na zmniejszenie ryzyka związanego z udzielaniem pożyczek i kredytów; algorytmy pomogą w wyszukiwaniu klientów (i żyrantów), którzy w przyszłości mogą mieć problemy ze spłatą zaciągniętych zobowiązań (lub wypełnieniem gwarancji),
• moduł Kreditregister to kluczowy element tworzonego przez firmę Y scentralizowanego rejestru kredytów i kredytobiorców, którego celem jest ukrócenie nadużyć polegających na zaciąganiu zobowiązań przekraczających zdolność kredytową kredytobiorców; tworzenie modułu polega na wykonywaniu prac analitycznych i programistycznych mających na celu znalezienie optymalnych algorytmów przesyłania, przetwarzania i analizy wielkiej ilości danych do/w centralnym rejestrze,
• moduł Anti-Money Laundry ma służyć wczesnemu wykrywaniu i zapobieganiu wykorzystywania systemu bankowego do prania brudnych pieniędzy oraz wykonywania nielegalnych transferów finansowych; jego tworzenie wymaga opracowania metody ładowania do tworzonego systemu ogromnej ilości danych o bardzo złożonych strukturach, a także stworzenia algorytmów analizujących dane w czasie rzeczywistym, wykrywających podejrzane operacje finansowe.
Oczywiście nad tymi samymi projektami pracuje wiele innych firm i osób, a każda z nich, tak jak nasza spółka, odpowiada jedynie za pewną ich część, którą projektuje (tworzy algorytmy) i oprogramowuje (tworzy program komputerowy wykonujący algorytm).
Efektem pracy spółki są więc algorytmy (modele) oraz stworzone do nich oprogramowanie, sprzedawane firmie X. Ta integruje je z efektami pracy innych podwykonawców i sprzedaje firmie Y, która wbudowuje je w jeszcze większy system informatyczny.
Czy spółka ma w związku z tym prawo do korzystania z ulgi IP Box?

Ulga IP Box polega na tym, że podatek dochodowy (PIT lub CIT) od osiągniętego przez podatnika w ramach działalności gospodarczej kwalifikowanego dochodu z kwalifikowanych praw własności intelektualnej wynosi 5% podstawy opodatkowania. Kwalifikowanym prawem własności intelektualnej jest m.in. autorskie prawo do programu komputerowego, podlegające ochronie prawnej na podstawie przepisów odrębnych ustaw, o ile przedmiot ochrony został wytworzony, rozwinięty lub ulepszony przez podatnika w ramach prowadzonej przez niego działalności badawczo-rozwojowej[1].


Podatki i prawo gospodarcze

Nieodliczony VAT od raty leasingu samochodu osobowego – czy jest kosztem

Marcin Szymankiewicz
W styczniu 2020 r. spółka z o.o. zawarła na 48 mies. umowę leasingu operacyjnego samochodu osobowego o wartości brutto 246 000 zł. Raty leasingowe to łącznie 5289 zł (4300 zł netto i 989 zł VAT), w tym rata kapitałowa: 4200 zł netto i 966 zł VAT, oraz rata odsetkowa: 100 zł netto i 23 zł VAT.
Spółka zajmuje się wyłącznie działalnością opodatkowaną VAT, jednak samochód ma służyć w tzw. działalności mieszanej (dozwolony jest – w zakresie określonym w regulaminie użytkowania samochodów firmowych – użytek na potrzeby osobiste pracownika, prezesa spółki). Z tego względu spółka odlicza jedynie 50% VAT (tj. 494,50 zł od każdej raty). Rata leasingu nie obejmuje opłat eksploatacyjnych. Ponieważ wartość samochodu przekracza 150 tys. zł, spółka zalicza do kosztów uzyskania przychodów ratę kapitałową zgodnie z proporcją obliczoną na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 49a updop (150 000/246 000, czyli 60,9756%). Rata odsetkowa w całości jest kosztem uzyskania przychodów.
Czy nieodliczony VAT od raty kapitałowej podlega limitowi, o którym mowa w ww. przepisie updop, czy też w całości może być uznany za koszt podatkowy?

W myśl art. 16 ust. 1 pkt 49a updop nie uważa się za koszty uzyskania przychodów dotyczących samochodu osobowego opłat wynikających z umowy leasingu, o której mowa w art. 17a pkt 1 updop, umowy najmu, dzierżawy lub innej o podobnym charakterze, z wyjątkiem opłat z tytułu składek na ubezpieczenie samochodu osobowego, w wysokości przekraczającej ich część ustaloną w takiej proporcji, w jakiej kwota 150 tys. zł pozostaje do wartości samochodu osobowego będącego przedmiotem tej umowy.


Podatki i prawo gospodarcze

Opodatkowanie VAT usług szkoleniowych związanych z dostawą urządzeń

Marcin Szymankiewicz
Spółka z o.o. zamierza złożyć ofertę – w ramach zamówień publicznych – na dostawę specjalistycznych urządzeń. W jej zakres wchodzi również przeprowadzenie dla personelu klienta szkoleń z zakresu eksploatacji i obsługi urządzeń. Spółka wystawi certyfikaty potwierdzające ukończenie szkolenia. Nie jest jednostką oświatową ani uczelnią, nie ma też akredytacji w zakresie organizacji szkoleń.
Umowa w całości będzie finansowana ze środków publicznych. Dostawa urządzeń i szkolenia zostaną objęte jedną umową (dominującym świadczeniem, m.in. z uwagi na wartość, będzie dostawa urządzeń). Świadczenia te są ze sobą powiązane, gdyż łącznie realizują cel planowanej umowy. Program szkoleń oraz ich cel odnoszą się do urządzeń będących przedmiotem dostawy. Zamawiający nie nabywałby usług szkoleniowych, gdyby nie kupował urządzeń. Przeprowadzenie szkoleń stanowi warunek dostawy urządzeń. Celem i świadczeniem głównym umowy jest zapewnienie zamawiającemu możliwości nieprzerwanego i bezpiecznego korzystania z dostarczonych urządzeń.
Czy usługi szkoleniowe związane z dostawą urządzeń mogą korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 29 lit. c ustawy o VAT? Same urządzenia są opodatkowane stawką VAT 23%.

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....