Łączenie najmu z działalnością gospodarczą

Piotr Kaim doradca podatkowy

Podatniczka prowadzi indywidualną działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług medycznych. Niezależnie od tego zamierza rozpocząć działalność w zakresie najmu pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych (będzie ich właścicielką).
Czy dochody z najmu mogą być potraktowane jak dochody z działalności gospodarczej i wykazywane łącznie z dochodami z usług medycznych? Wątpliwości wiążą się z pismem Ministerstwa Finansów z 21.01.1995 (PO 2/2-8010-02408/94), w którym udzielono odpowiedzi przeczącej.

Powołane pismo jest nieaktualne, m.in. dlatego, że odwołuje się do stanu prawnego sprzed niemal ćwierćwiecza. Pozostałością tamtych czasów jest to, że w wyliczeniu źródeł przychodów w art. 10 ust. 1 updof, przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej nadal są wymieniane w pkt 3, zaś przychody z najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze (tj. umów leasingowych) – w pkt 6. Jednak – m.in. z uwagi na liczne zmiany w wielu innych fragmentach updof – zasady rozgraniczania tych źródeł przychodów są obecnie interpretowane zupełnie inaczej. W szczególności jest dziś całkowicie niekontrowersyjne, że przychody z najmu nieruchomości mogą być potraktowane jak część lub całość przychodów z działalności gospodarczej.

Wyjątek przy opodatkowaniu ryczałtem i kartą

  • IS – izba skarbowa
  • updof – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
  • uzpd – ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
  • pkpir – podatkowa księga przychodów i rozchodów
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa

Należy jednak poczynić zastrzeżenie, że w obecnym stanie prawnym nie jest możliwe uwzględnienie przychodów z najmu nieruchomości w przychodach z działalności gospodarczej opodatkowanej na zasadach zryczałtowanych, tj. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych lub w formie karty podatkowej. Wynika to z art. 2 ust. 1a oraz art. 25 ust. 2 pkt 2 uzpd.

Pierwszy z ww. przepisów stanowi, że przychody z umów najmu, dzierżawy i umów zbliżonych mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, pod warunkiem że umowy te nie są zawierane w ramach działalności gospodarczej. Wyjątek dotyczy przychodów z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, w tym środków trwałych (o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 updof), objętych stawką ryczałtu w wysokości 8,5% (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. i uzpd).

Trzeba wyjaśnić, że chodzi tutaj o najem będący ubocznym aspektem działalności gospodarczej, prowadzonej w innym zakresie (np. gdy przedsiębiorca ma pewne niezagospodarowane składniki majątkowe i decyduje się, by uzyskać z nich dodatkowe przychody).

Ponadto wskazany wyżej wyjątek – kiedy opodatkowanie ryczałtowe może dotyczyć najmu w ramach działalności gospodarczej – nie ma zastosowania do wynajmu nieruchomości, bo zostało to wykluczone w poz. 28 zał. nr 2 do uzpd.

A zatem w przypadku podatnika ryczałtu ewidencjonowanego możliwe jest objęcie usług wynajmu ryczałtem, tylko gdy mają one charakter najmu prywatnego (zob. interpretacja KIS z 23.02.2018, 0115-KDIT3.4011.43.2018.2.AK). Jeśli najem odbywać w ramach działalności gospodarczej, przedsiębiorca utraciłby prawo do opodatkowania tej działalności ryczałtem ewidencjonowanym.

Z kolei w myśl art. 25 ust. 2 pkt 2 uzpd nie wyłącza opodatkowania w formie karty podatkowej osiąganie przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, z których przychody (dochody) podlegają odrębnemu opodatkowaniu podatkiem dochodowym na ogólnych zasadach.

Z przepisu tego wynika, że podatnik nie może rozliczać działalności gospodarczej na zasadach karty podatkowej, jeżeli uiszcza podatek od najmu na zasadach zryczałtowanych (nawet jeśli jest to najem prywatny). Innymi słowy opodatkowanie działalności na zasadach karty wymusza opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, zgodnie z updof (konsekwencją opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem albo wynajmu składnika majątku firmy będzie utrata prawa do karty podatkowej, zob. pisma IS w Poznaniu z 8.07.2014, ILPB1/415-491/14-2/AG, oraz Lublinie z 18.01.2005, PD.2-415/174/2004).

Jeżeli jednak podatniczka nie wybrała żadnej z form opodatkowania zryczałtowanego i uiszcza PIT na podstawie updof, nie ma żadnych przeciwwskazań, by uznała, że wynajem nieruchomości jest elementem działalności gospodarczej. Skutek będzie taki, że przychody i koszty najmu będą odpowiednio sumowane z przychodami i kosztami działalności gospodarczej prowadzonej w pozostałym zakresie (w komentowanym przypadku w zakresie usług medycznych).

Właściwa kwalifikacja najmu

Warto zauważyć, że najem może być uznawany za przejaw działalności gospodarczej także wtedy, kiedy żadnej innej działalności podatnik nie prowadzi. Jedynym wymogiem jest zarejestrowanie jednoosobowej firmy. Pozwala to na uiszczanie PIT metodą liniową wg stawki 19%. Nie ma takiej możliwości w przypadku tzw. najmu prywatnego (świadczonego poza działalnością gospodarczą), który na gruncie updof może być opodatkowany jedynie wg skali ze stawkami 18 i 32%.

W ostatnich latach widoczna jest tendencja, że organy podatkowe i sądy są skłonne przypisywać wynajmującym przychody z działalności gospodarczej także w tych przypadkach, w których sami zainteresowani chcą być traktowani jak osoby świadczące usługi najmu prywatnego.

Tego rodzaju rozstrzygnięcia dotyczą sytuacji, gdy działalność w zakresie najmu osiąga znaczące rozmiary lub nosi cechy usług wykonywanych w sposób zorganizowany i profesjonalny. Organy i sądy powołują się wówczas na ten fragment art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, w którym stwierdzono, że do przychodów z najmu nie zalicza się przychodów z wynajmowania składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, a także na ustawową definicję działalności gospodarczej, zamieszczoną w art. 5a pkt 6 updof. Zgodnie z nią przez działalność gospodarczą rozumie się m.in. zarobkową działalność usługową, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Nie wdając się w dogłębną analizę skomplikowanych relacji między powołanymi przepisami, trzeba zaznaczyć, że konkluzją wielu rozstrzygnięć jest stwierdzenie, że działalność najemcy prowadzi do osiągnięcia przychodów z działalności gospodarczej, nawet jeżeli ta działalność nie została formalnie zarejestrowana. Ujemną stroną takiej klasyfikacji jest zanegowanie prawa podatnika do skorzystania z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wg stawki przewidzianej dla najmu. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a uzpd wynosi ona 8,5% od rocznego przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5% przychodu od nadwyżki ponad tę kwotę.

Podsumowując: uznanie przychodów z najmu za przychody z działalności gospodarczej (źródło wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof) i obliczenie podatku zgodnie z updof nie pociąga za sobą żadnego ryzyka. Wręcz przeciwnie, w wielu przypadkach podatnicy powinni zachować ostrożność, gdy chcą takie przychody uznać za przychody z najmu prywatnego, wykonywanego poza działalnością gospodarczą. Ponadto, włączając najem do zakresu działalności firmy, należy pamiętać, by przychody i koszty z tego tytułu były uwzględniane w pkpir.

Spis treści artykułu
Spis treści artykułu:
Nowe artykuły na naszych stronach:
Z doświadczeń zagranicy

Technologia informatyczna dla mniejszych firm

Dorota Wyczółkowska
Właściwy wybór, wdrożenie i efektywne stosowanie technologii informatycznej (IT), a zarazem szkolenie pracowników, jak wykorzystywać rozwiązania oferowane przez programy komputerowe, ma podstawowe znaczenie dla sukcesu firmy.

Działalność mniejszych firm w dużym stopniu zależy od stosowanej przez nie technologii informatycznej, która umożliwia im świadczenie wysokiej jakości usług, kosztowo efektywnych i przynoszących zyski. Firmy te rzadko mają jednak wyspecjalizowane działy zajmujące się IT, choć muszą wykonywać takie same zadania jak duże organizacje. Powierzają więc ich wykonanie pracownikom lub zewnętrznym usługodawcom.


Skonsolidowane sprawozdanie finansowe

Eliminacja transakcji zawieranych w ramach grupy kapitałowej

Artur Raciński
W artykule przedstawiono przykłady najczęstszych korekt wzajemnych transakcji w ramach grupy kapitałowej, wprowadzanych do skonsolidowanego bilansu oraz skonsolidowanego rachunku zysków i strat[1].

Biorąc pod uwagę, że skonsolidowane sprawozdanie finansowe (dalej ssf) powinno przedstawiać sytuację finansową i wyniki działalności grupy tak, jakby stanowiła ona jedno przedsiębiorstwo, jednostka dominująca sporządzająca ssf jest zobligowana do wyeliminowania z sum jednostkowych sprawozdań finansowych (dalej sf) kwoty wszystkich istotnych transakcji, które nastąpiły w danym okresie i na dzień bilansowy między jednostkami objętymi konsolidacją.


Biuro rachunkowe

Promocja biura rachunkowego na stronie internetowej

Monika Łada Piotr Ziarkowski
Właściwie zbudowana strona WWW to podstawowa przestrzeń prezentacji oferty biura rachunkowego.

Właściciele biur rachunkowych i zarządzający nimi stają przed wyzwaniem, jak prowadzić działania marketingowe, aby pozyskać nowych klientów. W artykule przedstawiono wyniki analizy zawartości ponad 120 stron internetowych biur rachunkowych działających w Polsce. Na tej podstawie autorzy wyselekcjonowali przykłady najlepszych praktyk i wskazali, na które elementy oferty warto zwrócić uwagę potencjalnego klienta, zamieszczając informacje na stronie WWW.


VAT

Protokół zakończenia budowy ma znaczenie dla ustalenia momentu rozliczenia podatku

Przemysław Powierza
Po wielu latach sporu wyjaśniła się wreszcie rola protokołu odbioru prac przy rozliczeniu VAT od usług budowlanych i budowlano-montażowych. Może to być istotne także dla innych branż (np. IT), których specyfiką jest ustalenie wysokości wynagrodzenia dopiero po odbiorze przez zamawiającego wykonanych prac.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej 2.05.2019 r. wydał istotny nie tylko dla branży budowlanej wyrok w polskiej sprawie, rozstrzygając spór spółki Budimex S.A. z MF (C-224/18). Spółka zamierzała rozliczać VAT z tytułu wykonywanych usług budowlanych i budowlano-montażowych w dacie podpisania przez zamawiającego protokołu odbioru prac. MF był tymczasem zdania[1], że data podpisania protokołu jest bez znaczenia, bo decyduje dzień rzeczywistego wykonania prac.


Rachunkowość

Ewidencja księgowa nieruchomości, od których nalicza się podatek od przychodów z budynków

Czy budynek, zaliczany w myśl przepisów podatkowych do tzw. budynków komercyjnych, od których nalicza się podatek od przychodów z budynków, powinien być wykazywany w księgach rachunkowych i bilansie jako inwestycja w nieruchomości?

Od 1.01.2018 r. updop i updof wprowadziły – odpowiednio – w art. 24b i art. 30g regulacje dotyczące podatku od przychodów z budynków, które zostały zmodyfikowane od 1.01.2019 r.


Rachunkowość

Przekwalifikowanie umowy leasingu finansowego na leasing operacyjny w jednostce małej

Od 1.01.2019 r. zaliczamy się do małych jednostek – z uwagi na podniesienie tzw. progów (sumy aktywów bilansu oraz przychodów netto ze sprzedaży towarów i produktów). Uprawnia nas to m.in. do zastosowania podatkowej definicji leasingu finansowego. Chcemy skorzystać z tej możliwości. Jest oczywiste, że nowe umowy leasingu będziemy kwalifikować zgodnie z zasadami podatkowymi i odpowiednio do tego ujmować w księgach. Mamy jednak zawarte umowy leasingu samochodów ciężarowych, które dotychczas do celów rachunkowości były klasyfikowane oraz księgowane jako leasing finansowy, a zgodnie z przepisami o podatku dochodowym stanowią leasing operacyjny.
Jak postąpić w ich przypadku?
1. Czy zostawić dotychczasowy sposób ewidencji?
2. Jeżeli konieczne byłoby przeliczanie „starych” umów leasingu finansowego na „nowy” leasing operacyjny, to co zrobić z opłatami wstępnymi, stanowiącymi 30% wartości rynkowej pojazdów?

W rozpatrywanym przypadku – jak słusznie wskazuje Czytelnik – możliwe są 2 rozwiązania:

1) pozostawienie dotychczasowej kwalifikacji już zawartych umów leasingu finansowego aż do ich zakończenia i jednoczesne ewidencjonowanie nowo zawieranych umów leasingu zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, tzn. jako leasing operacyjny,

2) przekształcenie umów leasingu finansowego w leasing operacyjny; skutki księgowe przekształcenia byłyby ujęte na niepodzielonym wyniku finansowym z lat ubiegłych; kwalifikacja i ujmowanie nowo zawieranych umów leasingu byłyby takie same jak w pierwszym rozwiązaniu.


Rachunkowość

Prezentacja powiązań z tytułu zaangażowania w kapitale

Czy informacje o stanach aktywów i zobowiązań, wynikających z zaangażowania w kapitale innej jednostki, powinny być prezentowane w odpowiednich pozycjach bilansu:
• dwustronnie, tj. zarówno przez jednostkę posiadającą udział (zaangażowanie), jak i jednostkę, w której kapitale zaangażowanie to nastąpiło (jak w przypadku jednostek powiązanych),
• jednostronnie, tj. tylko przez jednostkę posiadającą udział (zaangażowanie) w kapitale innej jednostki?

Uor definiuje „zaangażowanie w kapitale” (art. 3 ust. 1pkt 37d) jako jakikolwiek udział w kapitale innej jednostki (bez określenia jego procentowej wartości), mający charakter trwałego powiązania. Mylące jest tu słowo „jakikolwiek”, może bowiem powstać wątpliwość, czy wyklucza to możliwość stosowania zasady istotności w przypadku posiadania udziałów o znikomej wartości. Naszym zdaniem nie wyklucza.


Rachunkowość

Czy rezerwa na zaległy podatek dochodowy może obciążyć lokatorów spółdzielni

Ewa Hrebin
Spółdzielnia mieszkaniowa zaliczała do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (gzm) przychody z tytułu usług świadczonych na rzecz podmiotów niebędących jej członkami, w tym z tytułu najmu garaży, i stosowała do nich zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.
Niedawno dowiedzieliśmy się, że w myśl wyroku NSA (FSK 1025/13) wynajmowanie garaży na rzecz ww. podmiotów nie stanowi gzm i nie jest objęte wskazanym zwolnieniem. Spółdzielnia nie skorygowała zeznania CIT-8 za poprzednie lata.
Czy w związku z tym utworzyć rezerwę na podatek dochodowy i obciążyć nią lokatorów, czy też skorygować CIT-8 i odprowadzić podatek do US, obciążając nim lokatorów?

Podatki i prawo gospodarcze

Kserokopia faktury to nie duplikat

Ewelina Majewska-Howis
Kontrahent upomniał się o płatność za wykonaną usługę. Wówczas okazało się, że jego faktura nigdy do nas nie dotarła (wysłał ją na błędny adres). Poprosiliśmy o duplikat faktury, a kontrahent przysłał nam kserokopię oryginału z adnotacją „duplikat”.
Czy możemy potraktować tę kopię na równi z duplikatem?

Niestety, nie. Duplikat podlega ścisłym regulacjom prawnym, ponieważ ma taką samą moc jak faktura pierwotna. Prawidłowo wystawiony duplikat zawiera słowo „duplikat” oraz datę jego wystawienia.


Podatki i prawo gospodarcze

Rozliczenie transakcji jako WNT, gdy unijny kontrahent nie posłużył się numerem VAT UE

Marcin Szymankiewicz
Spółka (zarejestrowany czynny podatnik VAT i podatnik VAT-UE) nabyła towary (podzespoły elektroniczne) w innym państwie UE, które w wyniku dostawy zostały przewiezione do Polski. Od unijnego kontrahenta (podatnika podatku od wartości dodanej) otrzymała fakturę potwierdzającą dostawę. Wystawiając ją, kontrahent nie posłużył się numerem VAT UE.
Czy mimo to spółka powinna rozliczyć WNT?

Podatki i prawo gospodarcze

Wydatki na naprawę drogi stanowiącej własność gminy – moment potrącenia kosztu

Marcin Szymankiewicz
Spółka z o.o. zajmuje się wydobywaniem kruszyw. Na mocy porozumienia z gminą rozpoczęła remont odcinka drogi gminnej łączącego się z wewnętrzną drogą na wyrobisku (kopalni), które eksploatuje. Remont polega na utwardzeniu nawierzchni materiałem kamiennym. Remontowana droga stanowi jedyny dojazd do kopalni. Jest dostępna także dla pozostałych użytkowników, a spółka nie ma żadnego tytułu prawnego na jej użytkowanie. Koszty remontu są – dla celów rachunkowych – rozliczane poprzez czynne rozliczenia międzyokresowe, przez okres otrzymanej koncesji na wydobycie, tj. do 2029 r.
Czy dla celów podatkowych będzie to inwestycja w obcym środku trwałym, a kosztem uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne?

Podatki i prawo gospodarcze

Czy użyczając nieruchomości, uczelnia jest podatnikiem podatku od przychodów z budynków

Piotr Kaim
Uczelnia publiczna (uniwersytet medyczny) jest właścicielem budynków, które wykorzystuje przede wszystkim na własne potrzeby, czyli na prowadzenie działalności dydaktycznej i badawczej. Jednocześnie udostępnia te budynki nieodpłatnie – na podstawie umowy użyczenia – szpitalom klinicznym (dla których jest organem założycielskim) do działalności leczniczej. Studenci uczelni odbywają w nich praktyki.
Czy od tych budynków uczelnia powinna uiszczać podatek, o którym mowa w art. 24b updop (od przychodów z budynków)?

Praca, świadczenia i ubezpieczenia

Zapłata zaległych składek ZUS za pracownika – czy powstaje przychód podatkowy

Aleksander Woźniak
Inspektorzy ZUS podczas kontroli stwierdzili, że w 2017 r. spółka nie odprowadziła składek od wypłaconych nagród, a ponadto przyznała świadczenia z zfśs niezgodnie z przepisami ustawy o zfśs. Spółka uregulowała zaległe składki – w części finansowanej zarówno przez pracodawcę, jak i przez pracowników. Osoby te już w niej nie pracują, a spółka nie zamierza dochodzić od nich zwrotu kwot zapłaconych składek.
Czy skoro zapłaciła składki w części finansowanej przez pracownika, to należy uznać, że osoby te uzyskały przychód, i trzeba będzie wystawić im PIT-11?

Z najnowszego orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że taki przychód nie powstał. Organy podatkowe uważają inaczej, a mianowicie, że pracownik (były pracownik, osoba zatrudniona na innej podstawie, np. umowy zlecenia), za którego pracodawca (zatrudniający) ureguluje zaległe składki w części finansowanej przez pracownika (ubezpieczonego), ma z tego tytułu przychód z nieodpłatnych świadczeń.


Praca, świadczenia i ubezpieczenia

Ulga w PIT na zorganizowany wypoczynek – tylko na dziecko do 18 lat

Renata Majewska
Regulamin zfśs firmy przewiduje dopłaty do zorganizowanego wypoczynku dzieci – do 18 lat, jeśli się uczą – do 20 lat, a gdy mają orzeczenie o niepełnosprawności – bez limitu wieku.
Czy takie dofinansowanie z funduszu, wypłacone na 20-letnie dziecko (studiujące lub niepełnosprawne), trzeba w całości opodatkować, czy też jest objęte tzw. ogólną ulgą socjalną określoną w art. 21 ust. 1 pkt 67 updof?

Praca, świadczenia i ubezpieczenia

Preferencyjne 50% koszty uzyskania przychodów dla nauczycieli akademickich

Anna Koleśnik
Czy w świetle Prawa o szkolnictwie wyższym i nauce do całości wynagrodzenia nauczyciela akademickiego należy stosować preferencyjne koszty uzyskania przychodów w wysokości 50%?

Zmiany w obowiązkach informacyjnych spółek należących do międzynarodowych grup kapitałowych

Mateusz Kaczmarek
W wyniku nowelizacji ustawy o wymianie informacji podatkowych z innymi państwami zaszły istotne zmiany w przepisach regulujących tzw. raportowanie według krajów (country by country reporting, CbCR).

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....