Łączenie najmu z działalnością gospodarczą

Piotr Kaim doradca podatkowy

Podatniczka prowadzi indywidualną działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług medycznych. Niezależnie od tego zamierza rozpocząć działalność w zakresie najmu pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych (będzie ich właścicielką).
Czy dochody z najmu mogą być potraktowane jak dochody z działalności gospodarczej i wykazywane łącznie z dochodami z usług medycznych? Wątpliwości wiążą się z pismem Ministerstwa Finansów z 21.01.1995 (PO 2/2-8010-02408/94), w którym udzielono odpowiedzi przeczącej.

Powołane pismo jest nieaktualne, m.in. dlatego, że odwołuje się do stanu prawnego sprzed niemal ćwierćwiecza. Pozostałością tamtych czasów jest to, że w wyliczeniu źródeł przychodów w art. 10 ust. 1 updof, przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej nadal są wymieniane w pkt 3, zaś przychody z najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze (tj. umów leasingowych) – w pkt 6. Jednak – m.in. z uwagi na liczne zmiany w wielu innych fragmentach updof – zasady rozgraniczania tych źródeł przychodów są obecnie interpretowane zupełnie inaczej. W szczególności jest dziś całkowicie niekontrowersyjne, że przychody z najmu nieruchomości mogą być potraktowane jak część lub całość przychodów z działalności gospodarczej.

Wyjątek przy opodatkowaniu ryczałtem i kartą

  • IS – izba skarbowa
  • updof – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
  • uzpd – ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
  • pkpir – podatkowa księga przychodów i rozchodów
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa

Należy jednak poczynić zastrzeżenie, że w obecnym stanie prawnym nie jest możliwe uwzględnienie przychodów z najmu nieruchomości w przychodach z działalności gospodarczej opodatkowanej na zasadach zryczałtowanych, tj. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych lub w formie karty podatkowej. Wynika to z art. 2 ust. 1a oraz art. 25 ust. 2 pkt 2 uzpd.

Pierwszy z ww. przepisów stanowi, że przychody z umów najmu, dzierżawy i umów zbliżonych mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, pod warunkiem że umowy te nie są zawierane w ramach działalności gospodarczej. Wyjątek dotyczy przychodów z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, w tym środków trwałych (o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 updof), objętych stawką ryczałtu w wysokości 8,5% (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. i uzpd).

Trzeba wyjaśnić, że chodzi tutaj o najem będący ubocznym aspektem działalności gospodarczej, prowadzonej w innym zakresie (np. gdy przedsiębiorca ma pewne niezagospodarowane składniki majątkowe i decyduje się, by uzyskać z nich dodatkowe przychody).

Ponadto wskazany wyżej wyjątek – kiedy opodatkowanie ryczałtowe może dotyczyć najmu w ramach działalności gospodarczej – nie ma zastosowania do wynajmu nieruchomości, bo zostało to wykluczone w poz. 28 zał. nr 2 do uzpd.

A zatem w przypadku podatnika ryczałtu ewidencjonowanego możliwe jest objęcie usług wynajmu ryczałtem, tylko gdy mają one charakter najmu prywatnego (zob. interpretacja KIS z 23.02.2018, 0115-KDIT3.4011.43.2018.2.AK). Jeśli najem odbywać w ramach działalności gospodarczej, przedsiębiorca utraciłby prawo do opodatkowania tej działalności ryczałtem ewidencjonowanym.

Z kolei w myśl art. 25 ust. 2 pkt 2 uzpd nie wyłącza opodatkowania w formie karty podatkowej osiąganie przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, z których przychody (dochody) podlegają odrębnemu opodatkowaniu podatkiem dochodowym na ogólnych zasadach.

Z przepisu tego wynika, że podatnik nie może rozliczać działalności gospodarczej na zasadach karty podatkowej, jeżeli uiszcza podatek od najmu na zasadach zryczałtowanych (nawet jeśli jest to najem prywatny). Innymi słowy opodatkowanie działalności na zasadach karty wymusza opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, zgodnie z updof (konsekwencją opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem albo wynajmu składnika majątku firmy będzie utrata prawa do karty podatkowej, zob. pisma IS w Poznaniu z 8.07.2014, ILPB1/415-491/14-2/AG, oraz Lublinie z 18.01.2005, PD.2-415/174/2004).

Jeżeli jednak podatniczka nie wybrała żadnej z form opodatkowania zryczałtowanego i uiszcza PIT na podstawie updof, nie ma żadnych przeciwwskazań, by uznała, że wynajem nieruchomości jest elementem działalności gospodarczej. Skutek będzie taki, że przychody i koszty najmu będą odpowiednio sumowane z przychodami i kosztami działalności gospodarczej prowadzonej w pozostałym zakresie (w komentowanym przypadku w zakresie usług medycznych).

Właściwa kwalifikacja najmu

Warto zauważyć, że najem może być uznawany za przejaw działalności gospodarczej także wtedy, kiedy żadnej innej działalności podatnik nie prowadzi. Jedynym wymogiem jest zarejestrowanie jednoosobowej firmy. Pozwala to na uiszczanie PIT metodą liniową wg stawki 19%. Nie ma takiej możliwości w przypadku tzw. najmu prywatnego (świadczonego poza działalnością gospodarczą), który na gruncie updof może być opodatkowany jedynie wg skali ze stawkami 18 i 32%.

W ostatnich latach widoczna jest tendencja, że organy podatkowe i sądy są skłonne przypisywać wynajmującym przychody z działalności gospodarczej także w tych przypadkach, w których sami zainteresowani chcą być traktowani jak osoby świadczące usługi najmu prywatnego.

Tego rodzaju rozstrzygnięcia dotyczą sytuacji, gdy działalność w zakresie najmu osiąga znaczące rozmiary lub nosi cechy usług wykonywanych w sposób zorganizowany i profesjonalny. Organy i sądy powołują się wówczas na ten fragment art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, w którym stwierdzono, że do przychodów z najmu nie zalicza się przychodów z wynajmowania składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, a także na ustawową definicję działalności gospodarczej, zamieszczoną w art. 5a pkt 6 updof. Zgodnie z nią przez działalność gospodarczą rozumie się m.in. zarobkową działalność usługową, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Nie wdając się w dogłębną analizę skomplikowanych relacji między powołanymi przepisami, trzeba zaznaczyć, że konkluzją wielu rozstrzygnięć jest stwierdzenie, że działalność najemcy prowadzi do osiągnięcia przychodów z działalności gospodarczej, nawet jeżeli ta działalność nie została formalnie zarejestrowana. Ujemną stroną takiej klasyfikacji jest zanegowanie prawa podatnika do skorzystania z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wg stawki przewidzianej dla najmu. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a uzpd wynosi ona 8,5% od rocznego przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5% przychodu od nadwyżki ponad tę kwotę.

Podsumowując: uznanie przychodów z najmu za przychody z działalności gospodarczej (źródło wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof) i obliczenie podatku zgodnie z updof nie pociąga za sobą żadnego ryzyka. Wręcz przeciwnie, w wielu przypadkach podatnicy powinni zachować ostrożność, gdy chcą takie przychody uznać za przychody z najmu prywatnego, wykonywanego poza działalnością gospodarczą. Ponadto, włączając najem do zakresu działalności firmy, należy pamiętać, by przychody i koszty z tego tytułu były uwzględniane w pkpir.

Spis treści artykułu
Spis treści artykułu:
Nowe artykuły na naszych stronach:
Rachunkowość

Archiwizacja e-sprawozdań finansowych

Jak archiwizować sprawozdanie finansowe (sf) oraz sprawozdanie z działalności sporządzone w formie elektronicznej i opatrzone elektronicznymi podpisami? Jak długo je przechowywać?
Czy sf powinno być przechowywane również w formie papierowej? Czy do zbiorów, których zasady przechowywania reguluje uor, zalicza się także sprawozdanie biegłego rewidenta z badania sf?

e-sprawozdawczość

Dalsze wyjaśnienia fiskusa ws. daty sporządzenia i podpisania sprawozdania finansowego

Nie tylko osoba sporządzająca sprawozdanie finansowe (sf), ale też kierownik jednostki powinien je podpisać do końca marca. Gdy ostatni dzień marca przypada w niedzielę (jak w 2019) albo inny dzień wolny od pracy, termin na sporządzenie i podpisanie sf nie ulega przesunięciu na najbliższy dzień roboczy.

e-sprawozdawczość

Korekta sprawozdania finansowego po badaniu biegłego rewidenta

Jeśli biegły rewident w trakcie badania zaleci korekty sprawozdania finansowego (sf), to konieczne będzie sporządzenie (i podpisanie) jego kolejnej wersji.

Temat miesiąca

Jak rozliczyć VAT, gdy dochodzi do cesji umowy deweloperskiej

Konrad Piłat
Przeniesienie praw do nabycia lokalu mieszkalnego powoduje wiele pytań dotyczących zasad opodatkowania takiej transakcji podatkiem od towarów i usług. Część z nich w ostatnim czasie doczekała się rozstrzygnięcia przez orzecznictwo. Niestety, nie wszystkie.

Środki trwałe

„Niskocenność” w rachunkowości – praktyczne dylematy

Józef Dudek
Na skutek podniesienia z 3,5 do 10 tys. zł dolnej granicy wartości początkowej składników majątku kwalifikowanych do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych (wnip), podlegających amortyzacji dla celów CIT i PIT, pojawiło się pytanie, czy ten sam limit może być przyjęty także w rachunkowości. Publikujemy kolejny głos w dyskusji na ten temat.

W artykule pt. „Niskocenność” w rachunkowości na tle zmiany dolnej granicy środków trwałych Artur Hołda i Anna Staszel rozpatrzyli różne aspekty podatkowej zmiany dolnej granicy środków trwałych oraz wnip z punktu widzenia rachunkowości. Sprawa nie jest błaha wobec prawie 3-krotnego podniesienia wartości dolnej granicy aktywów trwałych. Autorzy odnieśli „wielkość istotną dla jednostki” do wartości aktywów oraz poziomu kosztów. Wszystko to na tle wymogu uor – rzetelnego i jasnego przedstawienia przez rachunkowość sytuacji majątkowej, finansowej i wyniku finansowego jednostki.

Ze względu na wagę i skutki zajmijmy się raz jeszcze problemem dolnej granicy aktywów, zarówno w celu możliwej gramatycznej i logicznej wykładni zmian przepisów ustaw o podatku dochodowym, jak i wyboru poprawnego, a zarazem praktycznego księgowego rozwiązania problemu.


Wycena produktów

Wycena zapasu produktów (cz. II) – koszty niewykorzystanych zdolności produkcyjnych

Zdzisław Fedak
Artykuł – w uzupełnieniu części I[1] – przedstawia problematykę wpływu wykorzystania zdolności produkcyjnych na koszt wytworzenia[2].

Przemysł charakteryzuje się obecnie ciągłym wzrostem kapitałochłonności produkcji, wobec jej automatyzacji, robotyzacji, stosowania specjalistycznych maszyn i urządzeń, co pozwala zwiększać rozmiary produkcji, poprawiać jakość produktów, a zarazem obniżać koszty ich wytworzenia. Jednocześnie jednak rośnie bezwzględna suma i udział w kosztach wytworzenia kosztów amortyzacji oraz utrzymania maszyn i urządzeń w gotowości produkcyjnej (a zatem łącznie z obsługą).


Restrukturyzacja

Fuzja spółek osobowych i spółki osobowej z kapitałową – skutki w podatku dochodowym

Jarosław Sekita
Celem artykułu jest wskazanie zasad opodatkowania dochodów powstałych na skutek połączenia z udziałem spółek osobowych.

Połączenie spółek osobowych jest rzadko wykorzystywaną formą reorganizacji przedsiębiorców. Oznacza bowiem powstanie – w miejsce łączonych podmiotów – spółki kapitałowej, co zmienia m.in. sposób opodatkowania dochodów wspólników.


Rachunkowość

Archiwizacja e-sprawozdań finansowych

Jak archiwizować sprawozdanie finansowe (sf) oraz sprawozdanie z działalności sporządzone w formie elektronicznej i opatrzone elektronicznymi podpisami? Jak długo je przechowywać?
Czy sf powinno być przechowywane również w formie papierowej? Czy do zbiorów, których zasady przechowywania reguluje uor, zalicza się także sprawozdanie biegłego rewidenta z badania sf?

Rachunkowość

Amortyzacja bilansowa i podatkowa – różnice

Od 1.01.2019 r. jest możliwe stosowanie podatkowych – zamiast bilansowych – zasad amortyzacji środków trwałych.
Kogo to uprawnienie dotyczy i na czym, tak naprawdę, polegają różnice w zasadach amortyzacji?

Podatki i prawo gospodarcze

Wymogi dotyczące certyfikatu rezydencji

Piotr Kaim
Spółka otrzymała pożyczkę od niepowiązanej, zagranicznej osoby prawnej.
Jakie warunki powinien spełniać certyfikat rezydencji pożyczkodawcy, by spółka mogła pobrać podatek u źródła wg obniżonej stawki, wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania?
Czy okres ważności certyfikatu powinien obejmować datę zaciągnięcia pożyczki?
Kiedy należy taki certyfikat uzyskać?
Czy spółka może się posługiwać certyfikatem w formacie PDF, pobranym ze strony internetowej pożyczkodawcy?

Podatki i prawo gospodarcze

Wydatki na artykuły spożywcze eksponowane podczas targów – czy są kosztem podatkowym

Marcin Szymankiewicz
Spółka z o.o. jest producentem przemysłowych urządzeń chłodniczych (regały i szafy chłodnicze, wyspy mroźnicze, witryny do przechowywania ciast itp.). Prezentując swoje urządzenia podczas targów, dla uzyskania lepszego efektu wypełnia je produktami spożywczymi.
Czy wydatki na ich zakup może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?

Podatki i prawo gospodarcze

Sprzedaż towarów zagranicznego koncernu na polskim rynku (bezpośrednio, przez przedstawicielstwo, agenta lub spółkę córkę) – kwestie prawno-podatkowe

Mateusz Kaczmarek
Nasza firma od lat współpracuje z dalekowschodnim koncernem produkującym nieakcyzowe towary, podlegające w UE kilkuprocentowemu cłu, sprzedawane w hurtowych ilościach m.in. na rynek polski. Koncern jest bezpośrednim sprzedawcą towaru, wystawia nabywcy fakturę, którą ten reguluje na konto koncernu, prowadzone w kraju jego siedziby. Odprawy celnej importowej dokonuje nabywca.
Z uwagi na realia rynkowe i plany rozwojowe koncernu (klienci uważają handel z kontrahentem unijnym za mniej ryzykowny niż z podmiotem z siedzibą w Azji, poza tym koncern rozważa lokalizację w Polsce centrum logistycznego, z którego będzie sprzedawał towary w całej UE) nastąpi zmiana warunków dostawy z obecnie stosowanego Incoterm CIF na Incoterm DDP. W związku z tym wraz z przedstawicielami koncernu rozważamy:
• kontynuację sprzedaży towarów bezpośrednio przez koncern z kraju jego siedziby,
• założenie w Polsce przedstawicielstwa koncernu,
• podpisanie przez naszą firmę umowy agencyjnej z koncernem,
• założenie w Polsce spółki córki koncernu (spółki z o.o.).
Które z tych rozwiązań będzie optymalne z uwagi na minimalizację ryzyka prawno-podatkowego oraz możliwość swobodnego transferowania zysków do kraju siedziby koncernu?

Incoterm CIF (cost, insurance, freight) nakłada na sprzedawcę obowiązek opłacenia kosztów transportu wodnego oraz ubezpieczenia towaru, a dostawa następuje w momencie jego załadunku na statek. Od tego momentu władztwo nad towarem oraz związane z nim ryzyko przechodzi na kupującego. Natomiast Incoterm DDP (delivered duty paid) wymaga od dostawcy dostarczenia oclonego już towaru we wskazane miejsce przeznaczenia, w którym nabywca przejmuje nad nim władztwo oraz związane z nim ryzyka.

Łatwo więc zauważyć, że zmiana Incoterm CIF na Incoterm DDP zmienia miejsce, w którym towar znajduje się w momencie przekazania przez sprzedającego kupującemu prawa do rozporządzania tym towarem jak właściciel, co z pewnością wymaga dokładnego przyjrzenia się skutkom, jakie wywiera to na gruncie przepisów regulujących cło i VAT.


Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....