Łączenie najmu z działalnością gospodarczą

Piotr Kaim doradca podatkowy

Podatniczka prowadzi indywidualną działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług medycznych. Niezależnie od tego zamierza rozpocząć działalność w zakresie najmu pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych (będzie ich właścicielką).
Czy dochody z najmu mogą być potraktowane jak dochody z działalności gospodarczej i wykazywane łącznie z dochodami z usług medycznych? Wątpliwości wiążą się z pismem Ministerstwa Finansów z 21.01.1995 (PO 2/2-8010-02408/94), w którym udzielono odpowiedzi przeczącej.

Powołane pismo jest nieaktualne, m.in. dlatego, że odwołuje się do stanu prawnego sprzed niemal ćwierćwiecza. Pozostałością tamtych czasów jest to, że w wyliczeniu źródeł przychodów w art. 10 ust. 1 updof, przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej nadal są wymieniane w pkt 3, zaś przychody z najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze (tj. umów leasingowych) – w pkt 6. Jednak – m.in. z uwagi na liczne zmiany w wielu innych fragmentach updof – zasady rozgraniczania tych źródeł przychodów są obecnie interpretowane zupełnie inaczej. W szczególności jest dziś całkowicie niekontrowersyjne, że przychody z najmu nieruchomości mogą być potraktowane jak część lub całość przychodów z działalności gospodarczej.

Wyjątek przy opodatkowaniu ryczałtem i kartą

  • IS – izba skarbowa
  • updof – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
  • uzpd – ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
  • pkpir – podatkowa księga przychodów i rozchodów
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa

Należy jednak poczynić zastrzeżenie, że w obecnym stanie prawnym nie jest możliwe uwzględnienie przychodów z najmu nieruchomości w przychodach z działalności gospodarczej opodatkowanej na zasadach zryczałtowanych, tj. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych lub w formie karty podatkowej. Wynika to z art. 2 ust. 1a oraz art. 25 ust. 2 pkt 2 uzpd.

Pierwszy z ww. przepisów stanowi, że przychody z umów najmu, dzierżawy i umów zbliżonych mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, pod warunkiem że umowy te nie są zawierane w ramach działalności gospodarczej. Wyjątek dotyczy przychodów z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, w tym środków trwałych (o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 updof), objętych stawką ryczałtu w wysokości 8,5% (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. i uzpd).

Trzeba wyjaśnić, że chodzi tutaj o najem będący ubocznym aspektem działalności gospodarczej, prowadzonej w innym zakresie (np. gdy przedsiębiorca ma pewne niezagospodarowane składniki majątkowe i decyduje się, by uzyskać z nich dodatkowe przychody).

Ponadto wskazany wyżej wyjątek – kiedy opodatkowanie ryczałtowe może dotyczyć najmu w ramach działalności gospodarczej – nie ma zastosowania do wynajmu nieruchomości, bo zostało to wykluczone w poz. 28 zał. nr 2 do uzpd.

A zatem w przypadku podatnika ryczałtu ewidencjonowanego możliwe jest objęcie usług wynajmu ryczałtem, tylko gdy mają one charakter najmu prywatnego (zob. interpretacja KIS z 23.02.2018, 0115-KDIT3.4011.43.2018.2.AK). Jeśli najem odbywać w ramach działalności gospodarczej, przedsiębiorca utraciłby prawo do opodatkowania tej działalności ryczałtem ewidencjonowanym.

Z kolei w myśl art. 25 ust. 2 pkt 2 uzpd nie wyłącza opodatkowania w formie karty podatkowej osiąganie przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, z których przychody (dochody) podlegają odrębnemu opodatkowaniu podatkiem dochodowym na ogólnych zasadach.

Z przepisu tego wynika, że podatnik nie może rozliczać działalności gospodarczej na zasadach karty podatkowej, jeżeli uiszcza podatek od najmu na zasadach zryczałtowanych (nawet jeśli jest to najem prywatny). Innymi słowy opodatkowanie działalności na zasadach karty wymusza opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, zgodnie z updof (konsekwencją opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem albo wynajmu składnika majątku firmy będzie utrata prawa do karty podatkowej, zob. pisma IS w Poznaniu z 8.07.2014, ILPB1/415-491/14-2/AG, oraz Lublinie z 18.01.2005, PD.2-415/174/2004).

Jeżeli jednak podatniczka nie wybrała żadnej z form opodatkowania zryczałtowanego i uiszcza PIT na podstawie updof, nie ma żadnych przeciwwskazań, by uznała, że wynajem nieruchomości jest elementem działalności gospodarczej. Skutek będzie taki, że przychody i koszty najmu będą odpowiednio sumowane z przychodami i kosztami działalności gospodarczej prowadzonej w pozostałym zakresie (w komentowanym przypadku w zakresie usług medycznych).

Właściwa kwalifikacja najmu

Warto zauważyć, że najem może być uznawany za przejaw działalności gospodarczej także wtedy, kiedy żadnej innej działalności podatnik nie prowadzi. Jedynym wymogiem jest zarejestrowanie jednoosobowej firmy. Pozwala to na uiszczanie PIT metodą liniową wg stawki 19%. Nie ma takiej możliwości w przypadku tzw. najmu prywatnego (świadczonego poza działalnością gospodarczą), który na gruncie updof może być opodatkowany jedynie wg skali ze stawkami 18 i 32%.

W ostatnich latach widoczna jest tendencja, że organy podatkowe i sądy są skłonne przypisywać wynajmującym przychody z działalności gospodarczej także w tych przypadkach, w których sami zainteresowani chcą być traktowani jak osoby świadczące usługi najmu prywatnego.

Tego rodzaju rozstrzygnięcia dotyczą sytuacji, gdy działalność w zakresie najmu osiąga znaczące rozmiary lub nosi cechy usług wykonywanych w sposób zorganizowany i profesjonalny. Organy i sądy powołują się wówczas na ten fragment art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, w którym stwierdzono, że do przychodów z najmu nie zalicza się przychodów z wynajmowania składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, a także na ustawową definicję działalności gospodarczej, zamieszczoną w art. 5a pkt 6 updof. Zgodnie z nią przez działalność gospodarczą rozumie się m.in. zarobkową działalność usługową, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Nie wdając się w dogłębną analizę skomplikowanych relacji między powołanymi przepisami, trzeba zaznaczyć, że konkluzją wielu rozstrzygnięć jest stwierdzenie, że działalność najemcy prowadzi do osiągnięcia przychodów z działalności gospodarczej, nawet jeżeli ta działalność nie została formalnie zarejestrowana. Ujemną stroną takiej klasyfikacji jest zanegowanie prawa podatnika do skorzystania z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wg stawki przewidzianej dla najmu. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a uzpd wynosi ona 8,5% od rocznego przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5% przychodu od nadwyżki ponad tę kwotę.

Podsumowując: uznanie przychodów z najmu za przychody z działalności gospodarczej (źródło wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof) i obliczenie podatku zgodnie z updof nie pociąga za sobą żadnego ryzyka. Wręcz przeciwnie, w wielu przypadkach podatnicy powinni zachować ostrożność, gdy chcą takie przychody uznać za przychody z najmu prywatnego, wykonywanego poza działalnością gospodarczą. Ponadto, włączając najem do zakresu działalności firmy, należy pamiętać, by przychody i koszty z tego tytułu były uwzględniane w pkpir.

Spis treści artykułu
Spis treści artykułu:
Temat: „Przychody podakowe”
CIT i PIT

Nieodpłatnie otrzymane testery przekazane klientom – czy są przychodem

Spółka prowadzi działalność w zakresie hurtowej sprzedaży kosmetyków. Ich producenci przekazują jej testery produktów. Nie są one przeznaczone na sprzedaż, lecz mają służyć zaprezentowaniu właściwości oferowanych towarów klientom salonów, do których sprzedaje je spółka. Wspólnie ze sprzedawcami detalicznymi (właścicielami salonów) organizuje ona różne akcje promocyjne z wykorzystaniem testerów. Przekazuje je kontrahentom niezależnie od ilości bądź wartości zamówionego towaru.
Czy wartość otrzymanych nieodpłatnie testerów jest dla spółki przychodem podatkowym? Czy z racji wydania ich kontrahentom powstaje taki przychód?
CIT i PIT

Dofinansowanie z tytułu wzrostu cen energii elektrycznej – czy jest opodatkowane CIT

Spółka z o.o. otrzymała w 2020 dofinansowanie z tytułu wzrostu cen energii elektrycznej za okres od 1.07.2019 do 31.12.2019. Stanowi ono pomoc de minimis, ma charakter nieodpłatny i bezzwrotny.
Czy pomoc ta podlega CIT, czy też jest wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 14 updop albo art. 17 ust. 1 pkt 47 updop?

Jak wynika z art. 12 ust. 4 pkt 14 updop, do przychodów nie zalicza się m.in. wartości otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartości innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń finansowanych bądź współfinansowanych ze środków budżetu państwa, jednostki samorządu terytorialnego, agencji rządowych, agencji wykonawczych lub ze środków pochodzących od rządów państw obcych, organizacji międzynarodowych bądź międzynarodowych instytucji finansowych, w ramach rządowych programów (u podatników PIT świadczenia te stanowią przychody zwolnione od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 114 updof).

Temat miesiąca

Likwidacja działalności – konsekwencje w PIT i CIT

Zanim ustanie byt prawny likwidowanego przedsiębiorcy, musi on dopełnić wielu formalności wobec fiskusa i rozliczyć się z podatku dochodowego.

Obowiązki w zakresie PIT i CIT związane z zakończeniem działalności gospodarczej są uzależnione od formy opodatkowania podatkiem dochodowym i od rodzaju prowadzonej ewidencji.

Ceny transefowe

Korekta cen transferowych

Podatkowe skutki korekt cen transferowych, dokonywanych przez podmioty powiązane, budzą wiele wątpliwości. Celem artykułu jest przyjrzenie się dotychczasowej praktyce organów podatkowych w tym zakresie, zarówno na gruncie podatku dochodowego, jak i VAT.

Zaostrzenie regulacji prawnych i nowe obowiązki sprawozdawcze zmuszają podatników do bardziej wnikliwego przyjrzenia się transakcjom zawieranym z podmiotami powiązanymi. Z uwagi na zmienne warunki rynkowe oraz brak porównywalnych danych rynkowy charakter transakcji niejednokrotnie trudno jest oceniać na bieżąco. Ocena, czy stosowane w relacjach między podmiotami powiązanymi ceny odpowiadały cenom rynkowym, jest zatem często dokonywana ex post (po zakończeniu danego okresu rozliczeniowego).

Podatki i prawo gospodarcze

Przesunięcie terminu wypłaty dywidendy z powodu COVID-19 – skutki w CIT

Z uwagi na możliwe pogorszenie sytuacji finansowej spowodowane pandemią COVID-19 walne zgromadzenie wspólników spółki z o.o. podjęło uchwałę o przesunięciu terminu wypłaty dywidendy.
Czy w związku z tym spółka uzyskała przychód z nieodpłatnych świadczeń, podlegający CIT?

Nie, jeśli uchwała została podjęta przed upływem pierwotnie ustalonego terminu wypłaty dywidendy. Do przychodów podatkowych zalicza się – na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 2 updop – wartość otrzymanych przez podatników CIT rzeczy lub praw, a także innych świadczeń:

Podatki i prawo gospodarcze

Nieodpłatne udostępnienie maszyn kontrahentowi do wykonania usług – skutki w CIT

Spółka z o.o. Y zamówiła usługi w spółce z o.o. X. Udostępniła nieodpłatnie maszyny (środki trwałe) niezbędne do wykonania tych usług. Zgodnie z umową użyczenia usługodawca (X) może wykorzystywać je wyłącznie do świadczenia usług na rzecz usługobiorcy (Y). Dzięki użyczeniu maszyn cena za usługę może być niższa. Świadczenie to, mimo braku przepływu gotówkowego, będzie wzajemne i ekwiwalentne.
Czy w wyniku używania przekazanych maszyn usługodawca uzyska przychód z nieodpłatnego bądź częściowo odpłatnego świadczenia?
Czy pomimo oddania maszyn do korzystania usługodawcy usługobiorca zachowuje prawo do ich amortyzacji?
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Bezgotówkowe odszkodowanie otrzymane przez podatnika ryczałtu ewidencjonowanego – czy powstaje przychód

Przedsiębiorca opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych użytkuje na potrzeby działalności samochód osobowy, który uległ wypadkowi. Ubezpieczyciel pokrył koszty naprawy netto oraz 50% VAT.
Czy w związku z tym u przedsiębiorcy powstał przychód opodatkowany ryczałtem?

U podatników rozliczających się z PIT w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych opodatkowaniu podlegają przychody, o których mowa w art. 14 updof (zob. art. 6 ust. 1 uzpd), w tym otrzymane odszkodowania za szkody dotyczące składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 12 updof). Przychody takie objęte są 8,5% stawką ryczałtu (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. i uzpd).

Podatki i prawo gospodarcze

Podatkowe skutki obniżania czynszów przedsiębiorcom w związku z COVID-19

Jednym z następstw trwającej pandemii jest powszechna od kilku miesięcy praktyka obniżania czynszów najemcom lokali i budynków lub zwalniania ich z obowiązku zapłaty.
Jakie są konsekwencje takich działań w podatku dochodowym i VAT?

Z uwagi na skutki podatkowe – zarówno dla wynajmujących, jak i dla najemców – istotne jest, by obniżenie najemcom czynszów/zwolnienie ich z czynszów miało podstawę w sporządzonych aneksach do umów najmu lub pisemnych porozumieniach. Ogromna większość umów najmu zawierana jest bowiem w formie pisemnej, zaś zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia art. 77 § 1 Kc).

Spółki osobowe

Rozliczenie wyniku spółki komandytowej u jej wspólników – aspekty podatkowe i księgowe

W artykule przedstawiono zasady podziału wyniku spółki komandytowej, opodatkowania zysku i ujęcia go w księgach rachunkowych wspólników ze szczególnym uwzględnieniem wspólników będących osobami prawnymi.

Spółka komandytowa (dalej sp.k.) jest coraz bardziej popularną formą spółki osobowej prawa handlowego. Zasady jej funkcjonowania regulują art. 102–124 Ksh. W sp.k. musi występować co najmniej dwóch wspólników, w tym jeden o statusie komandytariusza, który odpowiada za zobowiązania spółki jedynie do wysokości sumy komandytowej zadeklarowanej w umowie sp.k. i mogący ją reprezentować tylko jako pełnomocnik, oraz drugi, mający status komplementariusza, odpowiadający za zobowiązania spółki bez ograniczeń i prowadzący jej sprawy.

Podatki i prawo gospodarcze

Wypłata zysku w formie rzeczowej wspólnikowi spółki jawnej – skutki w PIT

Spółka jawna prowadząca działalność deweloperską i mająca trzech wspólników będących osobami fizycznymi chciałaby jednemu z nich zamiast wypłaty zysku przekazać lokal użytkowy (pozostali wspólnicy mają mieć zysk wypłacony w formie pieniężnej).
Czy z tego tytułu u któregokolwiek wspólnika powstanie przychód podlegający PIT?

Na podstawie art. 52 § 1 Ksh wspólnik spółki jawnej może żądać podziału i wypłaty całości zysku z końcem każdego roku obrotowego. Dopuszczalne jest przy tym, aby spółka jawna oraz wspólnicy skorzystali z instytucji świadczenia w miejsce wykonania (zob. art. 453 Kc) i zamiast wypłaty zysku w pieniądzu uzgodnili przekazanie składników majątku spółki, np. lokalu użytkowego.

CIT i PIT

Korekta przychodów i kosztów po unieważnieniu umowy

Zarówno unieważnienie umowy sprzedaży z mocą wsteczną, jak i jej rozwiązanie z momentem zawarcia porozumienia stron, spowodowane problemami finansowymi kontrahenta i zaleganiem przez niego z zapłatą całej ceny, pozwala na bieżącą korektę przychodów (u sprzedawcy) i kosztów (u kupującego).

Potwierdzają to interpretacje KIS z 25.05.2020 (0111-KDIB1-2.4010.140.2020.4.MZA) i 19.03.2020 (0111-KDIB1-1.4010.615.2019.4.SG).

CIT i PIT

Samochód użyczony lub wynajęty przez spółkę jej udziałowcowi – jak ustalić przychód opodatkowany PIT

Pracownik, który korzysta ze służbowego samochodu do celów prywatnych, ma przychód w wysokości 250 lub 400 zł miesięcznie, w zależności od pojemności silnika.
Czy dotyczy to również udziałowca spółki, który nieodpłatnie lub za niską odpłatnością korzysta z jej samochodu? Czy on również ma przychód z nieodpłatnych świadczeń, a jeśli tak, to w jakiej wysokości?

Jeżeli udziałowiec nie jest pracownikiem spółki, to nie ma do niego zastosowania art. 12 ust. 2a updof. Przepis ten określa bowiem zryczałtowaną kwotę przychodu z tytułu wykorzystywania samochodu służbowego do celów prywatnych jedynie u pracowników. Nie oznacza to jednak, że pozostałe osoby korzystające z firmowego samochodu nieodpłatnie nie mają z tego tytułu przychodu. Przeciwnie, uzyskują przychód z nieodpłatnych świadczeń, ponieważ są nim, zgodnie z wyrokiem TK z 8.07.2014 (K 7/13), świadczenia, które:

CIT i PIT

Hodowla kotów rasowych jako działalność rolnicza

Czy dochód z hodowli kotów rasowych we własnym gospodarstwie rolnym jest dochodem z działów specjalnych produkcji rolnej podlegającym PIT?

Nie. Z art. 2 ust. 1 pkt 1 updof wynika, że przepisów tej ustawy nie stosuje się do przychodów z działalności rolniczej, z wyjątkiem przychodów z działów specjalnych produkcji rolnej.

CIT i PIT

Wynagrodzenie dyrektora przedszkola finansowane dotacją objęte PIT

Przychody dyrektora prowadzącego niepubliczne przedszkole są przychodami z działalności gospodarczej.

Spór dotyczył sposobu opodatkowania PIT wynagrodzenia finansowanego z dotacji udzielonej przez jednostkę samorządu terytorialnego, pobieranego z racji pełnienia funkcji dyrektora przedszkola, będącego jednocześnie organem prowadzącym dla tego przedszkola.

Świadczenia pracownicze

Zwrot kosztów dojazdu na posiedzenie rady nadzorczej – jednak bez PIT

Spółka zwraca członkom rady nadzorczej (niebędącym jej pracownikami) koszty poniesione przez nich z tytułu przejazdów, zakwaterowania i wyżywienia w związku z udziałem w posiedzeniach rady, odbywających się poza miejscem zamieszkania tych osób (w miejscowości, w której znajduje się siedziba spółki, lub poza nią). Zwrot następuje na podstawie przedłożonych przez członków rady rachunków, biletów, faktur i innych dokumentów potwierdzających poniesienie kosztów.
Czy jako płatnik PIT spółka może stosować zwolnienie przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 16 lit. b updof dla zwrotu kosztów podróży służbowych?

Co do zasady zwrot kosztów podróży (przejazdów, zakwaterowania, wyżywienia) członkom rady nadzorczej (RN) stanowi dla tych osób przychód z działalności wykonywanej osobiście, o którym mowa w art. 13 pkt 7 updof, objęty PIT. Spółka jako płatnik może jednak zastosować zwolnienie od PIT, wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 16 lit. b updof – jeżeli przychód ten nie przekracza limitów określonych w rozporządzeniu MPiPS z 29.01.2013 w sprawie należności przysługujących pracownikowi zatrudnionemu w państwowej lub w samorządowej jednostce sfery budżetowej z tytułu podróży służbowej (DzU z 2013 poz. 167).

CIT i PIT

Moment powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Spółka buduje i sprzedaje lokale mieszkalne. Na poczet ceny sprzedaży pobiera zaliczkowe wpłaty, które niekiedy nie pokrywają całej należności za lokal. Spółka wystawia wówczas fakturę końcową.
Kiedy powstaje u niej przychód podatkowy – w momencie uzyskania wpłaty, wystawienia faktury końcowej czy w dacie podpisania aktu notarialnego (umowy przenoszącej własność nieruchomości)?

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....