Kiedy nieruchomość komercyjną można nabyć bez VAT

Krzysztof Hałub

MF wyjaśnił, kiedy zbycie nieruchomości generujących przychody z najmu dzierżawy czy leasingu może być zakwalifikowane jako wolne od VAT zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Obszerne objaśnienia podatkowe (wraz z przykładami) dotyczące zbycia tzw. nieruchomości komercyjnych zostały wydane 11.12.2018 (są zamieszczone na stronie internetowej www.mf.gov.pl). Zastosowanie się do nich chroni podatnika przed negatywnymi konsekwencjami zajęcia odmiennego stanowiska przez organy podatkowe.

  • MF – Minister Finansów

Wg MF dostawa ww. nieruchomości co do zasady podlega VAT (jako dostawa towarów). Tylko w wyjątkowych okolicznościach może być uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (zcp). Istotne są tu:

  • zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
  • faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

To, czy zachodzą powyższe przesłanki, należy oceniać na moment przeprowadzenia transakcji. Jeżeli dla kontynuowania działalności gospodarczej konieczne jest:

  • angażowanie przez nabywcę innych składników majątku lub
  • podejmowanie dodatkowych działań (faktycznych lub prawnych, np. zawarcia umów o zarządzanie nieruchomością, zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły te usługi na rzecz zbywcy),

nie można uznać, że zbywany zespół składników majątkowych jest przedsiębiorstwem lub zcp.

Istotne elementy transakcji

Dla oceny, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, istotne jest, czy oprócz przeniesienia elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, takich jak:

  • grunt, budynek (budynki), budowle,
  • infrastruktura techniczna oraz przynależności,
  • prawa i obowiązki z umów najmu, przechodzące na kupującego z mocy prawa,

na nabywcę zostały przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

  • prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów,
  • umowy o zarządzanie nieruchomością,
  • umowy zarządzania aktywami,
  • należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Niemniej nie w każdym przypadku konieczne jest przeniesienie wszystkich ww. elementów. Jak wyjaśnił MF, w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej.

Na brak kontynuacji działalności zbywcy nie wskazuje zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna itp.). Umowy tego typu zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach zbycia nieruchomości komercyjnej. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu, czy też inne. W związku z powyższym kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub zcp – czytamy w objaśnieniach.

Jak ocenić zamiar

Zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności zbywcy powinny potwierdzać dowody np. w postaci korespondencji elektronicznej/e-mailowej. MF dopuszcza przy tym, że – po pewnym czasie – zamiar ten może ulec zmianie, np. ze względu na zmianę sytuacji gospodarczej nabywcy.

Wynajem nieruchomości komercyjnej przez pewien okres po zawarciu transakcji nie musi potwierdzać zamiaru kontynuowania działalności zbywcy, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że zamiarem nabywcy – na moment zawarcia transakcji – było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie.

O braku zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności gospodarczej zbywcy może świadczyć:

  • zlecenie opracowania koncepcji nowego zagospodarowania nieruchomości, planów architektonicznych i budowlanych dotyczących przeprowadzenia nowej inwestycji, innych analiz dotyczących planowanej inwestycji (np. prawnych, podatkowych, geodezyjnych, wodnoprawnych, geologicznych, środowiskowych),
  • wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,
  • wystąpienie o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Elementy nieistotne

Wg MF dla oceny skutków podatkowych transakcji nie jest istotne, czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów, w szczególności takich jak:

  • ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,
  • prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),
  • prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac budowlanych/remontowych prowadzonych w budynku,
  • prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. o świadczenie usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości,
  • prawa autorskie na wskazanych w umowach polach eksploatacji, w tym autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,
  • prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,
  • prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,
  • dokumentacja techniczna dotycząca budynku (m.in. książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich),
  • dokumentacja prawna dotycząca budynku, np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

Wskazane elementy są przydatne do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem, niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. Korzystanie ze świadczeń wynikających z umów serwisowych jest z kolei konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest wykorzystywana do celów komercyjnych).

Spis treści artykułu
Spis treści artykułu:
Więcej na temat: „VAT”
VAT

Przełomowe orzeczenie TSUE w sprawie momentu wykonania usługi budowlanej

Krzysztof Hałub Aleksander Woźniak
W przypadku usług budowlanych i budowlano-montażowych obowiązek podatkowy może – pod pewnymi warunkami – powstać dopiero z chwilą podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.

Orzeczenie TSUE

Odliczenie VAT od usług noclegowych i gastronomicznych w branży turystycznej

Krzysztof Hałub
Podatnik świadczący usługi turystyki może odliczać VAT zawarty w cenie nabywanych usług noclegowych i gastronomicznych, refakturowanych następnie na rzecz innych podatników – wynika z wyroku TSUE z 2.05.2019 w sprawie Grupy Lotos (C-225/18).

W związku z tym orzeczeniem Ministerstwo Finansów wydało 27.05.2019 komunikat, w którym – biorąc pod uwagę przedstawione przez Trybunał wskazówki – stwierdziło, że prawo do odliczenia VAT naliczonego zależy od celu nabywanych usług noclegowych lub gastronomicznych.


VAT

Stawka VAT przy najmie lokalu mieszkalnego, w którym najemca zorganizował bursę

Iwona Czauderna
Podatnik (osoba fizyczna) wynajmuje lokal mieszkalny. Najemca otworzył w nim bursę – w wynajętym lokalu świadczy na rzecz szkół usługi, które w ustawie o VAT są określone jako usługi zakwaterowania, a nie wynajmu na cele mieszkaniowe.
Czy wynajem lokalu, przeznaczonego przez najemcę na cele mieszkalne uczniów (w ramach bursy), podlega zwolnieniu z VAT?

VAT

Nagrody pieniężne przeznaczone dla sprzedawców

Ryszard Kubacki
Spółka prowadzi hurtową sprzedaż materiałów budowlanych. W celu aktywizacji sprzedaży przewiduje nagrody pieniężne dla najlepszych przedstawicieli regionalnych (oddzielne podmioty, z którymi zawierane są umowy o pośrednictwo w sprzedaży).
Czy te nagrody będą podlegać VAT?

VAT

Spóźnione rozliczenie zakupu usług reklamowych z zagranicy

Edyta Głębicka
Przedsiębiorca (osoba fizyczna), niezarejestrowany jako czynny podatnik VAT (korzystający ze zwolnienia podmiotowego), prowadzący pkpir, kupił w 2018 usługi reklamowe z zagranicy – od podmiotów z Irlandii (Google, Facebook). Daty wystawionych przez nie faktur to 30.09.2018, 24.10.2018 i 31.10.2018. Kwoty są mało istotne, żadna nie przekracza 40 zł. Faktury nie zostały ujęte w rozliczeniach VAT i PIT.
Jak rozliczyć zakup tych usług, gdyby zdecydowano się na to teraz? Przedsiębiorca ma certyfikaty rezydencji podatkowej obu podmiotów.

VAT

Protokół zakończenia budowy ma znaczenie dla ustalenia momentu rozliczenia podatku

Przemysław Powierza
Po wielu latach sporu wyjaśniła się wreszcie rola protokołu odbioru prac przy rozliczeniu VAT od usług budowlanych i budowlano-montażowych. Może to być istotne także dla innych branż (np. IT), których specyfiką jest ustalenie wysokości wynagrodzenia dopiero po odbiorze przez zamawiającego wykonanych prac.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej 2.05.2019 r. wydał istotny nie tylko dla branży budowlanej wyrok w polskiej sprawie, rozstrzygając spór spółki Budimex S.A. z MF (C-224/18). Spółka zamierzała rozliczać VAT z tytułu wykonywanych usług budowlanych i budowlano-montażowych w dacie podpisania przez zamawiającego protokołu odbioru prac. MF był tymczasem zdania[1], że data podpisania protokołu jest bez znaczenia, bo decyduje dzień rzeczywistego wykonania prac.


Podatki i prawo gospodarcze

Kserokopia faktury to nie duplikat

Ewelina Majewska-Howis
Kontrahent upomniał się o płatność za wykonaną usługę. Wówczas okazało się, że jego faktura nigdy do nas nie dotarła (wysłał ją na błędny adres). Poprosiliśmy o duplikat faktury, a kontrahent przysłał nam kserokopię oryginału z adnotacją „duplikat”.
Czy możemy potraktować tę kopię na równi z duplikatem?

Niestety, nie. Duplikat podlega ścisłym regulacjom prawnym, ponieważ ma taką samą moc jak faktura pierwotna. Prawidłowo wystawiony duplikat zawiera słowo „duplikat” oraz datę jego wystawienia.


Podatki i prawo gospodarcze

Rozliczenie transakcji jako WNT, gdy unijny kontrahent nie posłużył się numerem VAT UE

Marcin Szymankiewicz
Spółka (zarejestrowany czynny podatnik VAT i podatnik VAT-UE) nabyła towary (podzespoły elektroniczne) w innym państwie UE, które w wyniku dostawy zostały przewiezione do Polski. Od unijnego kontrahenta (podatnika podatku od wartości dodanej) otrzymała fakturę potwierdzającą dostawę. Wystawiając ją, kontrahent nie posłużył się numerem VAT UE.
Czy mimo to spółka powinna rozliczyć WNT?

Interpretacja MF

Komornik sądowy nie jest już podatnikiem VAT

Krzysztof Hałub
W świetle przepisów obowiązujących od 1.01.2019 komornicy sądowi nie wykonują samodzielnie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, a więc nie są podatnikami tego podatku.

VAT

Wybór zwolnienia podmiotowego przez podatnika świadczącego usługi organizacji kolonii i obozów

Tomasz Krywan
Przedsiębiorca prowadzi działalność w zakresie organizacji kolonii i obozów. W związku z tym korzysta z procedury opodatkowania marży.
Czy może wybrać zwolnienie podmiotowe? Jeżeli tak, to czy przy ustalaniu prawa do tego zwolnienia może brać pod uwagę tylko marżę?

VAT

Co z VAT od należności zapłaconych po przejściu z metody kasowej na zwolnienie podmiotowe

Tomasz Krywan
Przedsiębiorca zarejestrowany jako czynny podatnik VAT i rozliczający podatek metodą kasową zamierza od czerwca wybrać zwolnienie podmiotowe z VAT (z uwagi na to, że jego sprzedaż za rok ubiegły zmieściła się w limicie 200 tys. zł). Po wyborze zwolnienia przez pewien czas będzie otrzymywał zapłatę należności za usługi wykonane przed rezygnacją z metody kasowej, opodatkowane 23% stawką VAT.
Jak traktować te płatności? Czy powinien rozliczyć od nich VAT?

Podatki i prawo gospodarcze

Skutki wystawienia duplikatu po upływie 90 dni od określonego na pierwotnej fakturze terminu płatności

Ewelina Majewska-Howis
W kwietniu otrzymaliśmy duplikat faktury z 2018 r. Kontrahent nie zmienił pierwotnego terminu płatności, który wynosił 7 dni od daty wystawienia tamtej faktury. Niestety, w lutym 2019 r. minął termin 90 dni od daty płatności. Faktura z oczywistych względów nie została wtedy zapłacona (nie dotarła do nas), natomiast płatność uregulowaliśmy drugiego dnia roboczego po otrzymaniu duplikatu.
Czy – z uwagi na przepisy o VAT dotyczące tzw. ulgi na złe długi – mamy obowiązek skorygować VAT naliczony w deklaracji za luty (in minus), a następnie za kwiecień (in plus)? VAT z duplikatu faktury odliczyliśmy w tej deklaracji.

Podatki i prawo gospodarcze

Skutki przedwczesnego wystawienia faktur zaliczkowych

Tomasz Krywan
Spółka wystawia faktury zaliczkowe przed otrzymaniem zaliczek. Najczęściej pieniądze wpływają w ciągu 30 dni od daty wystawienia takiej faktury, zdarza się jednak, że później.
Czy konieczne jest wówczas korygowanie wystawionych faktur zaliczkowych?

Podatki i prawo gospodarcze

Import usług montażu maszyn i linii produkcyjnych – rozliczenie VAT

Marcin Szymankiewicz
Spółka świadczy usługi montażu, instalowania linii i ciągów technologicznych w różnych krajach UE, często korzystając z usług miejscowych podwykonawców. Montowane linie produkcyjne są trwale związane z podłożem budynku, poprzez kotwienie i przykręcanie ich za pomocą śrub do posadzki lub fundamentów. Istnieje możliwość zdemontowania elementów linii, jednak część z nich ulegnie uszkodzeniu i nie będzie się nadawała do powtórnego montażu. Demontaż może naruszyć konstrukcję fundamentu lub budynku. Każda linia produkcyjna jest opisana w indywidualnej dokumentacji projektowej.
Czy miejscem świadczenia usług przez spółkę i jej podwykonawców jest miejsce położenia nieruchomości? Czy spółka powinna wykazać import usług z tytułu zakupu usług montażu od unijnych podwykonawców?

Podatki i prawo gospodarcze

Powstanie obowiązku podatkowego w VAT z tytułu ustanowienia służebności przesyłu

Tomasz Krywan
Przedsiębiorca 26.03.2019 r. zawarł z firmą energetyczną umowę o ustanowieniu służebności przesyłu, 28.03.2019 r. otrzymał zapłatę (przed terminem płatności, który w umowie wskazano na 10.04.2019 r.), a 4.04.2019 r. wystawił fakturę.
Kiedy powstał obowiązek podatkowy w VAT?

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....