Kiedy nieruchomość komercyjną można nabyć bez VAT

Krzysztof Hałub

MF wyjaśnił, kiedy zbycie nieruchomości generujących przychody z najmu dzierżawy czy leasingu może być zakwalifikowane jako wolne od VAT zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Obszerne objaśnienia podatkowe (wraz z przykładami) dotyczące zbycia tzw. nieruchomości komercyjnych zostały wydane 11.12.2018 (są zamieszczone na stronie internetowej www.mf.gov.pl). Zastosowanie się do nich chroni podatnika przed negatywnymi konsekwencjami zajęcia odmiennego stanowiska przez organy podatkowe.

  • MF – Minister Finansów

Wg MF dostawa ww. nieruchomości co do zasady podlega VAT (jako dostawa towarów). Tylko w wyjątkowych okolicznościach może być uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (zcp). Istotne są tu:

  • zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
  • faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

To, czy zachodzą powyższe przesłanki, należy oceniać na moment przeprowadzenia transakcji. Jeżeli dla kontynuowania działalności gospodarczej konieczne jest:

  • angażowanie przez nabywcę innych składników majątku lub
  • podejmowanie dodatkowych działań (faktycznych lub prawnych, np. zawarcia umów o zarządzanie nieruchomością, zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły te usługi na rzecz zbywcy),

nie można uznać, że zbywany zespół składników majątkowych jest przedsiębiorstwem lub zcp.

Istotne elementy transakcji

Dla oceny, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, istotne jest, czy oprócz przeniesienia elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, takich jak:

  • grunt, budynek (budynki), budowle,
  • infrastruktura techniczna oraz przynależności,
  • prawa i obowiązki z umów najmu, przechodzące na kupującego z mocy prawa,

na nabywcę zostały przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

  • prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów,
  • umowy o zarządzanie nieruchomością,
  • umowy zarządzania aktywami,
  • należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Niemniej nie w każdym przypadku konieczne jest przeniesienie wszystkich ww. elementów. Jak wyjaśnił MF, w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej.

Na brak kontynuacji działalności zbywcy nie wskazuje zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna itp.). Umowy tego typu zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach zbycia nieruchomości komercyjnej. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu, czy też inne. W związku z powyższym kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub zcp – czytamy w objaśnieniach.

Jak ocenić zamiar

Zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności zbywcy powinny potwierdzać dowody np. w postaci korespondencji elektronicznej/e-mailowej. MF dopuszcza przy tym, że – po pewnym czasie – zamiar ten może ulec zmianie, np. ze względu na zmianę sytuacji gospodarczej nabywcy.

Wynajem nieruchomości komercyjnej przez pewien okres po zawarciu transakcji nie musi potwierdzać zamiaru kontynuowania działalności zbywcy, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że zamiarem nabywcy – na moment zawarcia transakcji – było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie.

O braku zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności gospodarczej zbywcy może świadczyć:

  • zlecenie opracowania koncepcji nowego zagospodarowania nieruchomości, planów architektonicznych i budowlanych dotyczących przeprowadzenia nowej inwestycji, innych analiz dotyczących planowanej inwestycji (np. prawnych, podatkowych, geodezyjnych, wodnoprawnych, geologicznych, środowiskowych),
  • wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,
  • wystąpienie o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Elementy nieistotne

Wg MF dla oceny skutków podatkowych transakcji nie jest istotne, czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów, w szczególności takich jak:

  • ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,
  • prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),
  • prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac budowlanych/remontowych prowadzonych w budynku,
  • prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. o świadczenie usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości,
  • prawa autorskie na wskazanych w umowach polach eksploatacji, w tym autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,
  • prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,
  • prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,
  • dokumentacja techniczna dotycząca budynku (m.in. książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich),
  • dokumentacja prawna dotycząca budynku, np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

Wskazane elementy są przydatne do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem, niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. Korzystanie ze świadczeń wynikających z umów serwisowych jest z kolei konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest wykorzystywana do celów komercyjnych).

Spis treści artykułu
Spis treści artykułu:
Więcej na temat: „VAT”
VAT

Nieodpłatne wydanie materiałów reklamowych bez VAT

Marcin Szymankiewicz
Spółka nieodpłatnie przekazuje kontrahentom drukowane materiały informacyjne i reklamowe (ulotki, broszury, katalogi, wzorniki, flagi reklamowe) dotyczące dystrybuowanych towarów, a także banery, tablice, standy reklamowe, opatrzone logo spółki.
Celem przekazania tych materiałów (zazwyczaj o wartości jednostkowej ponad 10 zł) jest informacja o towarach spółki, ich cechach jakościowych i użytkowych, zaletach technicznych oraz możliwościach zastosowania w różnych wariantach mebli i zabudowy wnętrz.
Dla kontrahentów nie mają one żadnej wartości użytkowej, nie stanowią także prezentów i nie mogą być uznane za próbki. Są przekazywane bez żadnych umów, w ilości zależnej od wartości obrotu z danym kontrahentem.
Czy ich nieodpłatne przekazanie, w związku z działalnością gospodarczą, podlega VAT?

Nie. W myśl art. 7 ust. 2 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

  • przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,
  • wszelkie inne darowizny,

VAT

Odliczenie VAT przy imporcie towaru otrzymanego nieodpłatnie

Tomasz Krywan
Spółka otrzymała od chińskiego kontrahenta darmowe towary, od których zapłaciła VAT z tytułu importu.
Czy z otrzymanego od agencji celnej w formie elektronicznej poświadczonego zgłoszenia celnego (PZC) podatnik może odliczyć VAT? Jeżeli tak, to w której deklaracji VAT-7?

VAT

Przekazanie składnika majątku firmie małżonka – czy podlega VAT

Tomasz Krywan
Małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej prowadzą odrębne działalności gospodarcze i są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Jeden z nich chciałby przekazać urządzenie (kupione po zawarciu małżeństwa) drugiemu.
Czy w takim przypadku dojdzie do opodatkowanej VAT nieodpłatnej dostawy towarów?

Podatki i prawo gospodarcze

Czy odpłatne i nieodpłatne udostępnianie pracownikom pakietów medycznych podlega VAT

Tomasz Krywan
Spółka kupuje pakiety medyczne dla swoich pracowników. Niektórym są one udostępniane odpłatnie (za opłatą w wysokości ponoszonego przez spółkę kosztu), a innym nieodpłatnie.
Czy w takim przypadku dochodzi do świadczenia przez spółkę usług podlegających VAT?

Rozliczenia

Nowe wzory deklaracji VAT

Od rozliczenia za styczeń/I kwartał 2019 obowiązują nowe wzory deklaracji VAT-7 (wzór 19) i VAT-7K (wzór 13). Podatnicy mogą jednak nadal stosować stare wzory – nie dłużej niż do rozliczenia za ostatni okres rozliczeniowy 2019.

VAT

Umorzenie wierzytelności – skutki w VAT

Krzysztof Hałub Marcin Sądej
Jakie skutki w podatku od towarów i usług wystąpią – po stronie wierzyciela i dłużnika – w przypadku umorzenia wierzytelności (zwolnienia z długu)?

Jakie skutki w podatku od towarów i usług wystąpią – po stronie wierzyciela i dłużnika – w przypadku umorzenia wierzytelności (zwolnienia z długu)?

Należy ją jednak rozpatrzyć w kontekście ulgi na złe długi. Zgodnie bowiem z art. 89a ust. 1 ustawy o VAT podatnik może skorygować podstawę opodatkowania oraz podatek należny z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług na terytorium kraju w przypadku wierzytelności, których nieściągalność została uprawdopodobniona. Korekta dotyczy również podstawy opodatkowania i kwoty podatku, przypadającej na część kwoty wierzytelności, której nieściągalność została uprawdopodobniona.


VAT

Stawka VAT na usługi projektowe z przeniesieniem praw autorskich

Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą świadczy usługi wykonywania projektów wnętrz. Projekty przekazuje klientom wraz z prawami autorskimi.
Czy do świadczonych usług może stosować stawkę VAT 8%?

Tak. Na mocy art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 181 zał. nr 3 i art. 146aa pkt 2 ustawy o VAT opodatkowane stawką 8% są usługi twórców i artystów wykonawców w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, wynagradzane w formie honorariów za przekazanie lub udzielenie licencji do praw autorskich bądź praw do artystycznego wykonania (bez względu na symbol PKWiU).


VAT

Czy przedsiębiorca prowadzący księgi rachunkowe może mieć status rolnika ryczałtowego

Tomasz Krywan
Osoba fizyczna wykonuje pozarolniczą działalność gospodarczą i ma w związku z tym obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych.
Czy rozpoczynając działalność rolniczą, będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od VAT przewidzianego dla rolników ryczałtowych?

Nie. Art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT zwalnia od tego podatku dostawę produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie przez niego usług rolniczych. Ponadto art. 115–118 ustawy o VAT określają szczególną procedurę opodatkowania dotyczącą rolników ryczałtowych.

Definicję rolnika ryczałtowego zawiera art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Jest to rolnik dokonujący dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze, korzystający ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.


Podatki i prawo gospodarcze

Stawka VAT na usługi spedycji międzynarodowej wykonane na terytorium Polski

Marcin Szymankiewicz
Spółka wykonuje usługi spedycji międzynarodowej m.in. dla innych przedsiębiorstw spedycyjnych (podatników VAT w Polsce), działając jako ich podwykonawca. Dla jednego ze zleceniodawców świadczy m.in. usługę spedycji międzynarodowej jedynie na tzw. odcinku krajowym, tj. od granicy Polski z państwem niebędącym członkiem UE do pierwszego miejsca przeznaczenia importowanych towarów na terytorium Polski. Ma kopię listu przewozowego SMGS (dokumentu kolejowego w komunikacji międzynarodowej), z którego wynika, że importowany towar jest przemieszczany między miejscem nadania znajdującym się poza UE a pierwszym miejscem przeznaczenia w Polsce. Spółka dysponuje ponadto kopią dokumentu SAD, który potwierdza zgłoszenie towarów do odprawy celnej (procedura dopuszczenia do obrotu) przez importera.
Czy wskazana usługa jako usługa transportu międzynarodowego jest opodatkowana wg preferencyjnej stawki 0% na podstawie art. 83 ust. 1 pkt 23 ustawy o VAT?

W myśl przywołanego przepisu stawkę 0% VAT stosuje się do usług transportu międzynarodowego. W świetle art. 83 ust. 3 pkt 1 i 3 ustawy o VAT są nimi:

  • przewóz lub inny sposób przemieszczania towarów z miejsca wyjazdu (nadania):
    • w Polsce do miejsca przyjazdu (przeznaczenia) poza terytorium UE,
    • poza terytorium UE do miejsca przyjazdu (przeznaczenia) na terytorium Polski,
    • poza terytorium UE do miejsca przyjazdu (przeznaczenia) poza terytorium UE, jeżeli trasa przebiega na pewnym odcinku przez terytorium Polski (tranzyt),
    • na terytorium innego niż Polska państwa UE do miejsca przyjazdu (przeznaczenia) poza terytorium UE lub z miejsca wyjazdu (nadania) poza terytorium UE do miejsca przyjazdu (przeznaczenia) na terytorium innego niż Polska państwa UE, jeżeli trasa przebiega na pewnym odcinku przez terytorium Polski;
  • usługi pośrednictwa i spedycji międzynarodowej, związane z ww. usługami.

Podatki i prawo gospodarcze

Moment zaliczenia do kosztów podatkowych kwoty rocznej korekty VAT dokonywanej w drodze korekty złożonych deklaracji VAT

Tomasz Krywan
W deklaracjach VAT-7 za styczeń 2016 r. i styczeń 2017 r. przedsiębiorca (podatnik PIT) nie wykazał kwot korekt rocznych dotyczących środków trwałych – mimo ciążącego na nim obowiązku. Dopiero w styczniu 2019 r. złożył korekty tych deklaracji celem wykazania w nich kwot korekt VAT oraz wpłacił zaległość podatkową wraz z odsetkami.
Czy kwoty tych korekt może zaliczyć do bieżących kosztów uzyskania przychodów, czy też konieczna jest korekta zeznań PIT-36L złożonych za lata 2016 i 2017?

Z art. 23 ust. 1 pkt 43 lit. c updof wynika, że gdy na skutek korekty VAT dochodzi do zmniejszenia odliczonego podatku, kwota korekty może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów. Tak jest także w przypadku rozłożonych w czasie korekt dotyczących odliczenia VAT od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Analogiczne regulacje zawarto również w updop.

Przyjmuje się, że skutek ten następuje w momencie złożenia deklaracji VAT-7/VAT-7K, w której rozliczana jest korekta.


Nowe zasady opodatkowania VAT bonów i usług elektronicznych oraz korzystania z ulgi na złe długi

Łukasz Chłond
1.01.2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o VAT, która wprowadziła nowe przepisy dotyczące opodatkowania bonów na towary i usługi. Zmieniły się też zasady rozliczenia podatku z tytułu usług elektronicznych, telekomunikacyjnych oraz nadawczych świadczonych na rzecz konsumentów, a także korzystania z ulgi na złe długi w VAT.

W art. 2 pkt 41 ustawy o VAT zdefiniowano pojęcie „bonu” – jest to instrument, z którym wiąże się obowiązek jego przyjęcia jako wynagrodzenia lub części wynagrodzenia za dostawę towarów lub świadczenie usług, w przypadku którego towary, które mają zostać dostarczone, lub usługi, które mają zostać wykonane, lub tożsamość potencjalnych dostawców bądź usługodawców są wskazane w samym instrumencie lub określone w powiązanej dokumentacji, w tym w warunkach wykorzystania tego instrumentu.

Bonem na potrzeby ustawy o VAT jest więc każdy instrument, który musi zostać przyjęty przez sprzedawcę jako forma płatności za nabywane towary lub usługi. Przykładowo będzie to zatem bon towarowy, karta przedpłacona (podarunkowa) wyemitowana przez sieć sklepów, voucher. Warunkiem uznania tego typu instrumentów za bony jest wskazanie w samym instrumencie (np. na karcie) albo w towarzyszącym mu regulaminie, jakich towarów lub usług dotyczy lub którzy sprzedawcy akceptują go jako formę płatności.


Podatek od towarów i usług

Co się zmienia w VAT od 1.01.2019

Krzysztof Hałub
Nowe zasady opodatkowania bonów towarowych, a także zmiany w opodatkowaniu usług elektronicznych i uldze na złe długi to najważniejsze nowości w zakresie VAT, które weszły w życie 1.01.2019.
  • Ulga na złe długi
  • Likwidacja odrębnego wniosku o zwrot VAT
  • Opodatkowanie bonów
  • Zmiana miejsca świadczenia usług elektronicznych
  • Inne zmiany

VAT

Dane rozwiązanej spółki cywilnej na fakturze wystawionej przez komornika – co z prawem do odliczenia VAT

Aleksander Kliszewski
Przedsiębiorca nabył nieruchomość na licytacji komorniczej, a na fakturze wystawionej przez komornika sądowego jako sprzedawcę wskazano spółkę cywilną, która wcześniej została rozwiązana.
Czy przedsiębiorca ma prawo do odliczenia VAT, skoro sprzedawca wskazany na fakturze nie istniał w chwili nabycia?

Tak. Nawet gdy komornik sądowy w wystawionej przez siebie fakturze wskaże jako sprzedawcę nieistniejącą już spółkę cywilną, co do zasady nabywcy przysługuje prawo do odliczenia VAT.

Regułą jest – wynika ona z art. 86 ust. 1 i 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT – że podatnik VAT ma prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego, gdy nabyte towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, a kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.


VAT

Grunt przeznaczony pod inwestycję – zakup z VAT czy bez VAT

Paweł Ziółkowski
Przedsiębiorca zamierza kupić grunt na potrzeby swojej działalności gospodarczej (działalność zwolniona z VAT, bez prawa do odliczenia). Grunt jest niezabudowany, ale zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod inwestycję.
Czy zakup będzie z VAT?

Sprzedaż gruntu będzie obciążona podstawową stawką VAT (23%). To, że nabywca nie ma prawa do odliczenia, jest bez znaczenia.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Oznacza to, że VAT podlegają grunty:

  • zabudowane,
  • niezabudowane, jeżeli stanowią tereny budowlane.

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....