TELESFOR ŻYZNOWSKI

Przedmiotem działalności developerskiej, którą zazwyczaj zajmują się specjalizowane w tym spółki kapitałowe lub osobowe bądź osoby fizyczne, jest przede wszystkim budowa budynków i znajdujących się w nich mieszkań, lokali użytkowych (biurowych, handlowych, stanowisk garażowych i o innym przeznaczeniu) oraz domów jednorodzinnych i segmentów w zabudowie zwartej – z przeznaczeniem na sprzedaż lub na wynajem, albo jednocześnie na obydwa te cele.

Wznoszenie budynków, następujące na ogół siłami obcymi, traktowane jest i ujmowane w księgach rachunkowych developerów jako działalność gospodarcza w znaczeniu art. 2 ustawy z 2.07.2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. nr 173, poz. 1807 z późn. zm.) o charakterze produkcyjnym. W jej rezultacie powstają produkty gotowe w postaci lokali mieszkalnych i użytkowych, w tym garaży i stanowisk garażowych dla samochodów osobowych, które klienci nabywają wraz z lokalem.

W fazie przygotowania budowy i jej wykonywania – do momentu odebrania budynku w stanie zdatnym do sprzedaży lub wynajmu, tzn. spełniającego wymagania techniczne i handlowe - jednostkami rozliczeniowymi są poszczególne budynki (obiekty budowlane), których koszt wytworzenia (cena nabycia) w całości tworzy ich wartość początkową. Wartość tę mogą zwiększać koszty finansowania zobowiązań zaciągniętych w celu sfinansowania budowy (prowizja od kredytu, odsetki, różnice kursowe) zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy o rachunkowości, zwanej dalej ustawą. Znajdujące się w tych budynkach lokale mieszkalne i użytkowe przeznaczone do sprzedaży traktuje się jako produkty gotowe. W razie zmiany ich przeznaczenia, np. przekazania na własne potrzeby biurowe lub gospodarcze firmy developerskiej lub na wynajem zamiast na sprzedaż, przekwalifikowuje się je z produktów gotowych na środki trwałe.

Odmiennie niż budynki i znajdujące się w nich lokale mieszkalne oraz użytkowe przeznaczone na sprzedaż traktuje się i ujmuje w księgach rachunkowych developerów grunty lub prawo wieczystego użytkowania gruntu, na których wznoszone są lub będą budynki. Nie są to produkty gotowe, lecz towary.

Natomiast wynajem lokali mieszkalnych i użytkowych (handlowych, biurowych i o innym przeznaczeniu) w połączeniu z administrowaniem nimi, stanowi działalność gospodarczą o charakterze usługowym, będącą drugą – obok działalności produkcyjnej – odmianą działalności operacyjnej firmy developerskiej.

Podobnie jako usługę traktuje się administrowanie lokalami sprzedanymi na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Lokale te nie figurują jako odrębna własność w ewidencji bilansowej środków trwałych firmy developerskiej, niemniej zarządza ona nimi w ramach nieruchomości wspólnej, pobierając od właścicieli lokali czynsz na pokrycie poniesionych przez developera kosztów eksploatacji nieruchomości wspólnej (utrzymanie wind, sieci elektrycznej, cieplnej, wodociągowej, klatek schodowych, zapewnienie ochrony itp.).

Koszty utrzymania lokali w stanie zdatnym do sprzedaży, na które na razie brakuje nabywców, ponosi firma developerska; nie mogą one obciążać osób, które w danym budynku nabyły inne lokale. Koszty te nie stanowią też kosztów wytworzenia lokali zdatnych do sprzedaży, figurujących w księgach rachunkowych jako produkty gotowe. Obciążają one koszt sprzedanych produktów tego okresu, którego dotyczą (Wn konto 70-1), jako straty produkcyjne (art. 28 ust. 3 pkt 1 ustawy).

W konsekwencji – w firmie developerskiej następuje przeważnie wyodrębnienie w księgach rachunkowych:
1) działalności produkcyjnej – polegającej na budowie budynków z przeznaczeniem na sprzedaż całych budynków lub znajdujących się w nich lokali, a jeśli zachodzi potrzeba – to na wynajem,
2) działalności usługowej, polegającej na utrzymaniu sprzedanych lub wynajętych lokali oraz tych lokali, które nie znalazły nabywców lub lokatorów.

Ponadto w firmie developerskiej wyodrębnia się działalność ogólnego zarządu, w skład którego zazwyczaj wchodzi także komórka organizacyjna lub stanowisko pracy, których zadaniem jest bezpośrednia obsługa budowanych lub wynajmowanych obiektów: przygotowanie budowy do realizacji, sprawowanie bieżąco bezpośredniego nadzoru nad wykonaniem prac w okresie trwania budowy, odbiór wykonanych robót od wykonawców itp. Jest to tym uzasadnione, że – jak wspomniano – firma developerska z reguły nie buduje sama, lecz zleca wykonanie robót wyspecjalizowanym firmom budowlanym, z którymi konieczna jest bieżąca współpraca oraz nadzór inwestorski.

Wyodrębnienie komórki lub stanowiska pracy bezpośrednio związanych z budową ułatwia gromadzenie tzw. kosztów pośrednich (ogólnych) budowy, które – zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy – zwiększają koszt wytworzenia produktów gotowych, jakimi są lokale.

W przypadku gdy firma developerska prowadzi obydwie odmiany działalności podstawowej – produkcyjną i usługową, celowe okazać się może wyodrębnienie także działalności pomocniczej, np. transportu gospodarczego lub warsztatu wykonującego bieżące konserwacje i drobne remonty, jeżeli świadczy ona usługi jednocześnie na rzecz obu odmian działalności podstawowej. Koszty wyodrębnionej działalności pomocniczej rozlicza się po zakończeniu każdego miesiąca, zwiększając odpowiednio koszt wytworzenia działalności podstawowej.

Firma developerska, niezależnie od formy prawnej, w razie prowadzenia równocześnie dwóch odmian działalności podstawowej – produkcyjnej i usługowej, powinna by wyodrębnić w zesp. 5 stanowiska kosztów operacyjnych dla każdej z tych odmian działalności oraz skorelować z tą ewidencją grupowane na oddzielnych kontach w zesp. 7 koszty sprzedaży produktów (lokali i usług) oraz przychody ze sprzedaży – w sposób pozwalający na ustalenie wyniku finansowego (zysku, straty) brutto ze sprzedaży wyrobów gotowych w postaci lokali i oddzielnie ze sprzedaży usług.

Działalności developerskiej nie można utożsamiać z budownictwem mieszkaniowym realizowanym przez towarzystwa budownictwa społecznego i spółdzielnie mieszkaniowe, których działalność regulują odrębne przepisy (np. ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych). Nie jest to też produkcja budowlano-montażowa, o której mowa w art. 34a i 34c ustawy, gdyż jest ona zlecana innym przedsiębiorstwom, a jeżeli nawet wyjątkowo jest prowadzona we własnym zakresie, to i zlecający i wykonawca są tą samą osobą.

II Finansowanie działalności oraz rozrachunki z nabywcami i najemcami lokali (...)

III Ogólne zasady rachunkowości i zakładowy plan kont (...)

IV Koszty i przychody ze sprzedaży lokali (...)

V Działalność usługowa (...)