JAN BROL

Z punktu widzenia regulacji prawnej, będącej wyrazem potrzeb społecznych, rozróżnia się najem lokali mieszkalnych i lokali użytkowych. Te drugie - to zwłaszcza lokale konieczne do prowadzenia działalności gospodarczej przez przedsiębiorców (lokale na cele biurowe, produkcyjne, handlowe i usługowe). Lokal użytkowy jest często przedmiotem najmu nie tylko przedsiębiorcy w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, ale również innych osób. Lokal taki służy im do własnych potrzeb życiowych niezwiązanych bezpośrednio z najmem lokalu użytkowego. Przykładem tego może być najem garażu, pomieszczenia gospodarczego, schowka na rowery czy motocykl. Są to lokale niesłużące celom mieszkaniowym.

Podział na lokale mieszkalne i użytkowe ma istotne znaczenie przede wszystkim dlatego, że najem lokali mieszkalnych podlega szczególnej ochronie, uregulowanej ustawą z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Według art. 2 tej ustawy lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Natomiast lokalem podlegającym tej ustawie jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Nie jest w rozumieniu tej ustawy lokalem mieszkalnym pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Pomieszczenia te - w przeciwieństwie do lokali mieszkalnych - nie służą do stałego w nich pobytu osób fizycznych.

Umowa najmu może służyć nie tylko do najmu lokalu, ale również do używania za zapłatą czynszu cudzych rzeczy ruchomych, jak np. maszyn, urządzeń, samochodu.

Dalsze rozważania pomijają objęty ustawą ochronną najem lokalu mieszkalnego oraz najem innych rzeczy niż lokale użytkowe. Przedmiotem artykułu jest wyłącznie najem lokalu użytkowego. (Ustawa ochronna nie odnosi się w żadnym przypadku do lokali użytkowych, z drobnym wyjątkiem dotyczącym pracowni twórców, np. rzeźbiarzy, malarzy).

2. Treść i strony umowy najmu

Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego (dalej w skrócie Kc) najem polega na tym, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się za to płacić umówiony czynsz. Już z tej definicji wynika, że podstawową treść umowy lokalu użytkowego stanowi:
- określenie lokalu użytkowego będącego przedmiotem najmu; często jego opis następuje w protokole zdawczo-odbiorczym, co ułatwia konfrontację stanu lokalu w dniu jego zwrotu wynajmującemu,
- zobowiązanie się wynajmującego do oddania lokalu najemcy do używania,
- określenie wysokości czynszu i zobowiązanie się najemcy do regularnego jego płacenia.

Są to konieczne przesłanki umowy najmu. Bez ich uregulowania umowa byłaby bezskuteczna albo wskazywałaby na inny jej typ. Na przykład umowa bez określenia czynszu najmu mogłaby sugerować umowę użyczenia. Strony mogą jednak (a niejednokrotnie powinny) uregulować w umowie także inne praktycznie ważne kwestie powstające w toku wykonywania najmu. Można do nich zaliczyć:
- określenie czasu trwania umowy; milczenie w tym zakresie oznacza, że strony zawarły umowę na czas nieoznaczony,
- w razie zawarcia umowy na czas oznaczony - ewentualne określenie przyczyn jej wypowiedzenia przed upływem terminu, na jaki ją zawarto,
- zakaz oddawania przedmiotu najmu w podnajem lub bezpłatne używanie,
- okresy wypowiedzenia, jeżeli strony umowy zamierzają zmienić okresy ustawowe, o których niżej,
- problemy związane z ulepszeniem przedmiotu najmu przez najemcę i sposób rozliczenia się stron w czasie lub po zakończeniu najmu.

Niekiedy strony zamieszczają w umowie najmu również postanowienia niezwiązane bezpośrednio z najmem, ale dotyczące dodatkowych świadczeń ze strony wynajmującego - związanych z najmem. Dotyczy to na przykład ogrzewania lokalu, jego sprzątania, pilnowania itp. Takie usługi nie wchodzą w zakres najmu i dlatego strony zawierają umowę mieszaną, obejmującą elementy umowy najmu i umowy o usługi. Do tych dodatkowych świadczeń stosuje się ogólne przepisy Kc o umowach, nie stosuje się natomiast przepisów o najmie. Na przykład niepłacenie umówionych należności z tytułu świadczonych usług nie uzasadnia rozwiązania umowy najmu na podstawie przepisów o najmie, a omówionych w dalszej części artykułu.

Umowa najmu jest umową okresową i w zależności od woli stron może być bądź to umową zawartą na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony, np. na rok, dwa lub więcej lat, jednak nie więcej niż na lat dziesięć. Po upływie 10 lat umowa taka przekształca się z mocy prawa na umowę najmu na czas nieoznaczony. Zaletą umowy najmu na czas oznaczony jest to, że - w zasadzie - nie podlega ona wypowiedzeniu. Strony mogą ją wcześniej rozwiązać za obopólnym porozumieniem. (O rozwiązywaniu umów najmu jest mowa w dalszej części opracowania).

Wynajmującym jest z reguły właściciel lokalu. Nie jest to jednak warunek konieczny, albowiem takiego wymogu nie stawia powołany wyżej przepis Kc. Dlatego dopuszcza się możliwość zawarcia umowy najmu przez osobę będącą w posiadaniu lokalu, ale niemającą formalnego tytułu własności. Może to np. być wywołane nieuregulowaniem spraw spadkowych, długoletnim posiadaniem bez stwierdzenia zasiedzenia danej nieruchomości, posiadaniem nieruchomości zabudowanej po wygaśnięciu umowy najmu itp. Istotne jest jednak, by wynajmujący mógł wydać przedmiot najmu i zapewnić bezkonfliktowe używanie przedmiotu najmu.

3. Umowa najmu na czas do wystąpienia zdarzenia określonego w umowie (...)

4. Inne problemy związane z zawarciem umowy (...)

5. O niektórych postanowieniach umowy najmu (...)