ANDRZEJ HOPFER, ROBERT JURKIEWICZ

Coraz częściej podmioty gospodarcze nabywają lub wytwarzają we własnym zakresie nieruchomości w celach inwestycyjnych. Określenie "nieruchomości inwestycyjne" pochodzi od polskiego tytułu Międzynarodowego Standardu Rachunkowości (IAS) 40 - Investment Property i dotyczy tych nieruchomości, których sposób wykorzystywania świadczy o tym, że mają one charakter lokaty . Rosnący udział tych inwestycji w łącznych aktywach podmiotów gospodarczych przesądza o ważności omawianej kategorii, a w szczególności metod ich wyceny oraz informacji o nieruchomościach, ujawnianych w sprawozdaniach finansowych.

Celem niniejszego artykułu jest omówienie metod wyceny nieruchomości inwestycyjnych, zawartych w polskich i międzynarodowych regulacjach bilansowych, przy czym trzeba pamiętać, że pojęcie "nieruchomość" w rozumieniu prawa cywilnego oraz ustawy z 29.09.1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2002 r. nr 76, poz. 694 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą różnią się znacznie.

2. Nieruchomość w prawie cywilnym

Zgodnie z art. 46 § 1 K.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z definicji tej wynika, że polski ustawodawca rozróżnia trzy typy nieruchomości:

- nieruchomość gruntową,

- nieruchomość budynkową,

- nieruchomość lokalową.

O ile nieruchomość gruntowa zawsze spełnia przesłanki art. 46 § 1 K.c., o tyle budynki oraz ich części (wyodrębnione lokale) będą nieruchomościami tylko w tym przypadku, gdy wynikać to będzie z przepisów szczególnych. W świetle obowiązujących przepisów odrębnymi nieruchomościami są przede wszystkim:

- budynki wzniesione przez wieczystego użytkownika na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków; stanowią one własność użytkownika wieczystego,

- lokale wyodrębnione jako samodzielne przedmioty własności.

W rozumieniu prawa rzeczowego do form władania nieruchomością zaliczyć można: prawo własności, prawo użytkowania wieczystego oraz te ograniczone prawa rzeczowe, które zapewniają uprawnionemu władztwo nad rzeczą - mowa tu o tak zwanych samoistnych ograniczonych prawach rzeczowych, do których zalicza się: użytkowanie, służebność i "prawa spółdzielcze".

Cechą charakterystyczną ograniczonych praw rzeczowych jest to, że w odróżnieniu od prawa własności, które stanowi podstawową formę korzystania z rzeczy (nieruchomości) i daje właścicielowi pełnię władzy nad rzeczą, zapewniają uprawnionemu tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy. Wśród ograniczonych praw rzeczowych na szczególną uwagę zasługują tak zwane spółdzielcze prawa do lokali. Należą do nich:

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,

- spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz

prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

3. Nieruchomości - inwestycje (...)
4. Wycena nieruchomości inwestycyjnych (...)
5. Wycena nieruchomości w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami (...)